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買衣服可打到三折、五折再買,但是房子不可能跌到五成,因為房價都是以百分比微幅下跌,因此,與其痴等房價大跌,不如學習計算合理房價,才能早日買到理想屋。 很多人在看房子、買房子時,心中都會有個疑惑:「究竟房屋的合理價格是多少?」當你真心喜歡一個房子時,要出什麼樣的價格,才不會因為出得太高被當凱子削,或是出得過低而買不到房子? 永慶房屋發言人黃舒衛說,現在有很多人看到喜歡的房子常會大刀一砍,殺個三至四成,希望買到超便宜價格,舉例來說,目前仍然可聽到購屋人說「要在台北市中心買到三字頭房價」,這樣的想法可說是天方夜譚,除非第三次世界大戰,才有機會撿到這種便宜。 日前財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚「雙張會」後,張金鶚喊出二年內要讓台北市房價跌三成。淡江大學產經系副教授莊孟翰說,若真的「二年跌三成」,就不是房價回檔,而是經濟問題了,房價要緩步修正才健康。 除非遇大事 否則房價只會小幅修正 因為不論從學理或從全世界的房地產歷史來看,房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」,亦即漲幅二、 三倍的房價,若沒有遇到重大天災人禍,而修正幅度有達到二、 三成,就已是很巨幅的修正。 而且,就算房價真的跌了三成,想購屋的妳,是否真的就敢出手?還是依然在等房價跌幅再增加到四成、五成,買得更便宜?很多人就是抱持這樣的心態,而遲遲買不到房子。 因此,真的想要買房的人,不要對「低房價」有過度的期待,反而應該是要好好認真做功課,衡量自己的能力、查詢網站資料、算一下合理價格,就能大約了解可用多少價格買到。黃舒衛說,從「租金回推法」跟「實價登錄查詢」這兩招,就能了解跟比較合理價格,尤其應用在國宅更加適合。 首先是租金回推法,這個方法是初步篩選,可以快速得知結果。 第1招 租金回推法  以2%報酬率為標準 合理房價公式:一年總租金÷租金報酬率=房屋合理價 黃舒衛說,用租金報酬率是回推房價的不二法門,不過,過去都是用四%到五%的報酬率來回推合理房價,但隨著房價漲高,這樣的標準恐怕會找不到適合的房子。因為,若以年租金三十萬元、四%租金報酬率、權狀三十坪的房子來回推,總價應鎖定在七百五十萬元,然而這樣的房價在台北市可能連凶宅都買不到,因此將條件調整為二%,在台北市郊區還能找到三十坪、一千五百萬元總價的房子。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員   《Money錢》成立LINE@官方帳號囉!  趕快按下加入好友吧!   我們以北投區與大安區房屋來做試算,用同樣十五坪左右的中古屋比較租金報酬率的結果如上表。從表中可看出,台北市郊區的房價仍有二%的租金報酬率,但在台北市中心就不到二%。因此,黃舒衛說,租金報酬率回推的算法,目前較適合用在台北市郊區與新北市各區。 再來是實價登錄查詢法。實價登錄上路一年餘,已經累積大量準確的成交資訊,可說是目前最具參考性的價格指標。 第2招 實價登錄查詢法  鎖定相似產品尋寶 實價登錄網站:lvr.land.moi.gov.tw 黃舒衛建議,若用第一招租金回推法後,發現價格根本不可行,就要再花心思查詢、比較價格。在篩選的過程中要留意比較條件的差異,應該要掌握「同類型、屋齡相近」的比較基礎。 在房屋類型方面,黃舒衛提醒,如果購屋人想買的是公寓,在實價登錄網站上查詢時,「建物類型」的選項就要選擇公寓來做比較。不要將公寓、華廈、電梯大樓的價格都混雜在一起查詢,因為價格會失真。 另外,在屋齡方面,也要比較屋齡相近的產品,二十五年的中古大樓價格,肯定與完工三年的新大樓價格不相同,三年屋齡大樓的每坪價格大約會高出中古大樓一○至十五%左右,例如大安路附近的成功國宅每坪單價七十五至七十八萬元,而新成屋已有百萬元水準。在樓層上,越高樓層的物件成交單價也會比低樓層貴。 最後要注意的是車位部分,有些社區的車位權狀是計算在公設上,也就是所謂的「公設車位」,因此車位的價格不會單獨計算,是計入房屋總價裡,像大安國宅、成功國宅,以及一些中古社區大樓,較容易看到公設車位。其次就是車位有獨立權狀,此時要留意車位所在位置,車位越低樓層,價格越便宜,每低一層樓少十萬元,假設地下一樓的平面車位價格是三百萬元,地下二樓就是二百九十萬元,以此類推。 ​ 有了這些方法與指標,在購屋時,對中意區域的房價大約落在哪個區間,心裡就有個底,以此去判斷合理價,才不會想要以每坪三十萬元的價格去買大安區的新屋,這樣可能永遠都買不到房子。

達人教你簡單2招計算合理房價


買衣服可打到三折、五折再買,但是房子不可能跌到五成,因為房價都是以百分比微幅下跌,因此,與其痴等房價大跌,不如學習計算合理房價,才能早日買到理想屋。

很多人在看房子、買房子時,心中都會有個疑惑:「究竟房屋的合理價格是多少?」當你真心喜歡一個房子時,要出什麼樣的價格,才不會因為出得太高被當凱子削,或是出得過低而買不到房子?

永慶房屋發言人黃舒衛說,現在有很多人看到喜歡的房子常會大刀一砍,殺個三至四成,希望買到超便宜價格,舉例來說,目前仍然可聽到購屋人說「要在台北市中心買到三字頭房價」,這樣的想法可說是天方夜譚,除非第三次世界大戰,才有機會撿到這種便宜。

日前財政部長張盛和與台北市副市長張金鶚「雙張會」後,張金鶚喊出二年內要讓台北市房價跌三成。淡江大學產經系副教授莊孟翰說,若真的「二年跌三成」,就不是房價回檔,而是經濟問題了,房價要緩步修正才健康。




除非遇大事
否則房價只會小幅修正


因為不論從學理或從全世界的房地產歷史來看,房價的漲幅都是「倍數成長、百分比修正」,亦即漲幅二、 三倍的房價,若沒有遇到重大天災人禍,而修正幅度有達到二、 三成,就已是很巨幅的修正。

而且,就算房價真的跌了三成,想購屋的妳,是否真的就敢出手?還是依然在等房價跌幅再增加到四成、五成,買得更便宜?很多人就是抱持這樣的心態,而遲遲買不到房子。

因此,真的想要買房的人,不要對「低房價」有過度的期待,反而應該是要好好認真做功課,衡量自己的能力、查詢網站資料、算一下合理價格,就能大約了解可用多少價格買到。黃舒衛說,從「租金回推法」跟「實價登錄查詢」這兩招,就能了解跟比較合理價格,尤其應用在國宅更加適合。

首先是租金回推法,這個方法是初步篩選,可以快速得知結果。


第1招 租金回推法 
以2%報酬率為標準


合理房價公式:一年總租金÷租金報酬率=房屋合理價

黃舒衛說,用租金報酬率是回推房價的不二法門,不過,過去都是用四%到五%的報酬率來回推合理房價,但隨著房價漲高,這樣的標準恐怕會找不到適合的房子。因為,若以年租金三十萬元、四%租金報酬率、權狀三十坪的房子來回推,總價應鎖定在七百五十萬元,然而這樣的房價在台北市可能連凶宅都買不到,因此將條件調整為二%,在台北市郊區還能找到三十坪、一千五百萬元總價的房子。

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