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6都賣壓減緩 都更議題火熱

據房仲業者統計,近1年來6都的房屋賣壓有減緩趨勢,房市春燕要來了嗎?另外,花蓮地震後,都更議題更顯火熱,特別是防災型都更,民眾對政府有哪些期待呢?

今年房地產最熱的議題絕對是「都市更新」,因為台灣都會區老舊房屋比例逐年增加,為了改善國人居住安全,內政部於今年3月成立「國家住宅及都市更新中心籌備處」,未來將以居住正義和都市發展為核心業務。

此外,2月初的花蓮大地震後,行政院長賴清德火速宣布4年投入60億元,推動包括「建物快篩」、「耐震評估」、「重建補強」、「階段性補強」、「金融協助」等5大工作,並要求1999年921大地震以前完工的9層樓以上建物,必須於今年度完成結構快篩;6層樓以上的建物,則需於3年內完成。

「政府對有結構疑慮的建築物,可由公權力強制補強或更新。」政大地政系特聘教授張金鶚點出這次政策與過去不同之處,並給予正面肯定。

多數民眾對都更沒信心
最大困難在整合

然而,文林苑事件結束至今,民眾對都市更新感到沒有信心。根據屋比趨勢研究中心針對「都市更新」發出的即時民調,台灣面臨都更困境的前3個主因是:政策繁複、時間冗長占比最高(占71.5%),其次是都更過程建商黑心、影響屋主權益(占62%),第3則是無法解決釘子戶問題(占59.9%)。

另外,有近5成民眾擔心都更後房屋稅與地價稅等持有成本變高,將無法負擔(占48.5%),以及都更後使用面積變小(占44.5%)。屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴分析,此結果顯示,與自身權益相比,民眾其實更關心政策制定、建商規範及公權力的政策執行等。

中信房屋副總劉天仁表示,都更最大的困難仍是在整合。他認為,雖然行政院通過「都市更新條例」修正草案,藉此避免都更爭議、縮短都更流程;但實際上,重劃區在整合期間很容易遇到因不黯市場、法律情形,或因貪婪而索求不合理的釘子戶。

此外,每次只要面臨重大選舉,都更就成為選舉牛肉,今年也不例外,比如國民黨擬參選台北市長的丁守中就與台北市長柯文哲隔空喊話要「一坪換一坪」。民眾如何看待呢?據屋比調查結果顯示,超過6成民眾期待都更後能「一坪換一坪」(占64.2%)、沒有期望者約占3成3。陳傑鳴表示,一坪換一坪是以往政府

推動都更喊出的口號,也造成民眾對都更產生「有白吃午餐」的幻想,目前民眾對共同負擔都更建設成本的認知仍偏弱,未來仍有待政府不斷宣導,而這也是目前內政部推出「可負擔得起的都更」主因。

7成期待政府推動
負擔得起的都更方案

台灣已達都更刻不容緩的階段,民眾期待政府推出哪些都更政策?據屋比的調查顯示,票數最高的是提供低利、無息貸款及各項稅負減免,讓民眾能更負擔得起都更(占73.4%);其次是將屋齡超過30年以上,且結構不安全的房屋強制都更(占65%),最後是為求生命安全,土壤液化區等防災型都更優先做起(占57.3%)。

至於哪些房子要優先都更?超過6成認為結構已無法抗震(不安全)的房子是首要目標(占62%),遠遠高於海砂屋、輻射屋(12.8%)、老舊市區(9.9%)、屋齡超過30年房屋(9.5%)以及土壤液化嚴重區(5.8%)。

整體而言,陳傑鳴認為,民眾對投入都更並不排斥,但最擔心高額的都更費用對生活造成經濟壓力;再者,有超過半數民眾支持「預防性政策」,也可以看出民眾對防災型都更的重視。

這也是東森房屋董事長王應傑與吉家網不動產董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮想呼籲政府的都更重點。李同榮建議,政府應針對921之前興建的562萬戶房屋,進行全面耐震力檢測;透過檢測對危屋進行分級、分類、改善或提供補助;對於不可改善者,宜立法強制拆除重建;最後針對危屋丶防火巷過小丶屋齡超舊嚴重妨害市容的建築,給予分級都更獎勵,迫切性的危樓,可提供容積獎勵,以一坪換一坪等較高誘因,來推動政策。

劉天仁表示,目前都市更新的規範已相當完備,缺乏的是行政官員依法行政的魄力,讓都更回歸法律執行面,不再推諉給民間推動者自行協調;而公民團體也要了解背後真實面,不要舉著公益大旗,被貪婪釘子戶利用,就可以減少都更審議及過程的不確定性,避免民眾對都更心生畏懼。

他建議政府可更積極地介入開發商與住戶之間的協商,不但可發揮公正第三人居間協調的功能,而且可以協助住戶釐清有關都更過程中的種種疑惑,排除對都更法令的誤解,加速都更腳步。

6都賣壓全面減緩
平價區去化速度快

除了都更,另一個民眾關心的議題是6都的房屋賣壓究竟是否有改變?根據屋比的調查,過去1年6都的賣壓減緩7%,其中新北市的賣壓減少最多、其次是高雄,再來是桃園及台南。

進一步分析各區域狀況,東森房屋董事長王應傑表示,房地合一稅抑制投資型買屋,僅剩自住客願意進場,在台北市可明顯看出房價較平實的區域,比如中山、萬華、北投及文山區等,去化速度較快;相反地,房價較高的區域,如大安、信義、松山、中正等,去化慢,賣壓仍偏高。

但往外圍到新北市,賣壓全數趨緩,年減9.4%,以往賣壓量大的淡水、新莊,三重、汐止、新店、板橋,賣壓降幅都超過1成,也印證最早掀起「讓利」風潮的新北市,逐漸有買盤進駐。陳傑鳴表示,桃園情況與新北市相去不遠,各行政區賣壓全部趨緩,其中賣壓減幅最大的是中壢、平鎮、蘆竹,這些區域的就業及人口集中,受到自住客青睞。

至於賣壓一向沉重的台中,整體賣壓雖有減緩,但僅減少6.3%,表現平平,近年熱門推案區的太平、大里、烏日,賣壓減幅最大,去化有加快跡象。

不過,相較於其他區域,6都之中,台中市的建商相對樂觀。信義房屋企研室曾經根據內政部統計處的住宅核准建照與開工數量統計觀察發現,全台灣開工數量僅約核發建照量的8成左右,實際上的供給量並不如建照量那麼高,若以6都表現,2017年動工數量最高的是台中市。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,台中市2017年的開工數量反而高於2014年,與新北、桃園、高雄的新推案進入量縮調整期差異甚大,顯見當地建商對於台中房市仍是相當期待。

台南與高雄整體賣壓分別年減7.9%及8.9%,其共通點是成熟與新興區域都有出現賣壓減少,台南主要在成熟商圈(東區)或是新興區域(北區鄭子寮重劃區、永康大橋重劃區),而高雄則是成熟商圈如三民區,或是新興區域如鼓山高鐵特區等。

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