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把不動產變動產


退休教授以房養老

去年8月退休的世新大學新聞系兼任教授彭懷恩,秉持著「房地產是動產」、「現金在手不嫌多」、「年輕時養房、年老時靠房養」的想法,於退休前申辦以房養老,「現在是給太太的零花錢,萬一我離世,就當太太生活費的補助來源。」彭懷恩笑著說。

擁有逾30年買屋經驗,人生好幾桶金來自房地產的彭懷恩,談起房地產投資就滔滔不絕,談退休理財也有自己的一套想法。現年66歲的彭懷恩表示,自己60歲時就開始規劃退休,退休金的來源也早有準備,因為年輕開始工作時就盡量創造多元收入,基本退休生活費用也從4個方向來安排,合計8萬元。

這8萬元包括自己和太太的退休年金各月領2萬元,2個小孩每月各孝養1萬元,以房養老每月2萬元。至於退休後在世新、陽明大學兼任教職,以及出版社稿費、顧問費等就當作是額外收入。

退休不缺生活費
3理由申辦以房養老


過去在報社寫社論的彭懷恩時常注意國外資訊,很早就知道「以房養老」這個機制,當台灣開始討論時,彭懷恩也跟著思考,把以房養老當作退休金的來源之一。

約莫退休前半年,彭懷恩著手申請以房養老,希望能順利銜接原本固定教職收入停止後的缺口。這並不是因為彭懷恩缺錢,而是基於3個理由:① 錢在手上永遠不嫌多;② 房子抵押後沒人可以動,能防範人性;③ 篤信好區位、好房子增值機會高,彭懷恩精算過,假設以房養老領了10年,約240萬元,只要房子上漲10%,就能抵掉240萬元,等於老天爺給240萬的零花錢。

申辦以房養老,家人的態度如何?彭懷恩指出,以房養老最大的問題是子女,「一種情況是父母想把房子給子女,另一種是子女不願意父母申辦以房養老,怕自己的權益受損。」

彭懷恩以自己的情況舉例,兩個小孩已經在父母協助下擁有房子,這間做為以房養老的房子是太太的,給不給孩子由太太決定。況且,以房養老是一種逆向抵押房屋貸款,差別在於只看房子的價值,不看借款人的還款能力;以及每月定期領,而不是一次拿一大筆錢。

當契約到期或是貸款人死亡時,貸款方可以選擇把貸款繳清拿回所有權,或者放棄所有權給銀行,這點跟房貸繳不出來,所有權歸銀行是一樣的。所以他已經跟小孩說清楚,屆時若想要房子,可用「借新還舊」的方式,拿回房子的所有權。換句話說,一樣能把房子留給小孩,除非小孩自己放棄。

越領越少缺誘因
房產增值可彌補


雖然靠著房地產累積不少資產,彭懷恩也同意,房地產的大多頭環境不再,不過他也強調,從大學畢業至今,每年都聽到房價一定會跌,卻也發現好區位房價大跌的可能性極低,「在可預見的未來,大台北房價要大跌的可能性不大。」彭懷恩如此表示。

因此,向來把房地產當做動產的彭懷恩,過往每隔一段時間就會考慮利用轉換房貸行庫來重估房地產價值,以活化房產。去年起,以房養老也成為他活化房地產的另一種方式,強調以房養老具有「人一樣住在裡面,不需要賣掉房子」的優點。

「不過以房養老的缺點是會越領越少。」彭懷恩坦承,這是他先前沒料到的問題,他認為,這點容易讓以房養老缺乏誘因。但即使如此,彭懷恩估算,金額明顯減少應該是在10年後才會出現,他並不擔心,因為他評估房地產的可能增值情況,10年後資產重估,有機會彌補可能減少領取的金額。


全文未完,看更多請見《Money錢》2018年8月號第131期

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