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以房養老是「有房沒錢」的老年人安享晚年生活的一種選項，不過，當窮得只剩一間房子，真的只能把房產拿去抵押、借錢度日嗎？房產專家紅色子房表示，從房地產景氣循環來看，與其固守一屋，不如在房價相對高檔時，用「以大換小」或「市區換郊區」的方式，把部分資產變現，再用這筆現金投入能創造穩定收益的投資標的，就能避免房地產跌價的損失。舉例來說，60歲王先生在市中心擁有一筆2,000萬元的房產，去年他把這間房子賣掉，另買一間捷運站附近、總價1,000萬元的小坪數大樓產品，再用差額買進一張保證給付期間25年的即期年金險，算起來每年可領41萬元，也就是每月3.4萬元，活越久、領越多。但如果王先生選擇的是「以房養老」貸款專案，同樣以貸款5成、額度1,000萬元、貸款25年來計算，假設利息2.68%，第1個月扣掉利息約領3.2萬元，且隨著利息逐期增加，這筆生活費會越領越少，越老越無法安心。兩相對照，王先生大屋換小屋後，雖然住在較小的房子，但每年可領的生活費用較高，死後還可留下1,000萬元房產給子女繼承；但若選擇以房養老貸款，每月能領的生活費用約少1成，若子女未來想繼承房屋，還要先清償本金及利息。萬泰聯合會計師事務所副總林嘉焜也提醒，個人理財規畫、乃至退休安排，不能全數押在自用住宅，除了年輕時要積極投資股票、基金、ETF之外，也要把部分資金分配到年金險。「年金險其實就是一間收租的房子。」林嘉焜以1張6年期、總繳保費1,500萬元的遞延年金保單為例，這張保單相當於買一間6年後交屋、價值1,500萬元的預售屋，在工程期間，每年只要繳付1/6的屋款；但交屋後，房屋保證出租不中斷，每年還有36萬元收入，直到死亡。在持有期間，不須繳納任何稅金（房產則須繳納房屋稅、地價稅、管理費等），若是長期持有，可留給子女當遺產，也免繳遺產稅。$$ 延伸閱讀》把房子變成養老金》退休金怎麼用學問大》擔心以房養老債留子孫活化不動產還有4種方法

當窮得只剩一間房子只有以房養老能選擇？

2018/10/09

以房養老 , 年金險 , 退休

33,141

作者：編輯部

小原大

以房養老是「有房沒錢」的老年人安享晚年生活的一種選項，不過，當窮得只剩一間房子，真的只能把房產拿去抵押、借錢度日嗎？房產專家紅色子房表示，從房地產景氣循環來看，與其固守一屋，不如在房價相對高檔時，用「以大換小」或「市區換郊區」的方式，把部分資產變現，再用這筆現金投入能創造穩定收益的投資標的，就能避免房地產跌價的損失。

舉例來說，60歲王先生在市中心擁有一筆2,000萬元的房產，去年他把這間房子賣掉，另買一間捷運站附近、總價1,000萬元的小坪數大樓產品，再用差額買進一張保證給付期間25年的即期年金險，算起來每年可領41萬元，也就是每月3.4萬元，活越久、領越多。

但如果王先生選擇的是「以房養老」貸款專案，同樣以貸款5成、額度1,000萬元、貸款25年來計算，假設利息2.68%，第1個月扣掉利息約領3.2萬元，且隨著利息逐期增加，這筆生活費會越領越少，越老越無法安心。

兩相對照，王先生大屋換小屋後，雖然住在較小的房子，但每年可領的生活費用較高，死後還可留下1,000萬元房產給子女繼承；但若選擇以房養老貸款，每月能領的生活費用約少1成，若子女未來想繼承房屋，還要先清償本金及利息。

萬泰聯合會計師事務所副總林嘉焜也提醒，個人理財規畫、乃至退休安排，不能全數押在自用住宅，除了年輕時要積極投資股票、基金、ETF之外，也要把部分資金分配到年金險。

「年金險其實就是一間收租的房子。」林嘉焜以1張6年期、總繳保費1,500萬元的遞延年金保單為例，這張保單相當於買一間6年後交屋、價值1,500萬元的預售屋，在工程期間，每年只要繳付1/6的屋款；但交屋後，房屋保證出租不中斷，每年還有36萬元收入，直到死亡。在持有期間，不須繳納任何稅金（房產則須繳納房屋稅、地價稅、管理費等），若是長期持有，可留給子女當遺產，也免繳遺產稅。$$

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