房市景氣擴張自2003年SARS後起漲，已經歷11年多頭，期間雖因金融海嘯而急速回檔，但在寬鬆貨幣及遺贈稅率調降帶動下回升，直到去年才顯現修正跡象。而這一年半來，台北市房價修正約8%，新北市下跌僅4%，修正力道遠低於1990年。我們可以思考，這兩波的背景條件差異點在哪？ 對比1990年，當時台灣經濟高速成長，在1987年解除大部分外匯管制後，新台幣大幅升值，吸引大量熱錢流入，再加上利率維持相對低檔，資金行情大幅拉抬台北股市與房價。 1986年時北市房價僅每坪7.2萬元，但1989年已漲到24.8萬元，上漲風潮向南蔓延，高漲的房價也催生了無殼蝸牛運動，迫使政府出重手干預，1989年2月28日宣布實施史上最嚴格的選擇性信用管制，並在半年內升息13碼（3.25%），房價從高檔反轉，資金壓力驟升的建商與投資者認賠殺出，自住客購屋態度轉趨觀望。 當時北市房價經歷4年的飆漲，漲幅達245%，但僅在1990年明顯下跌，1年間房價急跌約2成5，之後受到超額供給的影響，進入長達13年的區間盤整，直到SARS之後才再次回升。 目前總體經濟環境與市場游資激增的成因迥異於過去，但房價修正的關鍵均為政府政策干預與資金管控。當年投資者因資金壓力急速拉高而迅速撤出市場，大幅降低住宅投資需求的比重。而現在隨著房市新措施逐步上路，改善房地產市場資訊不對稱與節稅誘因，將有效抑制住宅投資需求。不過，目前利率仍處在歷史低點，屋主的資金壓力不大，即便需求減少，房價仍未出現明顯修正。 然而，即使台灣目前並不存在劇烈升息的可能性，我們仍得嚴肅面對利率可能調升的風險。舉例來說，1990年代北市購屋可能只需貸款300萬元，倘若利率調升3%，一年的利息支出增加9萬元；但隨著房價高漲，目前北市購屋貸款動輒破千萬，假設購屋貸款為1200萬元，利率只須調升0.75%，一年就會增加9萬元利息支出。可以預料，只要利率轉為升勢，價格修正的壓力即會顯現。 歷史經驗顯示，房地產景氣循環進入收斂期，會先經歷一段房價急速修正，才會進入底部整理階段。而急跌的時間不會太久，短則半年，長則兩年，但整理的時間相對漫長。 目前國內房價已出現反轉徵兆，雙北房價頂部成形，交易量縮且賣壓大，或許仍缺臨門一腳，尚未進入急速修正期。不過從自住者角度來看，一旦房價急速修正期來臨，只要價格修正至可負擔的程度，應可開始進場選擇適合自己的房子。 曹玲玲 現職：信義企業集團研發長、政大商學院信義不動產研究發展中心副主任 學歷：中國南開大學國際企管博士 經歷：台經院主任秘書、台經院區域發展研究中心主任、台經院企業發展推動中心主任、高登企管顧問、高昇環管顧問、高登出版社創辦人、淡江大學技術學院助理教授