房屋稅、地價稅、土地增值稅……想要稅稅平安，只要增加一些常識、妥善運用，就可以讓你精省不少房地產相關稅賦哦！
「我要一所大房子，有很大的落地窗戶，陽光灑在地板上，也溫暖了我的被子……」孫燕姿唱的這首「完美的一天」，唱出了許多人的心聲。對志豪來說，「擁有一個窩」一向是他工作的動力來源，因為房子代表了穩定、安全感和財富。不過，除了擁有房子、讓自己開心之餘，也要搞懂有什麼成本要支付，好好規畫，讓自己省稅、天天好睡。
稅目1：房屋稅
課稅原因：持有房屋
繳納時點：5/1～5/31
繳納方式：憑單納稅
節稅重點：若房屋確為自住時，記得申請為「住家用」
想要精省房屋稅，除了確實為自住時要記得申請「住家用」，以適用1.2%最低稅率之外，以下還有兩項節稅注意重點。
重點1：同時做住家及非住家用 按比例課稅
案例1：王大媽和王伯伯夫妻兩人年輕時努力打拼，賺了錢後在台北市松山區後火車站附近買了一棟3層樓的透天厝，現在1樓成了金店面，出租給服飾業者賣成衣，2、3樓仍留做自住，那房屋稅會怎麼課呢？
若房屋同時做住家及非住家用者，可依實際使用面積，分別按住家或非住家用稅率，課徵房屋稅。以王家為例，可以申請2/3享用住家用1.2%稅率，另外的1/3依營業用稅率3%課徵。但要注意的是，房屋同時申請住家用和非住家用時，非住家用的課稅面積不得少於全部面積的1/6，必要時稅捐機關會到現場會勘。
買屋記得確認稅率
案例2：天祝去年底買了台北市中山區一間住商混合大廈5樓自住，今年5月收到房屋稅單後才發現，房屋是以營業用3%的稅率被課稅。查明後，原來是因為前屋主將房址登記為旅行社地址，雖然房屋出售後已改為自住使用，但因一直未申請變更，白白多繳了1.8%的稅。
事實上，若新買房屋的前手或自己房屋曾供營業使用，依法是要被課徵3%的稅率營業稅；但如果所有權過戶移轉後，自己改為住家使用，經申請可改為1.2%的住家用稅率。申請日若是在當月15日以前，當月分即可享用較低稅率；超過15日申請者，則必須延到下個月才可享用。
稅目2：地價稅
課稅原因：持有土地
繳納時點：11/1～11/30
繳納方式：憑單納稅
節稅重點：（1）若土地適用特別稅率，記得於每年9月22日前提出申請，才可當年適用。
（2）納稅人若有一戶以上不動產時，最好將戶籍登記在地價最高的地方。
地價稅基本稅率為千分之十，土地所有權人的地價總額未超過土地所在地累進起點者，其地價稅按基本稅率徵收；超過累進起點地價者，按未達5倍至超過20倍以上者，分別就其超過部分課徵自千分之十五至千分之五十五稅率的地價稅，只有自用住宅及國民住宅用地才能適用地價稅千分之二的優惠稅率。
以下舉例說明如何適用自用住宅用地來節稅。
案例：李志明以投資不動產創造財富，土地坐落地點遍布全台，除了一間由自己當戶長外，其他房產皆以親屬名字設籍，但那些房子才能真正享有2/1000的自用住宅優惠地價稅率呢？因此，李志明只有第1處、第4處和第5處不動產，可以享用2/1000的自用住宅優惠地價稅率，其餘土地將依基本稅率課徵地價稅。
享用自用住宅用地的限制
設籍：土地所有權人或其配偶、直系親屬須在地上建物上設籍。
建物所有權：地上建物須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有。
使用限制：無「營業使用」或「出租」的住宅用地。
面積限制：全國都市土地3公畝（90.75坪）與非都市7畝（311.75坪）的最高面積限制。也就是說，土地所有權人可同時享用都市土地，與非都市土地合計為10公畝的最高自用住宅用地面積。
處數限制：土地所有權人與其配偶及未成年的受扶養親屬，以1處為限。依序為：直系血親尊親屬（如父母） > 直系血親卑親屬（如成年子女） > 直系姻親（如岳父母）。
申請檢附文件：
（1）填具申請書。
（2）全戶戶口名簿影本。
（3）建築改良物所有權狀影本或使用執照影本。
（4）無前項資料者，檢附地政機關核發之建築物勘測成果圖（表）或房屋基地座落申明書。
稅 目3：土地增值稅
課稅原因：移轉土地且有增值者
繳納時點：土地移轉時
繳納方式：申報納稅
節稅重點：（1）以多處取代一次
（2）善用夫妻間相互贈與免贈與稅的方式
賣房子，一定會面臨土地增值稅的問題。依規定，在土地所有權移轉時，房屋所有權人應按土地漲價總金額來徵收土地增值稅，完全符合 國父所說的「漲價歸公」精神。但如果是因為繼承而移轉的土地、各級政府出售或依法贈與的公有土地，以及受贈的私有土地，則免徵土地增值稅。
該如何規畫土增稅的節稅？建議你，出售土地時，應先試算土地增值稅的稅額，以盤算其出售土地的成本，或分析應負擔多少稅負，才可取得最好的出售價格。
在計算土地增值稅時，除了符合一生使用的自用優惠稅率為10%外，其餘則依持有土地年限及超過漲價總金額倍數，分別有20%、30%與40%不等的一般稅率及按持有年限分別減徵百分比之計算。
土增稅的計算公式看起來似乎很複雜，但其實只要到財政部稅務入口網站（etax.nat.gov.tw）上點選左側的「線上稅務試算」，再點選「土地增值稅試算」，輸入你的土地資訊，就可輕易分別試算出優惠和一般稅率的土地增值稅額。
而想要精省土增稅，可以採取「以多處取代一次」及「善用夫妻贈與」等方式雙管齊下，以下分別說明。
1. 以多處取代一次
由於出售土地享用「一生一次」自用優惠稅率並不限「一處」，換句話說，只要不超過都市土地300平方公尺及非都市土地700平方公尺，即可「一次多處」享用。但要注意，立約日限「同一天」訂立，而申報日也需「同一天」，這只要向任一土地所在地主管稽徵機關統一受理申報即可，
這是作者於90年3月23日向財政部請釋核准的。
2. 善用夫妻間相互贈與免贈與稅方式
若自己的優惠額度已用掉，但配偶還沒，就可以將要出售的土地先行贈與給配偶，並選擇土增稅緩課，當土地出售給第3人時，由於配偶尚未使用，這時就可以派上用場了。
土增稅大利多 一生一次到一生一宅
為了活絡房事，行政院規畫放寬個人出售自用住宅優惠稅率，除了原本的「一生一次」自用住宅優惠稅率可用外，還多了一項「一生一宅」的節稅效率。所謂的一生一宅指的是，不限次和和金額，只要設藉滿6年，出售前5年無供營業或出租使用，就還是可以用10%的優惠稅率。但要注意的是，必須優先使用「一生一次」，才能採「一生一宅」，如從未申請「一生一次」，就不能直接要求先適用「一生一宅」。
重購退稅 追蹤5年
忠明2年前在新店買了間套房，由於工作的關係將調到新竹科學園區，因此打算賣了台北的房屋改到新竹置產。朋友阿龍因為從事房仲業，特別提醒忠明，買屋與賣屋的時間最好不要間隔超過兩年。
因為，如果忠明新購房屋的土地地價，超過原本出售房屋的地價，扣除已繳納土地增值稅後的餘額，即可就已繳納的土地增值稅內向主管稅捐機關申請，退還其不足支付新購土地地價的數額，如果在承買時能多做評估，就有可能全額退稅；而且，重購退稅並無次數的限制。另外，符合重購退稅者，不論「先賣後買」或「先買後賣」都可適用。
不過，退稅後「5年內」，不得再移轉或變更為非住宅用途或將戶籍他遷，一經查覺，將被追繳已退回的稅額。這裡所說的「移轉」，除買賣外，也包括贈與，實務中常有配偶或親等贈與而被追繳的案例，尤其是只要合乎退稅的案件，捐稅機關未來都會列管追蹤的，千萬不要心存僥倖。例如贈與太太房地產後，5年內賣掉，即會被追繳已退回的稅額。
讓別人設籍，是否就不能適用優惠稅率？
土地所有權人常遷就於親戚朋友的小孩學區就讀問題，不得不借戶口設籍。自用住宅用地出售時，雖設有他人戶籍，經查明確無出租或營業事實者，可經由土地所有權人與設籍人，分別填寫「無租賃關係申明書」後，仍可按自用住宅用地優惠稅率，享用10%計課土地增值稅。
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