曾有專家形容台灣房市「就像賭場」，而現在的氛圍，就是一場精心設計的梭哈賭局，已進入倒數計時的最後階段。梭哈讓人沈迷，是因玩家可依持牌大小，決定是否提高籌碼。老練的贏家底子厚，可以心不急、氣不躁地等好牌，即使拿到勝率不高的爛牌也可以果斷棄守；剛進場的輸家因心理不成熟，拿到爛牌氣急敗壞想翻本，把小牌當大牌重押，往往很快籌碼散盡。所以，玩梭哈，贏的關鍵是「有把握重押，沒把握就退場」。現在的房市用梭哈玩法來比喻，有一點「贏家棄守」的味道，因為氣氛不利於重押的大玩咖。   3 現象透露房市大戶心態   近來美國聯準會（Fed）主席柏南克陸續發表「QE 退場時間」言論，在金融市場掀起大波瀾，先是黃金價格重挫，接著新興市場股債雙跌，與黃金一樣具備抗通膨色彩的不動產，就被市場揣測可能是下一個未爆彈。   就連前財政部長、香港北威國際集團董事長劉憶如都曾經表示：「不要輕忽QE 退場的影響力」。那麼對房市最敏銳的大咖們，現在究竟在想什麼？這可由近期不動產市場交易出現的3大現象，窺探一絲端倪。   現象1: 大戶寧可少賺租金 也要獲利了結   在一場每月固定聚會中，成員包括醫生、股市老手、專業不動產顧問等，個個身價數億起跳，可說是這波房市最大的玩咖之一。   其中一位長期投資店面的醫生，剛以7千多萬元高價脫手北市臨江夜市的店面，不是因為缺錢，而是深刻感受到台灣經濟不佳、內需不振，人民口袋沒錢的事實。   這間不到8坪、被分割3間出租的黃金店面，當初購買是相中它有超過5% 的報酬率，2年多前月租金曾達30萬元。最近租客經營不善，換手頻率高，空置期變長不說，租金從每月28萬元，一路下滑至26萬、24萬元。「租金不漲反跌」是房市老手賣出持屋的重大警訊。   即使店面投資報酬還維持漂亮的4%，足以應付房貸利息，這位名醫寧可少賺幾個月租金，也要落袋為安。   現象2 : 金融專家   寧願賣自宅改租豪宅   豪宅具備傳家、保值、炫耀的特性，而且部分買家是以「投資兼收藏」的角度購入，是過去幾年最佳的多頭指標。   大師房屋總經理陳建慶說，過去帶租約的豪宅，因為有租客居住，市場性較差，反而會讓房子不好賣，所以豪宅買家在買進後多半抱持「寧願空置，也不出租」想法，因此雙北市才會出現知名豪宅點燈率低的情況。   但是，最近這種「豪宅潛規則」卻有改變的跡象。一位基金界的老總最近剛把信義區的自宅脫手，抱著6、7千萬現金，從東區搬到西區的新豪宅，過著租屋人生。新租的這棟屋齡不到2年、近百坪的全新豪宅，把中山北路的林蔭美景盡收眼底，他說每年只花百來萬，用剛落袋的現金，夠住上50年了。還有一位在台、美兩地都有房產的重量級經濟學家，不久前在金融市場操作商品大有斬獲，同樣也搬出只有40多坪的中正區華廈，改租大安森林公園第1排的知名景觀豪宅，用少少的代價享受富豪生活。   當市場敏感度最高、有能力的金融圈專家，都寧可賣屋改租豪宅時，究竟代表了什麼意義？戴德梁行董事總經理顏炳立分析，屋齡在10年內的全新豪宅，就像20多歲的女孩，正是人生最精華的年齡。對市場敏感高的金融專家明白，要與「女孩」長相廝守、成本很高，但換個腦袋，只花小小的錢，就能租到最青春的10年，十分划算。   從房屋持有者的角度來看，永慶房屋首席房產顧問葉國華分析，豪宅出租的比例若越來越高，代表持有者的實力不差，或是不動產部位不高，對台北市房價長期抱持信心，所以不急著賣；但另一方面，其實也是心知肚明，知道短期賣不到好價錢，心態反而變得務實了，因此一改過去「豪宅不出租」的潛規則，開始當起包租公。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年8月號第71期 現象3 富人盤點資產 不動產汰弱留強開始   金融海嘯後，因全球央行啟動印鈔、量化寬鬆政策一波接一波，不動產從消費財轉變成投資財，成為富人資產中的基本配備。若全球央行開始回收資金，量化寬鬆慢慢退場，回歸正常的經濟環境，現在滿手不動產的富人，仍會視不動產為保值資產嗎？   葉國華有位做石材的台商客戶，這些年在雙北市陸續買下2間商辦、1間店面及1間自住屋，還有1間投資用的新板特區豪宅，就在柏南克5月間談話後，因擔心未來利率將走揚，急忙找經紀人討論如何處分不動產。   最後，這位台商留下有租金收益的商辦與店面，賣掉沒有收益的新北市豪宅，用落袋的獲利慢慢「養」其他房產。「嚴格來說，台商只是重新盤點資產。」葉國華強調，未來豪宅不容易再創高價，因為當QE 不再是常態，不動產的價格將回到正常水準。就像是有錢人一起說好的決策般，另一位在台北、台中、上海及美國各地都「收藏」房產的廣告界老闆，也在脫手房產。而被他「棄守」的第1間屋是在台北市蛋白區的新成屋，賣掉的理由是地點不在市中心，不好出租及獲利達到滿足點。 還有一間屋齡較高、位於市中心的華廈，也被他列在出售名單內，因為賣價高掛，致成交速度慢。雖然這位廣告界老闆嘴巴說，但從賣屋動作頻頻來看，約略看出他在做最壞的準備。若用4個字來形容富人的思維，「汰弱留強」恐怕是最貼切的說明。   山寨版豪宅 先跌價5%目前從官方的統計數字檢視，雖然還看不出豪宅有全面性 賣壓出籠，但實際的成交價的確需要打折扣，甚至今年以來沒有再創新高的個案公開。「未來沒收益、地點差、產品不對的房產，將成為富豪的棄婦。」連續看多房地產景氣長達4年的顏炳立，用「夏天穿毛衣」來形容他對當前房市的感受。站在第1線的顏炳立，從今年第2次標售低總價的小坪頂，以及天母富邦豪宅等個案，很明顯感受到，今年不論低總價或高總價的住宅產品，雖然出價的買家很多，但卻都只願意「出低低的價格」，而不願意追價，因此，如果價格不調降，買家將十分有限。 他也以一貫的顏氏風格直言，未來一些億來億去的「山寨版」豪宅，如果沒有降價，誰要理它，估計先跌個5∼10%。顏炳立說，這些山寨版豪宅大多不脫「用內褲布料，開西裝價格」或是「用西裝布料，但配上生鏽的鈕扣」，屬於基地區位或產品設計不良的假豪宅。他舉例，像大安森林公園對面開價200萬元，基地L 型的景觀豪宅， 配6個機械車位，一樣乏人問津；還有仁愛路2段的知名建商豪宅，因為建商太貪心，2個大車位拆成3個小車位，以致高級車停不進去，出現交屋糾紛，類似這樣的產品怎麼可能不跌？   房市棄保及升息效應出現股神巴菲特有句名言：「水退的時候，才知道誰在裸泳。」未來游資撤退，考驗的將是屋主的持有信心。高力國際不動產投資部協理蘇明俊就表示，買方期待房價下跌，但沒有哪個賣方是佛心來的主動調降，只有被資金壓力逼著降價求售。   只要銀行開始調升房屋貸款利率，財務槓桿高的屋主就會吃不消；建商也相同，若銀行加強授信風險評估，進而選擇雨天收傘建商周轉不靈，就可能面臨跳票風險。   蘇明俊認為， QE3退場的「棄保效應」，可能會讓市中心絕版稀有的產品房價越漲，但「升息效應」將提升買方成本，增加屋主降價壓力，一多一空的拉扯力量仍是未定之數，棄不棄保的關鍵在於屋主持有信心，但升不升息的選擇則操之於央行。   回頭來看，如果連最擅長觀察全球經濟脈動的金融專家，都抱持「寧可花小錢租大豪宅」的心態、房市大戶只想著如何安全下莊。那麼還在擔心「現在不買，以後更買不起」的無殼蝸牛來說，似乎也該冷靜，暫時先停看聽，耐心等待房市的轉折點來臨，然後再利用後文介紹的3個指標，學習找到最好的買點下手。而在那個最佳買點出現前，建議不妨可以考慮先「以租代買」吧！ QE退場 多屋族該怎麼辦？ QE退場並不代表利率會馬上調升，但利率也不可能一直維持在低檔。 擁有多間房屋的人要有所準備： a減少槓桿比例，降低貸款金額。 b處分閒置資產，脫手沒收益或位置偏遠的產品。 c考慮賣掉獲利最高的房產，用來養其他資產。 d 用2小房換大屋、2間沒車位換1間大車位、2間小公寓換1間華廈、2間郊區屋換1間市區屋等方式，進行汰弱留強。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年8月號第71期