房價高高掛,想要成家除了租屋之外,可視為「進階版租屋」的地上權住宅也是個選項,但這兩者到底哪個好?建議考量9項指標後再做出最適切的選擇。
校園畢業季、6月結婚旺季即將到來, 年輕人難免要考量居住的問題,但在高房價時代,對於購屋能力有限的人來說,「租房子」是第一選擇,但近年來興起另一種低價購屋的趨勢,也就是「地上權住宅」。
什麼是地上權住宅呢?簡單說,國家財政困難,為了開闢財源、活化土地資產,但又不背負賤賣國產的罵名,從1990年代開始,政府在保有土地的前提下標售地上權,提供建商興建地上權住宅,一般使用年限50年、最高70年。年限一到,拆屋還地。
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租約到期還地
建商少量迎合民眾需求
有別於一般住宅,地上權住宅僅擁有建物所有權、土地使用權,因此房價為一般住宅的7成、甚至僅5成,降低不少購屋門檻,但每年仍需繳交房屋稅、土地租金,買賣時也必須繳納契稅、印花稅。最大的缺點則是,房價會隨著使用年限一路遞減,因此貸款及轉手不易。
儘管台灣民眾對地上權住宅的接受度仍不高,但這類產品近年來一直在市場上少量推出,顯見仍有一定的需求。
以今年房市329檔期為例,全台地上權住宅案量就有200億元, 台北市包括景美區的「華固新天地」、大安區的「仁愛本真」,新北市則有板橋區的「昇陽寓見」。就連購屋形態最保守的高雄市,在美術館園區也出現建案「One More」。
到底「租房子」與「購買地上權住宅」哪個方案好?這個問題沒有一定的答案,關鍵在於個人需求。現階段有住宅需求的人,不妨從價格門檻、每月負擔、租期長短、銀行貸款、房東、隱形支出、可裝潢性、適用對象及投資理財等9項評估指標,思索最能滿足需求的方案。
租屋門檻低
買地上權得繳清長約
租屋網站「城市租屋族」(citynet)總經理張權彬表示,從價格門檻來看,租房子一開始需繳2個月的租金當押金,再付清首月的租金,租期一般為1年,最長5年。若在大台北地區承租1戶3房2廳的公寓,每月租金約2萬元,等於只需準備6萬元即可入住,適合經濟能力有限的年輕人。
張權彬認為,儘管租房子的價格門檻較低,好處還有換屋很有彈性,住了不喜歡,只要租期一到就可以搬走。但最大的痛苦是房東好壞差很多,「遇到好房東像在天堂,遇到壞房東等於住在套房」,而且房東還有調漲租金的權力。
如果拿租屋與地上權住宅相比,地上權住宅使用年限長達50年,等於一次付清50年房租。張權彬說,換算後,每月支出大約比租套房再貴一些而已。
他進一步分析,地上權住宅最大的好處是「穩定」,不會被房東逼迫搬家,因為房東是政府,不用擔心運氣差遇到壞房東。此外,地上權住宅多位於市中心精華區,生活機能很方便。
住商不動產企畫室主任徐佳馨說,地上權住宅可以視為「進階版的長期租屋」,不僅不會有房東給你臉色看,自己還可以升格當房東,把房子分租出去。
租過房子的人都知道,因為不是自己的房子,只能遷就房東給的居家風格,除非租期很長,否則不太可能房客自己花錢裝潢,有時要在牆壁上釘一根釘子都要小聲跟房東商量。相較之下,地上權住宅就可以隨心所欲裝潢,打造自我風格,不怕房東白眼。
隱形成本不菲
適合無子嗣中老年人
不過,地上權住宅也不是沒有缺點。張權彬表示,最大的問題是貸款不易,且需要較多的自備款。此外,租期50年的隱形成本不便宜,尤其是每年需繳交的土地租金,會隨著公告地價而調漲,按照目前的趨勢來看,公告地價「易漲難跌」。
徐佳馨也說,正因為每年的公告地價看漲,加上地上權住宅的屋齡越久、價值越遞減,成本其實並不低廉。另一方面,銀行對此類住宅架起高高的申貸門檻,主要考量是怕變成呆帳。
一般租屋,若房屋、居家設備需修繕,房東會負責處理。張權彬指出,地上權住宅隨著使用年限逼近,特別是到了末期,住戶可能就不願意再花錢修繕,導致社區的居住品質下降。
台灣已逐漸進入高齡化社會,但有趣的是,單身化也有朝向中高齡發展的趨勢。年過50還單身在外租屋,逐漸被列入房東拒絕出租的黑名單,成為另一種租屋風險,也隱藏未來的社會問題。
兩位專家一致指出,地上權住宅年限一到、拆屋還地,無須處分資產,更適合膝下無子嗣的中老年人。而年輕人即使最後考量負擔較輕而選擇租屋,徐佳馨提醒,把省下來的錢拿去投資或儲蓄,即使房子沒買成,至少身邊還留有一筆財富。
即使地上權住宅適合中老年人購買,但日後的壽命是否「用得完」50年的使用年限?若是用不完不就「虧大了」?對此,徐佳馨表示,還是可以轉手賣掉,但接手度恐怕不高,這就是地上權住宅特有的風險,購買前還是需要多加考量。
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9項指標自評 租屋或買地上權住宅?
2014/05/01
租屋 權住宅
房價高高掛,想要成家除了租屋之外,可視為「進階版租屋」的地上權住宅也是個選項,但這兩者到底哪個好?建議考量9項指標後再做出最適切的選擇。
校園畢業季、6月結婚旺季即將到來, 年輕人難免要考量居住的問題,但在高房價時代,對於購屋能力有限的人來說,「租房子」是第一選擇,但近年來興起另一種低價購屋的趨勢,也就是「地上權住宅」。
什麼是地上權住宅呢?簡單說,國家財政困難,為了開闢財源、活化土地資產,但又不背負賤賣國產的罵名,從1990年代開始,政府在保有土地的前提下標售地上權,提供建商興建地上權住宅,一般使用年限50年、最高70年。年限一到,拆屋還地。
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