理財文章寫多了，總有人瞇著眼考我：眼前是買房好時機嗎？講過一百次了，在長期低利率、資金氾濫下，大部分人都比以往更有能力買房子，加上央行被迫「量化寬鬆」，只能跟著列強一起印鈔票，聰明人就算不投資，為了避免手中鈔票被稀釋，只好到處找標的買，頂多就是台北、新北兩市買不下，轉到桃園、台中、台南等二線城市買⋯⋯   近年政治不安，牽連股市有氣無力，富人收入大不如前，更不甘心把過去累積下來的財富留在（利息不到2%）銀行，等到買滿一手債券、高收益基金後，看大環境依舊沒變，只好嘆口氣，繼續用高價買不動產收租金或等都更，但求能保值就好。   窮人錢不多，但眼前資金「淹到腰」，錢很容易借的情況下，只要利率一時三刻不大幅上升，窮人買房的意願和能力倒也不弱！這一來，形成了不景氣當前，富人、窮人卻一致砸錢買房，等於全民攜手推升房價，形成「看回不回」的奇妙現象。   看數據就知道我沒唬你：依據永慶房屋統計數據，台北市2月分房價再創歷史新高，年增率14.3% ；信義房屋2月分數據雖未創歷史新高，但仍在高檔震盪，年增率比咱們GDP 起碼好一倍：6.2%。所以，如果有人跟你說了一堆看跌房市的理由，只要拿出這個事實，就能讓他閉嘴，這些看跌的「空軍」頂多只能勉強回應：房仲的數據攏是假⋯⋯   富人、窮人都想買房 利率、房價是市場決定   房價跌不下去的理由，歸納起來很簡單：富人錢太多，沒地方擺；銀行利息超低，窮人也能輕易借錢買房。有錢、沒錢的人都持續買，房價當然高高掛在那，不要忘記，很多想買想得要死的人都還沒買！   很多人不明白，利率其實是市場而不是央行決定的，就算央行吃了豹子膽，硬要跟市場對做（調升利率），離譜的銀行掛牌利率，只會讓有資金需求的人轉入地下化，讓資金黑市興旺，嚴重的話，更會導致央行政策失靈。   不是天天有人喊：央行快要升息了？你放心，就算真的升，在資金極度氾濫下，要升也很難升到夠高的水準（過去10年頂多才3%而已），仍然比美國目前水準低，要升到以往那種6、7%還早呢，何況，真能升到6、7%，不止台灣經濟、恐怕全球經濟都已經脫離困境、欣欣向榮了，到那時，房子哪有可能大跌？   名主持人唐湘龍最近問我：那會買到什麼時候呢？簡單，等到現在還猶豫要不要買的人，通通都進場買，再也沒什麼人跳出來說房價要崩盤時（會這麼期待或擔憂，代表他真的還沒買），那才算把可投入房地產的資金都耗盡，真到了這情況，大家就別買了。有人接著問：為什麼無論投資或自住，都應該在台北（或雙北）而不是在台中買房子？   這也早就回答過了，我再有創意，也很難講出什麼比「供需關係」、「工作機會」更有創意的答案。請記住：一個城市能夠形成良性循環，吸引越來越多人來定居，基本上就是以上兩個因素。一切的根源早在一開始就決定了，例如上海、紐約是天然良港，因此在早期船運需求很大時，當然最早開始發展，正因為最早發展，人們在這裡的投資也最多。   投資多了，各項基礎比較好，只要再「加一點」投資，自然就能產生較大的效益，進而吸引更多人來「加一點」，形成良性循環。聰明的政府，懂得利用政策、興建公共工程來吸引投資，但民間投資則是要看如何產生最大的效益，自然會選在「加一點」就有較大回報的地方。   房價偏低區域 等有實質需求再投資   換句話說，目前房價偏低的區域，大多是發展落後地區，投資產出率偏低，受到實質需求而帶動房價上漲的條件也較差，只能靠低價吸引投資，但以投資為訴求的區域，通常漲得快、跌得更快。缺乏經驗的人都認為低價區域增值潛力比較高，高價區域增值潛力比較低，這其實大錯特錯！如果這道理說得通，雞蛋水餃股應該漲最兇，不該是高成長、高毛利的高價股漲最兇！   淡海新市鎮開發案的失敗，主要就是根本缺乏足夠大的實質需求，或是說，很難在淡海新市鎮「加一點」就有比較大的回報。如果跟著政府的規畫做投資，你得先看實質需求是否存在，最好等實質需求確實浮現時，再投資也不遲。   而在台北市中心，就算土地成本高很多，但蓋一棟商辦大樓，很快就能滿租；蓋一間百貨商場，馬上就生意興隆（主要是國際觀光客必定造訪），在其他地方，就算租金很便宜，卻缺乏大量人潮⋯⋯   在離台北市中心不算遠的新莊副都心，土地成本雖然低，蓋一棟商辦大樓的錢卻和台北市中心差不多，但蓋好了卻不容易滿租，沒有實質需求，誰敢去投資？沒有足夠的居民（消費者），很難形成商圈，就連被騙來投資的人，最終也會離開⋯⋯這就是惡性循環。   何況，台北市中心有很多低成本的地上權或BOT 可投資，在懂得投資之道的財團眼裡，台北市土地太貴早就不是投資障礙了。就算是新莊副都心，還可以用低成本去吸引一些原本在台北市中心的需求，起碼有一些政府機構已經先後遷入，在當地創造了新的需求。   土地貴非投資障礙 民間投資聚集才是王道   相比之下，台中就只能靠自己，利用有限的升格光環（名稱升格了，仍吸引不到足夠大的民間投資），頂多把周邊縣市本來不多的需求，通通吸來榮耀自己，現在應該早已吸光，你看台中勞保投保人數增加量（潛在需求）遠低於台北市，但新屋使用執照核發數卻遠高於台北市，每年新屋推出那麼多，多數還都賣給投資者，你想，接下來要靠什麼呢？   跟我熟的朋友，都知道我對太短的經濟變化沒把握，所以投資偏好長期規畫，即使如此，有時還是不免失誤賠錢。尤其買房子金額大，縱使家庭所得和個人財富大幅提升，也值得你小心謹慎。多年來，我幾乎不買預售屋，就是避免「對未來預期的想像」和「最後實際的經驗」落差太大，但隨著消費意識的抬頭、相關法律的進步，只要慎選建商，預售屋風險如今已經大為降低，但房價本身也比以往更高，使得短期獲利、致富的戲劇性已經不高，長期只有雙北市依舊看好。   徐一鳴 現職：達一廣告創意總監 經歷：出身廣告公司撰文，當過大學講師與報社主編，許多「好玩」廣告如ING安泰人壽、PayEasy、信義房屋等皆出自其手，「業餘」投資股票、基金、房地產，「獲利尚可」   ◎更多精彩內容請詳閱《Money錢》2014年5月號第80期