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政大地政系特聘教授張金鶚在入台北市府擔任副市長前,在臉書上寫著:「不放手,直到夢想到手!」沒想到3個月後,破局的文林苑直接敲醒夢中人。然而,秉持「做對的事」的他,不畏批評聲浪,依然大步向前行。 台北市政府6月20日罕見地在清晨8點發出「文林苑記者會」的通知簡訊,10點一到,副市長張金鶚率領6人協商小組成員就定位,臉色凝重的他,看得出來前晚一夜難眠。   4個月前,因為燙手山芋文林苑讓台北市市長郝龍斌進退兩難、裡外不是人,才讓在政治大學教書20多年的張金鶚,有了進入政治叢林的機會。   理想性高、使命感重的張金鶚上任之初,曾經信誓旦旦承諾3個月內一定有好消息。然而,81天已過,最終文林苑仍宣告破局。即便6人小組總共召開了11次正式協商小組會議,提出7個可能的解決方案,完全義務支援的小組成員做了最大努力,但在「成敗論英雄」的政治現實下,「破局」就等於「回到原點」。 文林苑破局 上任後第一挫敗   因此,張金鶚在記者會,也只能雙手一攤無奈地回答:「接下來文林苑將重啟司法程序。」這對一向自許甚高的他無疑是一大挫敗。但是,過往對張金鶚的作為很「感冒」的建商公會,一反常態地「肯定」市政府的努力。   其實,建商體認到「大家都在同一條船上」,文林苑動不了,幾乎宣告都市更新已死。有熟悉談判的專家認為,市府一開始太軟弱,以致最後「被擺一道」顏面盡失。也有很多被逼急的建商老闆私下交換意見都表示,很想傳授「如何替別人分家產」的秘訣,讓張金鶚對於都更戶的權利分配能夠見招拆招。   建商老總的建言,張金鶚不是不懂,只是他原先計畫利用文林苑協商平台的經驗,當作解決都市更新疑難雜症的示範。   但據了解,王家對於該如何漂亮下台以及順利善了,內部一直意見分歧,從開始同意任何形式的討論,到最後堅持原地重建,態度反覆。當結果180度大轉變後,外界不僅質疑協商平台的功能,也認為平台可能耗時、耗力,成效不彰。   眼看進退兩難的文林苑,已讓台北市居民信心全失,就像幸運之神降臨,7月分二紙最高行政法院針對王家基地有建築線以及大法官解釋都更條例違憲,提出再審的案件又被駁回,讓市府的態度由軟趨硬。這對張金鶚無疑是一劑強心針,因為這20多天來,他腦中想的是如何找回大家對都更的信心。   法界人士表示,這紙最高行政法院的判決駁回,也代表市府把王家納入都更範圍有正當性,在法理上更站得住腳。目前王家與該案主導建商樂揚建設,還有代拆處分違法及組合屋無權占有等官司正在進行。   最壞狀況已過 都更未來會遍地開花 法律界人士表示,市府於把協商平台做出的80多頁報告書送進法院,省卻了法官深入了解案情時,必須請二造雙方出面說明的冗長程序,才能讓最高法院快速做出判決。「這就是協商平台的功能之一。」張金鶚強調,透過司法判決,民眾會慢慢了解都更的真相。   在此之後,市府就宣布核准樂揚建設可部分動工,在王家的組合屋之外可進行連續壁的工程,讓人民感受市府推動都更的決心;另一方面也釋出善意,承諾原先7個解決方案仍具效力。透過「軟硬兼施」策略,希望文林苑的僵局能夠順利落幕。   暢銷書《當逆境來敲門》提到,當逆境來敲門時,只有積極的心態讓自己立於不敗之地。拿著一手爛牌的張金鶚,雖不見得能讓文林苑「豬羊變色」,但最壞的情況已經過去了。   現在他心裡已有一套都更政策,且在剩下的1年5個月任期中,仍將繼續「種籽計畫」,希望都更能夠遍地開花。以下是上任4個月的第1手專訪紀要。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年8月號第71期實價登錄後 台北市住宅價格指數續漲6% 身為全國首善之都,台北市房價漲跌深受民眾關心。7月23日,台北市政府首次公布房價指數,以實價登錄開始實施的2012年8月房價為基期(100),根據台北市地政局統計,2013年4月全市住宅價格指數為106.7,標準住宅總價為1335萬元,比去年8月上漲6.7%。也就是說,自實價登錄實施至今,台北市房價仍上漲6%,漲幅其實並不小。   若用產品來分類,大樓的住宅價格指數109.12、大樓標準住宅總價1542萬元,比去年8月上漲約1成;至於公寓住宅價格指數106.38,公寓標準住宅總價1308萬元,比去年8月上漲6%。   各分區房價漲幅如下:大安信義中正區為5.46%、士林內湖大同區為6.94%、萬華文山北投區為4.65%,中山松山南港區為12.38%,幅度相對驚人。目前市府計畫「每月」公布,但因買賣過戶登記有時間落差,7月公布的指數,取樣僅到4月,扣除異常交易的樣本後,實際樣本數大約占實價登錄資訊的8成;此外,因為採取價格相近及同心圓的概念,全市指數分成4區,分別是:大安信義中正、中山松山南港、士林內湖大同及萬華文山北投。   觀察指數主要看「趨勢」與「變動」,也就是看趨勢是往上或往下走?漲跌的幅度是大或小?   至於如何運用指數?張金鶚建議,購屋人要先判斷大環境走勢,心裡先有一把尺之後,再根據住宅價格指數,做出分區的趨勢判斷。找到標的以後,前往內政部實價登錄網站,查詢附近個案實際交易的價格。如此,就能對房價有個清楚的輪廓。 張金鶚 站在制高點,對的事就努力去做! Q  記者問(以下簡稱問):文林苑破局,媒體以「原地踏步」形容,你有什麼想法? A  張金鶚答(以下簡稱答):我覺得的很不服氣!協商平台花了3個月時間,寫了完整報告,不可能沒有作用,法院判決速度比想像中的快,證明報告書具公信力,法官縮短了解案情的時間。都更一定要往下走,因此,在確認市府法理上站得住腳後,很快地就核准建商部分動工,雖然破局,我們還是要有信心。 Q  未來有哪些實際的作法,可以讓人民對都更有信心? A  文林苑破局後,大家覺得很「悶」,不知該怎麼辦?但只要看看實際例子,信心就回來了。過去1個月,市府主導代拆而且已經完工的有景美公辦都更,還有耗時20年整合,在君悅飯店附近的基隆路整建住宅(B 基地),已通過都市更新審議會,預計2018年完工,這也是首件整宅都更案。   未來的指標案還有拖了14年的永春案,在文林苑風波後,建商已決定將反對的彭家劃出重建區;拖了20年的正義國宅,目前也已進入都市計畫審議,最快今年審議完畢,我希望在任內有明顯的進展。 Q  台北市的都更勢在必行,你有什麼加快速度的方法? A  一個人能做的事情畢竟很有限,大家一起做就不一樣了。我的角色是把「種籽種下去」,並建立運作的機制,種子可以一下子播很多,相信3、5年後就能收割,看到成果。   我已請都發局局長邊泰明組成都更推動中心,在前端先協助整合,後端進行審議時,就不須花太多時間。此外,台北市舉辦的都更案公聽會,也將參照聽證會程序,所有權人、債務人、民意代表、公民團體或環保團體都可到場表達意見,未到場民眾可陳述書面意見。在聽證會後,相關權利義務人都會收到北市府的准駁公文。   很多人憂心聽證會程序會把時間拖長,但俗話說:「頭過身就過」,前面花時間充分討論,減少爭議,「總時程」一定比較快。 Q  曾有評論提到你「每月1箭」,因此在你任期內恐將有21隻箭,你怎麼看? A  只有21箭也未免太小看我了吧!(大笑)這是玩笑話,這3隻箭指的是老屋健檢、不動產交易資訊管理規範及台北市住宅價格指數等。後兩者主要是健全不動產政策的目標。房價指數本來就是我擅長的事,沒有理由不做,而且政府的角色是把資訊公開,不要讓市場有炒作的空間。不動產資訊管理規範的道理也相同,我們不是想「懲罰」業者,而是業者不能誤用、亂用、以訛傳訛等,利用資訊不對稱的優勢,讓消費者受害。 Q  你推動很多健全房市政策,業界批評意見很多,會不會覺得很委曲? A  哪一種政策不會被罵?但罵歸罵,回頭來看,到底這個政策有沒有意義?現在我會站在制高點上看,若是對消費者有利,就要努力去做。我相信,這些房市政策沒有立竿見影的效果,但長期一定讓人民「有感」。話說回來,老屋健檢為什麼沒人罵呢?因為這沒有擋到別人的利益。   台灣地震頻傳,房子也要健康檢查,這是居住安全考量,市府要起帶頭的作用。此外,台北市的空屋可透過租屋平台建立,擴大租屋市場規模,讓買屋不再是居住的唯一選項,透過平台也能保障弱勢族群居住的權利。   6月底我到日本京都開會,深深感受到城市不一定要完美,現代與傳統可以並陳,但一定要「說故事」。明年是台北市建城130周年,我要「重現台北城」,讓台北市的捷運、公車、公園等,不僅有建設,還要有文化品味。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年8月號第71期

張金鶚:說文林苑原地踏步,我不服氣

2013/08/01
房地產
政大地政系特聘教授張金鶚在入台北市府擔任副市長前,在臉書上寫著:「不放手,直到夢想到手!」沒想到3個月後,破局的文林苑直接敲醒夢中人。然而,秉持「做對的事」的他,不畏批評聲浪,依然大步向前行。
台北市政府6月20日罕見地在清晨8點發出「文林苑記者會」的通知簡訊,10點一到,副市長張金鶚率領6人協商小組成員就定位,臉色凝重的他,看得出來前晚一夜難眠。
 
4個月前,因為燙手山芋文林苑讓台北市市長郝龍斌進退兩難、裡外不是人,才讓在政治大學教書20多年的張金鶚,有了進入政治叢林的機會。
 
理想性高、使命感重的張金鶚上任之初,曾經信誓旦旦承諾3個月內一定有好消息。然而,81天已過,最終文林苑仍宣告破局。即便6人小組總共召開了11次正式協商小組會議,提出7個可能的解決方案,完全義務支援的小組成員做了最大努力,但在「成敗論英雄」的政治現實下,「破局」就等於「回到原點」。
文林苑破局
上任後第一挫敗
 
因此,張金鶚在記者會,也只能雙手一攤無奈地回答:「接下來文林苑將重啟司法程序。」這對一向自許甚高的他無疑是一大挫敗。但是,過往對張金鶚的作為很「感冒」的建商公會,一反常態地「肯定」市政府的努力。
 
其實,建商體認到「大家都在同一條船上」,文林苑動不了,幾乎宣告都市更新已死。有熟悉談判的專家認為,市府一開始太軟弱,以致最後「被擺一道」顏面盡失。也有很多被逼急的建商老闆私下交換意見都表示,很想傳授「如何替別人分家產」的秘訣,讓張金鶚對於都更戶的權利分配能夠見招拆招。
 
建商老總的建言,張金鶚不是不懂,只是他原先計畫利用文林苑協商平台的經驗,當作解決都市更新疑難雜症的示範。
 
但據了解,王家對於該如何漂亮下台以及順利善了,內部一直意見分歧,從開始同意任何形式的討論,到最後堅持原地重建,態度反覆。當結果180度大轉變後,外界不僅質疑協商平台的功能,也認為平台可能耗時、耗力,成效不彰。
 
眼看進退兩難的文林苑,已讓台北市居民信心全失,就像幸運之神降臨,7月分二紙最高行政法院針對王家基地有建築線以及大法官解釋都更條例違憲,提出再審的案件又被駁回,讓市府的態度由軟趨硬。這對張金鶚無疑是一劑強心針,因為這20多天來,他腦中想的是如何找回大家對都更的信心。
 
法界人士表示,這紙最高行政法院的判決駁回,也代表市府把王家納入都更範圍有正當性,在法理上更站得住腳。目前王家與該案主導建商樂揚建設,還有代拆處分違法及組合屋無權占有等官司正在進行。
 
最壞狀況已過
都更未來會遍地開花

法律界人士表示,市府於把協商平台做出的80多頁報告書送進法院,省卻了法官深入了解案情時,必須請二造雙方出面說明的冗長程序,才能讓最高法院快速做出判決。「這就是協商平台的功能之一。」張金鶚強調,透過司法判決,民眾會慢慢了解都更的真相。
 
在此之後,市府就宣布核准樂揚建設可部分動工,在王家的組合屋之外可進行連續壁的工程,讓人民感受市府推動都更的決心;另一方面也釋出善意,承諾原先7個解決方案仍具效力。透過「軟硬兼施」策略,希望文林苑的僵局能夠順利落幕。
 
暢銷書《當逆境來敲門》提到,當逆境來敲門時,只有積極的心態讓自己立於不敗之地。拿著一手爛牌的張金鶚,雖不見得能讓文林苑「豬羊變色」,但最壞的情況已經過去了。
 
現在他心裡已有一套都更政策,且在剩下的1年5個月任期中,仍將繼續「種籽計畫」,希望都更能夠遍地開花。以下是上任4個月的第1手專訪紀要。
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