喧嚷多時的房地合一稅，終於搬上政府議程，今年可望完成立法，明年施行。朝野不同聲音，正在最後衝刺拔河，結果是重稅是輕稅，勢將影響房市的榮枯、營建股的漲跌，也牽動個人「理房」之道。 受到房地合一稅、房屋持有稅大幅提高以及選舉衝擊，去年全台房屋交易量僅32.5萬件，創下12年來新低，年衰退13.8%，低於2003年SARS、2008年金融海嘯、2011年奢侈稅的年度量，房仲業估計關了3000店，房價也癱軟走跌，可謂是房市冰河年，也可見房地合一稅的衝擊力之大。 農曆年前，財政部正式公布房地合一稅草案，財政部長張盛和標舉「打炒房，不打房」及「居住正義兼顧經濟發展」的政策目的，新版納入「不溯及既往」、「自住宅4千萬起徵門檻」及「17%稅率」，輕稅簡政降低了衝擊面，隔日營建股大漲，房屋業者稱讚，看屋人潮也漸回溫。不過，反對聲、重稅聲仍是不絕於耳，民進黨主席蔡英文已表態反對，最終立法院有可能比財政部版本加重稅一些，才會過關。 其實，在政府政策打壓下，台灣房市去年已經空前寒冷，房價也開始下跌，市場預期心理已由看漲轉向看跌。此時此刻推出房地合一稅，即使屬輕稅，未來台灣房價也將進入向下調整期。不管如何，就國家經濟總體考量，房市怕沒量，不怕跌價。房地合一稅是輕是重，朝野皆應今年通過。解除這顆重大的未爆彈，早日讓房市回歸正常之路。   房價進入10年整理期 人的一生，有3至5次機會遇到房地產大漲波，每波漲價所得的獲利所得，往往高於一生的儲蓄。錯失一次，便少了一次財富大增的機會。房價大漲，往往「製造」出大量中產階級，台灣如此，大陸更造就了上億個中產階級。這種機會是公平的，高薪低薪的人都有同樣的機會。因此，房地產決策是人們一生最重要的理財課題。日前在一次餐會中，一位高所得的金融界高階主管，慨歎自己太保守，已經錯失了這次房價10年大漲機會。筆者安慰他別氣餒，未來還有幾次機會，只不過至少要等5年之後，甚至10年之後。 若說奢侈稅是房價高漲的警示燈，房地合一稅則是房價回落的告示牌。台灣自住率已高達85%，空屋率約20%，估計有160萬戶。而年輕世代少子化，即將使台灣人口負成長，加上邁入老齡社會，老年購屋需求不如年輕人，長期供需曲線已不利於房價上漲。同時，人口向都市集中的都會化運動，往往造成全球都市房市飆漲。而台灣都會化已超過半個世紀，經濟也走過了高度成長期，上一波房價大漲後的整理期，超過10年之久，預料此次房價回檔期也不會短於10年。 房地產不再是未來5至10年好的投資增富工具，尤其高價豪宅在政策箝制之下，購買需求大減，持有稅又大增，未來5年會是房價下跌的主力。自住需求的購屋族可以好整以暇，耐心等待「慢買點」。慢買點就是購房的剛性需求出現時，包括結婚、生子、子女就學或小換大等時候，否則仍是以儲蓄茲生利息，積累購屋自備款為宜。租房還是買房較划算？買房的試算公式可以是：6成房價貸款金額×房貸利率＜房租年租金，房貸利息越小於租金，代表買房越划算。例如房價2000萬元，6成房貸是1200萬元，而房貸利率2.3%，月繳利息支出2.2萬元，若房租高於2.2萬元，買房較划算。