外幣大貶後才是房產的好買點
2015/04/17
外幣，房事，購屋
日本和馬來西亞因租金高及房價看好，是近年國人投資海外房產的熱點。由於日幣狂瀉，赴日買房若未做避險，小賺租金，大賠匯差。不過大貶後，才是房產好買點。
近年來台灣房地產市場受到奢侈稅、實價登錄等政策影響，資金紛紛往海外跑，其中日本房地產市場堪稱台灣人的最愛，包括名作家吳淡如、主持人利菁等都在當地買房收租；股市投資專家林成蔭也從2013年開始，將部分資產布局到日本房地產市場。然而，日圓大幅度貶值卻令人心驚，究竟這是不是一門穩當的生意？
「其實，買東京房子收租是『下跌有股利、上漲有獲利』的好生意。」林成蔭分析，多數人對海外置產的疑慮就是貨幣貶值，但這卻是可以透過避險來規畫的。
日本租金報酬率
優於台灣定存股
先談「下跌有股利」。林成蔭將東京房產的租金報酬率，對比台灣的定存股及台北房市的租金報酬率，他說，東京房地產的租金報酬率仍有5~6%，但台灣股市要找到穩定有5%以上殖利率的定存股不容易；而台北的租金報酬率只有1%多。相較之下，東京房產出租報酬率高。
再談「上漲有獲利」。許多人以為日本房產低迷了20年，價格不動如山，事實上，約莫5年前，東京房地產有一波漲價潮，幅度多達3至4成，打破「日本房地產不會漲」的既定印象。
就因為投資人大有收穫，再加上台灣房市政策改變，近年國人前往日本購買房地產的資金持續發熱。日本信義房屋2012年才成交173件，2013年就暴增到450件，2014年前10月的成交量也已突破300件。就連2014上半年才踏入日本市場的「台灣房屋」業績也滿載。
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊也說，日圓續貶，國人赴日購屋需求和日幣貶值力道成正比，舉辦說明會幾乎場場爆滿，台灣房屋日本分公司2014年6月成軍，專賣東京核心五區，截至目前為止成交210戶，營業額達新台幣32億元。
邱太煊指出，投資海外房地產最怕匯率貶值，但匯率是兩面刃，日圓重貶，削弱日本國人海外購買力，重傷日圓定存大戶；但日本房子卻也因之變便宜了，包括像是中港台大媽就紛紛湧進日本掃樓，造成東京、大阪房價攀升。
另外，根據日本信義房屋的統計調查，台灣人前往東京購屋高達9成買在都心，日本信義房屋社長何偉宏指出，包括千代田區、中央區、港區、新宿區及澀谷區等東京核心五區，因地點、物件特性條件不同，平均房價漲幅達10～30%之間。
而新市鎮物件，由於生活機能充足、連結都心的便利交通，還有2020年奧運等利多題材，也是許多人的購屋首選，購買總價在4000萬至7000萬日圓（約1063～1860萬台幣）之間，房型多為1房、2房。要注意的是，日本現行法令對於5年內買賣同筆房屋有課稅40%的規定，因此，購買日本房屋一定是以持有長達5年的時間來規畫。
借日圓還日圓
避匯率風險
然而，日圓大貶值，讓先前買房的人賺了租金、賠了匯差；不過，實際「災情」沒那麼淒慘，由於去年台幣兌美元也重貶5%多，所以日圓兌台幣其實只貶了9%多。
顯然，匯率是購買海外房產的最大風險，若能規畫好匯率風險，「錢」進海外房市只要慎選國家，就能提高投資勝率。因此林成蔭建議投資人透過在東京設有分行的台系銀行，如台銀、一銀、彰銀等進行質借來規避匯率風險。
若能將匯率風險降至最低，那麼投資海外房地產的確可考慮。就連向來對海外投資態度向來保守的東森房屋董事長王應傑，也開始帶領東森房屋開拓海外市場，第一站就是馬來西亞，但卻非在首都吉隆坡，而是靠近新加坡的新山。
大馬新山
將複製深圳模式
新山這個位於在新加坡北部、距市中心車程只需10分鐘的城市，對許多台灣人來說很陌生，但對中國上市建商而言，卻是兵家必爭之地，他們看到的遠景是「新山─新加坡」可望複製「深圳─香港」的發展模式。
王應傑說，新山的房價每平方英尺1100馬幣（相當於每坪37萬元台幣），但新加坡房價是新山的4至5倍，且兩地僅有1公里長堤距離就過海關，有不少人是在新加坡工作、居住新山。但每逢上下班時間，交通是大問題，因此，馬新兩國正在興建地鐵及高鐵，預計在2017年到2023年陸續完工。
深圳經過20多年發展已成為國際型城市，早年有許多香港公司將工廠移至深圳，造就深圳發展，新加坡也開始轉向新山投資。然而，吸引中國開發商至新山發展的因素是，馬國政府將新山畫定「依斯干達經濟特區」，陸續投入百億經費打造。
也因此，王應傑不僅跟當地建商合作，獨家代理豪宅建案「ASTAKA」，而且30年沒買房的他也下訂一戶總價3000多萬元台幣的房子，單價換算約台幣42萬元，依市場行情計算，租金投報率為5%到6%，「『新山─新加坡』複製港深模式後，房價增值幅度可望達2倍。」
談到投資海外房產，王應傑認為，投資人應挑經濟前景良好的國家，像近來很夯的緬甸、柬埔寨等國家，雖然投資報酬率高，，但政治變動風險大，經濟狀況也不穩定。因此，慎選日本、馬來西亞等政治、經濟狀況都穩定的國家，才是上策。
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