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地段是影響房價的重要因素,銀行核貸成數也與房屋座落位置相關。一般銀行將房地產座落位置分為三區,每區給予不同成數,若想拉高貸款成數,得靠自身條件加分。   房價居高不下,政策一波波出爐,希望能將房價控制在合理範圍內;銀行內部也有制訂房屋貸款的分析指標,包含房價、物價上漲速度、國民所得、政府政策等,而針對放款區域更分為ABC三區,若房屋座落在C區,可能最多只能貸到6成。 每家銀行都針對區域進行管理與分類,合作金庫甚至在2007年時,建立了區域分級的系統,在電腦資料庫中輸入房屋巷道,就能先初步了解房屋區域的分級,再到現場細看屋況及環境。   4個評分項目 決定放款成數 十大不動產董事長黃新美表示,銀行對於房地產的區域分級,並沒有相當具體的條列式管理,只是概念性分區,便於銀行貸款人員客觀作業。 黃新美就協助客戶貸款的經驗指出,銀行多半以生活機能、交通便利性、周圍是否有嫌惡設施、脫手便利性等4大類項目考量,決定放款成數。所謂的A區,就是都市中較精華的地段,生活機能方便,鄰近區域步行5至10分鐘就有捷運站或公車站牌,對屋主來說,要脫手相對方便,例如台北市信義區、大安區、中正區,新北市的板橋站周邊等,都算是A區,貸款成數能拿到7至8成。 至於B區,則是條件比A區差一些,比如離市區較偏遠的地段,或者鄰近工業區等脫手性較差的區域,像是北投、南港,或者新北市的蘆洲、新店等地,貸款成數約在6至7成間;而C區則更偏遠,例如新北市的萬里、金山等,交通不便捷,位處山邊,貸款成數僅有5至6成。   A區中也有C區等級 屋況、周邊環境是重點 黃新美指出,銀行了解房屋區域分級後,會再進一步以屋況、周邊還境進行評估,「A區中不盡然都是好物件,也有C區等級的物件,就算座落在A區,也不可能拿到7至8成的貸款成數,類似好學校也有壞學生的概念。」 舉例來說,一般人聽到台北市信義區,都會直接聯想到每坪百萬元以上的豪宅,一定屬於A區,其實不盡然。在信義區吳興街底、靠近山邊一帶,交通不便捷,且氣候比較潮濕,即使行政區歸屬於信義區,仍被評為C區貸款,放款成數約在5至6成。   @閱讀更多內容請加入Money錢官網會員   又例如一個座落在市區中心、重要幹道交叉路口的標的,表面上看來應該屬於A區地段,但標的所在的大樓是6層樓的舊式建築,大樓內沒有電梯,環境髒亂,雖然有都更機會,但遙遙無期。類似這樣的物件,雖然位處A區,卻拿不到好的貸款成數。 至於C區中,當然也有A區的好物件。例如可能是新落成5至10年內的大樓,或者是在巷道內剛辦過都更,腹地方整,附近沒有嫌惡設施,也有機會拿到比C區平均更好的貸款成數。   證明財力、還款能力 有機會拿到較高成數 黃新美表示,銀行貸款金額及成數的計算,並不是依照買賣雙方的成交價格,而是依照銀行鑑價的結果。舉例來說,買賣雙方成交價是1000萬元,若能跟銀行貸到8成,自備200萬元即可,但銀行鑑價卻是800萬 元,表示銀行只願意借款640萬元,貸款人須得自備360萬元的頭期款。 永豐銀行則補充,銀行不會只憑房屋座落在什麼區域就決定放款成數,還會綜合考量房貸戶信用狀況、資金用途、房屋使用目的、財力及還款能力等,決定最終可以貸給客戶多少成數。因此,貸款人在申請房貸時,最好能提供個人的收入證明,如扣繳憑單、其他資產證明等,將有助於利率談判,一般來說,在同一家公司工作3年以上,能為自己增加一些談判籌碼。 永豐銀行建議民眾平常與銀行往來,應養成良好的信用習慣,例如可從使用支票存款或信用卡等往來累積個人信用,也建議民眾應該儘量將存款、基金投資、保險、信用卡等都集中在同一家銀行往來,可讓銀行清楚個人的財力狀況,便於日後申請房貸時更加順利。   ​@更多文章詳見《Money錢》,各便利商店及書店皆有販售。  

貸不到8成?因房子落A區外

2015/06/11
銀行,貸款

地段是影響房價的重要因素,銀行核貸成數也與房屋座落位置相關。一般銀行將房地產座落位置分為三區,每區給予不同成數,若想拉高貸款成數,得靠自身條件加分。

 

房價居高不下,政策一波波出爐,希望能將房價控制在合理範圍內;銀行內部也有制訂房屋貸款的分析指標,包含房價、物價上漲速度、國民所得、政府政策等,而針對放款區域更分為ABC三區,若房屋座落在C區,可能最多只能貸到6成。

每家銀行都針對區域進行管理與分類,合作金庫甚至在2007年時,建立了區域分級的系統,在電腦資料庫中輸入房屋巷道,就能先初步了解房屋區域的分級,再到現場細看屋況及環境。
 

4個評分項目
決定放款成數


十大不動產董事長黃新美表示,銀行對於房地產的區域分級,並沒有相當具體的條列式管理,只是概念性分區,便於銀行貸款人員客觀作業。

黃新美就協助客戶貸款的經驗指出,銀行多半以生活機能、交通便利性、周圍是否有嫌惡設施、脫手便利性等4大類項目考量,決定放款成數。所謂的A區,就是都市中較精華的地段,生活機能方便,鄰近區域步行5至10分鐘就有捷運站或公車站牌,對屋主來說,要脫手相對方便,例如台北市信義區、大安區、中正區,新北市的板橋站周邊等,都算是A區,貸款成數能拿到7至8成。

至於B區,則是條件比A區差一些,比如離市區較偏遠的地段,或者鄰近工業區等脫手性較差的區域,像是北投、南港,或者新北市的蘆洲、新店等地,貸款成數約在6至7成間;而C區則更偏遠,例如新北市的萬里、金山等,交通不便捷,位處山邊,貸款成數僅有5至6成。
 

A區中也有C區等級
屋況、周邊環境是重點


黃新美指出,銀行了解房屋區域分級後,會再進一步以屋況、周邊還境進行評估,「A區中不盡然都是好物件,也有C區等級的物件,就算座落在A區,也不可能拿到7至8成的貸款成數,類似好學校也有壞學生的概念。」

舉例來說,一般人聽到台北市信義區,都會直接聯想到每坪百萬元以上的豪宅,一定屬於A區,其實不盡然。在信義區吳興街底、靠近山邊一帶,交通不便捷,且氣候比較潮濕,即使行政區歸屬於信義區,仍被評為C區貸款,放款成數約在5至6成。
 

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