今年買賣房屋要知道的10件事
2012/03/02
房地產
去年6月奢侈稅實施，是台灣房地產成交量的分水嶺。統計2011全年交易量約36萬多件，呈現逐月遞減，一些月分的成交量甚至比海嘯時期還低。其中，台北市為4萬9918棟，創近9年來最低量紀錄，跟去年相較萎縮2成；其次是新北市約減少14%。
今年第2季將進入後奢侈稅時代，奢侈稅實施後持有房屋超過1年的屋主，稅率將下降5%，全省交易量能否因此提升，尚待觀察。但更重要的，今年台灣房市是否會全面翻空？近來建商掀起預售屋及新成屋的降價風、新內閣的房市政策，及央行的利率動向等變數，會造成哪些化學變化？以下是今年買賣房屋一定要知道的10件事。
1 買方要更勇於砍價
奢侈稅立法的目的是打擊投機客，只要是非自住需求、2年內脫手，無論賺賠，賣方都須繳納10∼15% 的稅賦。因在立法之初未設計落日條款，未來想停課必須由立委提案通過，再交由行政院公布實施，難度較高。
從成交量萎縮幅度大增的情況來看，奢侈稅讓投機客都退場，但不少屋主把10∼15% 稅賦轉嫁買方且提高開價，買賣雙方的差距越拉越大，過去2季市場呈現「量價背離」，意謂買方想進場，須有揮大刀砍價的精神。
2 預售屋難逃追稅壓力
預售屋買賣屬於權利移轉，不在奢侈稅課稅標的之內，被市場認為是漏網之魚。但購買預售屋若在完工前轉手，獲利部分須併入當年度綜合所得稅申報，稅率為5∼40% 不等； 若在完工前接手且持有至過戶，房屋落成後一樣受2年轉手限制，最高稅率15%。為避免打房漏洞，國稅局積極追查預售屋漏稅案。據統計，去年財政部在預售屋的補稅高達16億元，平均每件補稅約115萬元，可見預售屋同樣難逃追稅，價格面臨修正壓力。
3 農地買賣未必不課稅
很多人以為農地買賣不須繳奢侈稅，答案只對了一半。根據規定，在非都市計畫區的農地才不在課稅範圍內；若是在都市計畫區域內的農地，除非是所有權人取得「農業用地作農業使用證明書」（簡稱農證），否則仍有可能被課稅。
去年7月《農業用地興建農舍辦法》修正草案出爐後，已對農地興建農舍的起造人身分增加限制。國內大部分農地位於中南部，也無法脫離大環境偏空的趨勢，以致農舍成交量大幅萎縮。
4 非自願賣屋認定不易
奢侈稅的立意在打擊短線投機，一般來說，對買屋自住的購屋人並沒有影響，但國稅局對自用住宅的申請條件，與房屋稅及地價稅的認定方式相同，也就是本人、配偶和未成年子女名下合計只能有1屋。
法令規定非自願性賣屋可免徵奢侈稅，但國稅局對非自願性售屋從嚴認定，必須符合放無薪假、裁員、房屋被拍賣、繼承、工作地點轉換等條件，且要自行提出證明。
5 單獨賣停車位也要課稅
在大台北地區買屋再加買車位很稀鬆平常，但要小心若加購的車位在2年之內單獨移轉，也會被課奢侈稅，因為財政部認為，房屋與停車位原則上視為2處不動產。
也就是說， 無論在購買房屋時已配置或是另外購買停車位，只有在「同時出售」房屋及停車位，且合乎自用住宅的條件、2年之內出售，才能免徵奢侈稅；若僅單獨出售停車位，因為不符合「合併使用」的要件，會被加徵奢侈稅。
◎ 更多精采內容請看Money錢2012年3月號第54期
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