面對大勢底定的2016年總統大選，朋友先問：蔡英文的20萬社會住宅，會不會產生比價效應或替代效應，讓房價大跌？接著再問：出口連續衰退、少子化、建商餘屋越來越多，會不會讓台灣經濟崩盤，房價隨之大跌？ 他的擔心很合理，執政黨如此不爭氣，讓多數人認為台灣房市即將進入空頭走勢，就連滿手鈔票的建商，眼前言行都跟著保守起來。不過，我的答案是：放心，沒影響，台北市房價應該還會漲。 細心的人會觀察到：央行宣布降息後，市場氣氛已經活絡，看到房仲業務在各大社區或重要路口「站崗」，笑著向往來民眾發傳單，提筆寫稿的這天（10月16日），離月底還有兩周，我就敢斷定，各大房仲10月分業績將明顯提升，這波買氣將持續下去，帶動原本觀望的民眾出價，並在互相積極競價下，房價明顯上揚。 房仲業者保守看待市場 房仲業者在央行降息後隨即公布問卷調查結果：買方決策的關鍵是房價，利率的小幅變化，對房市不會造成影響。用意是告訴大家（主要是賣方），房價必須明顯下降，才能讓買方提高購屋意願（唉，買方當然希望價格更低，這種問卷不等於沒問？）。 如今，事實與房仲的判斷相反，將讓業者大惑不解，他們會認為10月業績的明顯增長是暫時的，為求順利成交，在佣金上願意繼續採取退讓的姿態。所以，這時進場購屋，你除了可以買到起漲的價格，給房仲的佣金相對也較少。 房仲業者的分析，大部分都是問卷調查，使得他們的觀點其實與民眾沒有太大落差，他們不太願意花心思去找出影響房價走勢與成交量的真正因素，這使他們缺乏趨勢預測能力，頂多只能從看得到的部分去解釋為什麼當前房市成交量低迷。 你想，過去這段時間中，看屋民眾並沒有明顯變少，只是加價意願薄弱了，或者是不願提高預算、不願提高房貸成數。類似現象一久，習慣看短的房仲（或代銷）很容易誤判：只要房價下降，就容易達成交易、放大成交量。所以你明白了嗎？為什麼三不五時，許多房仲業者就透過媒體放話，用景氣差（或房屋持有成本的提高，如利息、房屋稅、地價稅等等）恐嚇賣方，趕快降價賣，不然晚賣會賠錢…… 事實上，每次看到房仲的「善意建議」，我總是笑笑，並不列入參考。道理是，根據過去幾年我判斷房價走勢的原則，現在根本不存在房價下跌的訊號，幹嘛相信一心希望成交量放大的房仲業者判斷呢？ 資金水位才是真正關鍵 簡單講，8月分貨幣供給量M1b再創新高，表示貨幣價值持續被稀釋，資產價格上漲只是反映這個事實，若房價不再明顯上漲，央行或財政部就偷笑了，怎麼可能會跌？ 先不管資金哪裡來，也不要假設別人現在很慘（股市套牢、生意虧損），已經沒錢再投入房地產，你只要觀察總體資金水準的增減就好。你該擔心的是，從金融海嘯爆發以來，資金越來越不願意投資，越來越傾向於投機，這才造成房市受到貨幣供給量M1b的影響日益加深。 更何況，為數不多的賣方問卷調查顯示，在市場成交量持續下探的時候，賣方售屋意願更低，顯示賣方好像講好了一樣，在買方只肯出更低價時，不願意賤賣。 我的證據既客觀又清楚：在國泰金控公布的2015年10月國民經濟信心調查，買賣屋意願指數中，售屋意願從去年底的–2，轉變成極低水準的–28.4，而在7月時，此數字還在–11.5。 當市場以事實甩了許多人一耳光，但仍然打不醒許多人對房價走勢的錯誤認知：誤以為交易量越來越低時，賣方為了能成交，勢必要在價格上做出更大讓步。但，除非賣方真的缺錢，否則房屋不賣，還有租金收入，哪有傳說中必須要賣的壓力？更何況資金現在氾濫成災，許多銀行拒收大額存款，房子賣了，難道不須煩惱怎麼處理手上這筆現金？ 房價指數造成更多誤解 由於採樣上的偏誤，使房仲業者的房價指數，更提高了業者與民眾對房價走勢的判斷錯誤！依據房仲自己公布的社區房價來看，台北市幾個交易量比較大的社區（通常都是國宅），最新成交價早就已經漲回去年的平均水準，但房仲公布的8月台北市房價指數卻顯示年增率為-7.2%，同時，還特別關心交易量本來就少的豪宅成交價格變化。 這一來，民眾心裡自然會想：台北市房價已經跌了1成。這使得買方出價時，不但沒有照先前實價登錄所公布的成交價出價，反而還往下大砍1成，導致交易無法成交，房仲自己業績也相當難堪！ 我認為，真想透過研究報告提升成交量，業者應該先找出市場真相，讓大家知道該採取什麼動作（喊跌喊這麼久，不奇怪賣方售屋意願還是不高？）。 高單價物件 交易稀少的偏誤 台北市其實是個相對特殊的房市，在這個市場裡，有許多單價落差極大的物件被交易，在頂級豪宅的隔壁、或隔著一條馬路，每坪單價上的差距十分驚人，在這種市場中，如果去年有超高單價的物件被交易，但到今年幾乎沒有，只剩普通物件被交易，在房價指數上會出現什麼情況？