台灣房市進入修正循環，存房族戰勝空頭4招
2015/12/08
台灣房市，存房族，房地產，顏炳立
台灣房地產已正式邁入空頭，過去幾年打著「買屋收租」或「長期置產」算盤的存房族，在面對日益加重的房產持有成本，以及空頭修正的雙重壓力下，該如何長期抗戰？
景氣一定會循環，房地產也是。台灣金融研訓院人氣講師、萬泰聯合會計師事務所副總經理林嘉焜表示，2012年8月政府實施實價登錄以來，打房措施一波接一波，回頭來看，2014年是賣屋最佳時機，而走了12年多頭的房地產，在2015年已正式進入空頭循環。
根據好房網統計，今年全台不動產的交易總金額恐僅剩2.5兆元，相較去年的3.7兆元、前年的4.7兆元交易額，平均以1年跌1兆元的規模急遽萎縮。站在第一線面對市場的戴德梁行不動產董事總經理顏炳立悲觀表示，房價下跌已是進行式，「2012、2013年買進的預售屋，現在拿出來也賣不掉！」他甚至預期，房地產有可能走8年的長空。
與前波房市上漲不同，這一波房地產出現大批抗通膨、置產型買家，根據內政部住宅需求動向調查，除了換屋、首購族之外，投資型買方平均占交易量2成；而根據業者估計，今年全年房屋買賣移轉量能恐跌破27萬件，比去年31萬件，減少1成以上，顯示投資客已消失，只剩自住客進場撐盤。
政大地政系特聘教授張金鶚認為，2008下半年以後房地產是由資金行情推動，並非健康良性上漲，換句話說，市場進入調整期後，2007年的房價水準會是合理的支撐。
那麼，在此之後加入「存房」行列的人，未來將面臨價格修正命運，還要應付年年上調的房屋稅、地價稅等持有成本，更免不了遭遇升息壓力。究竟「多屋族」如何因應空頭來襲？如果要拉長戰線，又該如何儲糧過冬？以下4招術提供參考。
戰勝空頭→第➊招
確認口袋深度
資金一向是房地產的活水，當銀行已提高房地產風險控管水位，存房族更要審視自己的財務槓桿比例。倘房價要修正7、8年，先問自己的收入能否支應進入本息攤還後的房貸，或是不動產能否創造現金流。
從投資角度買房，包租公律師蔡志雄認為，在買進前一定要能掌握timing（時機），並思考何時脫手？誰會來接手？而在末升段才進場的存房族，面對空頭則要抱持「少賠就是賺」的原則，「先賣先贏」是最佳策略。
戰勝空頭→第➋招
建立汰弱擇強眼光
如果口袋深度不夠，現在開始就要建立「汰弱擇強」的眼光。地產軍師紅色子房認為，大台北地區房產的優先保留順序為蛋黃區（市中心精華區）、蛋白區（台北市第2圈及新北市中心），最後才是蛋殼區（新北市外圍及桃園市）；往南至中南部，就要以就業人口成長或失業率來判斷。
台灣地窄人稠，房地產投資一向是市區「先漲後跌」、郊區「先跌後漲」，但在捷運路線布建完成，生活圈擴張至更偏郊的蛋殼區後，身處第二圈的蛋白區如台北市士林、北投、萬華等，新北市新莊、新店、板橋及土城等，不少存房族陷於進退兩難的困境。
紅色子房建議，蛋白區的多屋族可採用「井字分析法」做為買賣依據。先畫一個井字，再依序於每一欄寫出物件周邊建設題材、完工時間、達成機率。
「每個案子至少要寫得出3個讓房價上漲的周邊建設題材，萬一某個題材預計完工時間延宕，就有可能影響價格。」他強調，3個題材的意義在於，進入空頭後就算少了1個題材，也不致完全崩跌。至於建設達成機率可做為房地產出場的依據，「若達成機率高，通常在題材完成前，房價會漲到最高點，此時也是賣出最佳時機。」
@ 閱讀完整內容請加入《Money錢》官網
(文章未完，請登入繼續觀看)
理財工具推薦
近期熱門文章
猜你喜歡
用手機學理財
立 即 下 載 Money 錢 掃 描 QRcode
立 即 下 載 Money 錢 掃 描 QRcode
