從捷運南京三民站步行到健康國小附近，在寸土寸金的台北市中心，這一帶屬低密度住宅開發，隱密性高，不遠的富錦街最不缺的就是風格小店，10米街廓對台北人來說是很大的奢侈。而民生社區散發的人文精神與生活品味，更是其他社區複製不來的風景。 「很多在此長大的孩子，住久了就很難再搬。」今年45歲、長富國際地產總經理鄭哲昇，就是其中一個「搬不走」的例子，除了很難找到相同有品質的小環境外，一雙兒女就學問題也是牽絆之一。 另外，這是鄭哲昇曾擔任3年豪宅操盤手，經手超過20億元資金，累計獲利超過9位數字，卻遲遲未住進豪宅的主因。「話說回來，前幾年豪宅也不是拿來住的。」鄭哲昇說得坦白，「不久的未來，自住客有機會挑到超值好屋。」 不與政府對作 轉往柬埔寨自建自售 鄭哲昇向來「很敢」預言，他的信心來自於在不動產打滾20多年的精準判斷。譬如2年前，發現政府打房是玩真的，在「投資房產不能跟政府作對」的認知下，決定結束豪宅操盤的工作，傾全力把重心放在海外。「他不是第1個賣海外房地產的人，卻是數一數二有眼光的人。」一位海外代銷業者私下表示。 當很多公司把銷售重心放在馬來西亞及日本時，鄭哲昇早一步把眼光放在還未被開發的處女地柬埔寨上，不同於代銷短打的做法，這一次他大膽決定自建自售。 「到海外蓋房子，代表要肩負更重的責任，這是爸爸對我的期許。」鄭哲昇的父親是職業軍人，經常把「做生意講求信用」掛嘴邊，退伍後在興趣驅動下，半路出師變成了總舖師，靠著廚藝佳、信用好，讓客戶甘願自掏腰包替他印名片。 有句台灣諺語：「土水師怕抓漏，總舖師怕呷午。」碰到中午要辦100桌，鄭哲昇的父親從凌晨2、3點起就要準備食材，孩子要幫忙拔豬毛、洗菜及打菜等。對於家裡充滿著魚翅、魚皮、烏參等乾貨的腥味，鄭哲昇記憶猶新。 雖然父親教導「工作要踏實，一步一腳印，不要好高鶩遠」，但，個性海派的鄭哲昇年少輕狂時完全無法體會，甚至還栽了兩次跟斗。 1993年，鄭哲昇剛退伍就到房仲當業務，抱持「事在人為」的決心，別人月休4日，他年休1天；同仁每天打10通電話，他努力撥出20通；擔心說話結結巴巴，就土法煉鋼寫下模擬Q&A。有一次還因為廣告掛錯地點，到警察局報到。 「那時我還是菜鳥，為了賣一間士林2000萬元房子，從中山北路掛看板，掛到士林官邸前的電線桿上，不小心就被兩個騎哈雷機車的警察帶走了，因此還罰了不少錢。」說起這段往事鄭哲昇倒是挺得意的，因為那間房子隔天就「冒泡」（房仲術語，指完美成交），因而賺了100多萬元佣金。 憑著這股幹勁，鄭哲昇第1個月成交，入行2年，做到台北市及全省前3名的好成績，晉升店長時，還帶出每月業績400～500萬元的「神店」，以目前房價計算，等同每月業績1500萬元。 但少年得志大不幸，鄭哲昇開始自我膨脹，把父親的話拋在耳邊，除了本業之外，還投資幼稚園、餐廳、土地開發公司等事業，天真地以為不用40歲就能退休。不久，納莉風災來襲，投資的幼稚園及餐廳受到淹水波及，生意慘淡，以致周轉不靈而收店，這是鄭哲昇人生第1個重大挫敗。 每天10通電話與房仲博感情 趁SARS大掃便宜貨 財富歸零後，2003年SARS疫情蔓延時，國內房市買氣低迷，秉持沒人買、越要進場的原則，在朋友及親人的資助下，鄭哲昇憑著過去培養的敏銳嗅覺，用很少的資本，快速在市場掃貨，「當時買房子，還跟三黃一劉（市場知名的買房大戶），比誰出價比較快。」 「他很紮實地站在第1線衝。」多次跟鄭哲昇在大安區交手的仲介說。為了比別人更早掌握訊息，鄭哲昇有效運用時間，除了晨間讀報，了解國內股市成交量價、經濟成長率以及貨幣供給等熱錢流向外，並積極管理人脈。   致富4力 1.執行力 找到缺點對症下藥 曾子說：「吾日三省吾身」，每天反躬自省，才能發現缺點，不斷進步。不善言詞的鄭哲昇，剛入行call客戶，碰到不會回答的問題，會不知所措直接掛電話，但靠著一字一句寫下Q&A，訓練口條，現在他站在百人說明會上也不怯場。 2.失敗力 把失敗化為成長力量 日本知名企管顧問勝間和代曾說：「愚者從經驗中學習，智者從歷史中學習。」而從歷史中學習就是一種深度智慧力，也是失敗力。鄭哲昇人生曾二度失敗，卻沒有放棄本業，在沈潛的日子裡，他廣讀傳記與成功學，避免再次犯錯。同時培養每月讀2本書的好習慣。 3.人脈力 透過社團快速結交人脈朋友 《人脈力》作者內田雅章說過，建立人際關係的能力，可以加速實現「想做的事」與「夢想」。獅子座的鄭哲昇親和力強，初次見面讓人沒有距離，透過教會大家庭，結交許多朋友與合作夥伴。 4.前瞻力 領先看出趨勢取得客戶信任 趨勢專家林宗伯曾說過：「知道趨勢」與「掌握趨勢」不同。「知道」不會致富，「掌握」才能擁有財富。鄭哲昇如果沒有抓住2003年SARS時的房價低點，以及2008年以後的全球資金行情，領先市場一步，也無法獲取客戶信任。   延伸閱讀︰ >>學習「隱富一族」9大致富信念 >>花租金6萬元與富豪比鄰而居 Linda用投資力變億萬富婆 >>30歲捨百萬年薪，從25萬元創業楊智斌用堅持力翻轉歸零人生 @全文未完，閱讀完整內容請加入官網會員   「我挑出100位大安區對市場最關注的仲介，要求自己每天打5～10通電話各別培養感情。下午再約1、2個同行深入分享訊息。」因為能夠掌握到最多的馬路消息，鄭哲昇經常成為地主或建設老闆「點明」諮詢的幕後人物。 2007年前，台北市房地產買氣大成長，鄭哲昇累計交易破百間。根據估算，以貸款2成，每間房屋獲利15%計算，再加上投資房仲店頭，他很快再次累積8位數身價，把賠掉的財富再賺回來。 不過，命運之神再次給予打擊。為了錢滾錢，有一度鄭哲昇紙醉金迷，忽略照顧家庭，也無心專注在事業，等到發現事態嚴重時，已經來不及，人生、事業又再次歸零。   每個月必讀2本書 靠名人傳記淬煉失敗力 談到第2次失敗的歷程，鄭哲昇的表情很凝重，「當時我只覺得一無所有，住在公司徹夜未眠，眼淚不停地流。」最後靠著《聖經》與教會的陪伴度過這一關。同為虔誠教友的余兆濂說，現在鄭哲昇碰到難關，不再鑽牛角尖，也懂得正面思考。 鄭哲昇每個月必讀2本書，透過大量閱讀中外的名人傳記，吸取成功的經驗和記取失敗的教訓，警剔自己不要犯相同的錯誤。而他每天晚上必讀《聖經》腓立比書第4章13節來反省自己：「我靠著那加給我力量的，凡事都能做。」 經歷了2008年的人生挫折，鄭哲昇想起年輕時曾看過手持一大疊稅單的地主，光靠這些孳息，每月就有數十萬元進帳，加上2009年政府調降遺贈稅率，海外資金回流，於是靠著過去培養的人脈，他切入門檻較高的豪宅，當起豪宅諮詢顧問，專門替富豪操盤。 鄭哲昇說，富豪要的是專業的分析與建議，套用股市術語，就是挑到尚未被發掘的飆股，而他20年的人生起落，幾乎等同台灣房地產的發展歷史。那段時間鄭哲昇透過預售時進場、交屋前換單，賺取中間價差，精準挖掘了元大柏悅、文華苑、帝寶、信義富邦等潛力豪宅，客戶滿意不已，保守估計他操盤豪宅超過20億，累計獲利9位數字。 2011年奢侈稅上路後，鄭哲昇開始布局海外，2014年更大膽在柬埔寨自建自售，創下不錯的銷售成績，並掀起市場一陣跟風，再次顯示鄭哲昇能站在置高點，替資金找到方向。 經歷2次資產歸零的起落人生，如今，財富再次敲門，鄭哲昇能夠越挫越勇，憑藉的是把失敗當養分，以及精確瞄準未來的前瞻眼光，而他的故事證明，致富，永遠都有機會，只要你的致富因子能不斷在血液中流竄。 延伸閱讀︰ >>學習「隱富一族」9大致富信念 >>花租金6萬元與富豪比鄰而居 Linda用投資力變億萬富婆 >>30歲捨百萬年薪，從25萬元創業楊智斌用堅持力翻轉歸零人生