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家住大安區的94歲阿公拿出名下一棟房子,向合庫銀行申辦了10年期的「以房養老」貸款,經審核後,銀行每月提供9萬元養老金,阿公利用這筆「多餘」的錢,有能力逢年過節發紅包,三不五時還能請子孫吃飯。想出國旅遊也行!從「伸手牌」變成「散財公」,阿公更有尊嚴與自信,也不再為錢斤斤計較。 台灣房地產自有率超過8成,加上2016年台灣65歲老年人口占總人口比重將達13.3%,進入高齡化社會,5.6個青壯人口要負擔1名老人,而再過10年更變成3.2個青壯人口要負擔1名老人,「養兒防老」越來越難。 但是,「如果把房地產變成每月給付的養老金,就能減少退休後沒有收入的困境。」這是合庫銀行董事長廖燦昌積極推動以房養老的初衷。 在宅老化 房地產變每月生活費 「以房養老」在歐美日行之有年,基本精神為「住宅逆向抵押貸款」,最適合只有房子卻沒有現金的老人。簡單說,銀髮族將房地產以一定金額抵押給銀行,換取每月支付定額「貸款」做為養老金,銀行有可能在屋主身後取得房地產所有權。 跟一般房貸最大的差別是,房貸戶可領取「一大筆」貸款金額,但以房養老貸款只能每月「固定」領,類似年金的概念。 2012年內政部曾委請土地銀行試辦「公益型」以房養老政策,但因申請者資格限制單身且沒有繼承人,加上國人「有土斯有財」的傳統觀念,未能順利推展。2014年台北市社會局改良制度,除了放寬申請資格外,並推出「終身」領取的公益型以房養老實驗方案,接獲上千件詢問電話,經審核後有5組去年底順利簽約。 不管是內政部或台北市試辦的公益型方案,由於身分及名額多有限制,以致推展速度太慢,因此去年12月合庫率先推動「商業型」以房養老貸款(幸福滿貸方案),試辦之初反應良好,1周就有3組簽約。 商業型以房養老 設有利息上限 合庫銀行副總經理程燕翼表示,此方案貸款對象為65歲以上自然人,首次申貸額度7成、最高8成;貸款期限有2條件,除了借款人「年齡」加上「貸款期間」必須大於95,且貸款期間最長30年,若貸款人達95歲可再延長5年,成數拉高至8成,多出1成讓老人度過餘生。 以房養老貸款必須每月償還利息,但利息不得超過每月領取金額的三分之一,利率依合庫定儲指數月指標利率固定加碼1.63%,目前利率為2.13%起、最高上限2.93%。 若以價值2000萬元的台北市房產為例,辦理30年以房養老貸款,額度7成,可借1400萬元,以2.5%利率計算,第1個月可領取4萬元生活費,第2個月會先扣掉利息,因此只領到3萬9917元,此時貸款本金累計8萬元,第3個月可領3萬9750元,以此類推。等到11年後,每月貸款本金扣除利息後只剩2.7萬元,利息已達到三分之一上限,之後每月扣除金額不會再增加,直到契約結束,利息的差額將在貸款到期後,一併繳付。 倘貸款人不幸往生,銀行可能有4種處理房產的方式: ❶ 若配偶是唯一繼承人,可繼續領取剩餘的以房養老金額; ❷ 繼承人若清償本金及利息,房屋可交還繼承人擁有; ❸ 若繼承人有資金需求,銀行可借新還舊,將房貸移轉到繼承人身上,由其分期攤還; ❹ 若繼承人不願意清償本金及利息,銀行將房屋拍賣並扣除本金及利息,餘額交給繼承人。   @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀: >>40歲思考、50歲規畫,苦老族不上身,打造最時髦的退休想望​ >>把鄰居變友伴揪團一起快樂到老 >>便宜純年金險讓你退休好輕鬆 >>50歲開始存65歲有1500萬退休金   《Money錢》成立LINE@官方帳號囉!  趕快按下加入好友吧!     程燕翼提醒,以房養老是一項長期契約,期間老人的健康狀況會越來越差,因此在辦理對保之前,銀行會希望律師、繼承人及貸款人一起出席,了解彼此的權利義務,避免未來貸款人不幸失智、失憶以致無行為能力時,造成糾紛。 「商業型」以房養老的優點在於身分限制少,只要擁有1間產權獨立房子即可申貸,也不限制房屋座落地;缺點是貸款者要支付利息,在通膨上升與利息負擔下,時間越長,能領到的生活費未必足夠應付支出。 公益型以房養老 終身領取但限額申請 相較之下,台北市社會局推出的公益型以房養老,規畫「終身」保證領取,似乎更有保障。負責規畫與設計的財團法人國土規畫及不動產資訊中心表示,經精算後,社會局規畫每月給付以最低生活費,不低於1萬5000元為基本,因應通貨膨脹壓力,給付金額每年成長1%,最高上限為4萬3000元,貸款利率以中華郵政2年期機動利率為基準,並加碼0.5%,目前貸款利率1.85%。 實際用1000萬元房產概算,將不動產最高限額抵押權設定登記台北市,管理機關為社會局,並辦理信託,若65歲開始領取,每月可得生活費2萬4900元、70歲時金額增加為3萬3800元,75歲以上來到最高的4萬3000元。 社會局的公益型以房養老有3項特色:終身領取、契約無負值概念,房產增值可共享。 倘若貸款人往生後,子女或法定繼承人有能力償還債務,可取回不動產所有權;若無力償還時,市府只會以房屋出售價格作為債務追討範圍。譬如,陳先生辦理抵押權設定金額為1200萬元,但本金加利息欠款1000萬元,若不動產出售僅800萬元,則市政府僅追討800萬元,差額由政府承擔。這就是無負值概念,讓繼承人不須承擔債務。相反地,若房屋出現增值,則繼承人能分享增值。 總的來說,商業型與公益型以房養老最大的不同有3點: ❶ 財源不同,商業型是100%銀行自有資金,公益型則須政府編列預算或公益彩券盈餘回饋金,財源不穩定; ❷ 門檻不同,商業型針對申請人限制少、房產座落及數量均不限,但公益型不僅限額登記,且須經過篩選; ❸ 制度設計不同,商業型隨時間增加,每月領取金額減少,恐因通膨導致生活品質打折;公益型每月金額固定且終身領取,為對抗通膨每年金額1%調整。 ​ 政大地政系特聘教授張金鶚表示,以房養老能實現國人偏好「在宅老化」的生活方式,但光是領取生活津貼仍不夠,還需長照制度配合、或納入保險機制,才能讓老後的生活更無憂。

以房養老把房子變退休生活費

2016/02/05
退休新觀念

家住大安區的94歲阿公拿出名下一棟房子,向合庫銀行申辦了10年期的「以房養老」貸款,經審核後,銀行每月提供9萬元養老金,阿公利用這筆「多餘」的錢,有能力逢年過節發紅包,三不五時還能請子孫吃飯。想出國旅遊也行!從「伸手牌」變成「散財公」,阿公更有尊嚴與自信,也不再為錢斤斤計較。

台灣房地產自有率超過8成,加上2016年台灣65歲老年人口占總人口比重將達13.3%,進入高齡化社會,5.6個青壯人口要負擔1名老人,而再過10年更變成3.2個青壯人口要負擔1名老人,「養兒防老」越來越難。

但是,「如果把房地產變成每月給付的養老金,就能減少退休後沒有收入的困境。」這是合庫銀行董事長廖燦昌積極推動以房養老的初衷。


在宅老化
房地產變每月生活費


「以房養老」在歐美日行之有年,基本精神為「住宅逆向抵押貸款」,最適合只有房子卻沒有現金的老人。簡單說,銀髮族將房地產以一定金額抵押給銀行,換取每月支付定額「貸款」做為養老金,銀行有可能在屋主身後取得房地產所有權。

跟一般房貸最大的差別是,房貸戶可領取「一大筆」貸款金額,但以房養老貸款只能每月「固定」領,類似年金的概念。

2012年內政部曾委請土地銀行試辦「公益型」以房養老政策,但因申請者資格限制單身且沒有繼承人,加上國人「有土斯有財」的傳統觀念,未能順利推展。2014年台北市社會局改良制度,除了放寬申請資格外,並推出「終身」領取的公益型以房養老實驗方案,接獲上千件詢問電話,經審核後有5組去年底順利簽約。

不管是內政部或台北市試辦的公益型方案,由於身分及名額多有限制,以致推展速度太慢,因此去年12月合庫率先推動「商業型」以房養老貸款(幸福滿貸方案),試辦之初反應良好,1周就有3組簽約。




商業型以房養老
設有利息上限


合庫銀行副總經理程燕翼表示,此方案貸款對象為65歲以上自然人,首次申貸額度7成、最高8成;貸款期限有2條件,除了借款人「年齡」加上「貸款期間」必須大於95,且貸款期間最長30年,若貸款人達95歲可再延長5年,成數拉高至8成,多出1成讓老人度過餘生。

以房養老貸款必須每月償還利息,但利息不得超過每月領取金額的三分之一,利率依合庫定儲指數月指標利率固定加碼1.63%,目前利率為2.13%起、最高上限2.93%。

若以價值2000萬元的台北市房產為例,辦理30年以房養老貸款,額度7成,可借1400萬元,以2.5%利率計算,第1個月可領取4萬元生活費,第2個月會先扣掉利息,因此只領到3萬9917元,此時貸款本金累計8萬元,第3個月可領3萬9750元,以此類推。等到11年後,每月貸款本金扣除利息後只剩2.7萬元,利息已達到三分之一上限,之後每月扣除金額不會再增加,直到契約結束,利息的差額將在貸款到期後,一併繳付。



倘貸款人不幸往生,銀行可能有4種處理房產的方式:
❶ 若配偶是唯一繼承人,可繼續領取剩餘的以房養老金額;
❷ 繼承人若清償本金及利息,房屋可交還繼承人擁有;
❸ 若繼承人有資金需求,銀行可借新還舊,將房貸移轉到繼承人身上,由其分期攤還;
❹ 若繼承人不願意清償本金及利息,銀行將房屋拍賣並扣除本金及利息,餘額交給繼承人。

 

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