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一向是房市領頭羊的雙北市,第2季表現不如房價低迷許久的中南部,鹹魚翻身的中南部能否續強,恐怕還得看國際股市及景氣等基本面的臉色。 奢侈稅實施至今年第2季滿周年, 回顧這1年的房市,用「沒有量、價沒跌,課不到稅」10個字形容恰恰好,雖然購屋族期待市場修正的心情落空,但建商也未因此得利,因為第2季房市變數不少,外有歐債爆發疑慮,內有不動產資本利得課稅變數,整體表現平淡。 根據中信房屋第2季「宅指數」調查, 民眾的「購屋意願綜合指數」回到去年第4季的水位,比起第1季購屋意願大增的強勢心態,形成極大反差。中信房屋副總經理劉天仁分析,歐債危機蔓延,以及出口成長衰退等外在環境因素影響民眾信心,對景氣的看法轉趨保守,因而降低購屋意願。 奢侈稅周年總體檢 價未跌、北部量縮較多 如果從總體檢角度回顧,比較奢侈稅實施前後4都(台北市、新北市、台中及高雄)的買賣移轉件數,首當其衝的是雙北市成交量萎縮近4成。不過,雖然量縮達1年,價格卻文風不動,讓購屋族大失所望。 根據台灣不動產交易中心季報顯示,今年第1季與去年同期房價相較,5都價格仍小漲3%∼5%,並未如市場預期出現7折價;再從稅收來看,財政部統計奢侈稅實施周年,只課到30多億元台幣,比原先預期的150億元少了許多。 分析4都今年1∼5月的交易量,萎縮幅度「由北往南」慢慢遞減。根據台北市地政局統計,今年1∼5月北市建物買賣移轉棟數為1萬4,865棟,較去年同期的2萬4,648棟萎縮快4成。進一步看各行政區,南港、大安及中正是重災區,交易件數減少快5成;若往外看北市第2圈,災情就沒那麼嚴重,像大同、萬華因少有投機客進場炒作,自買氣十分穩定,成交量萎縮不到2成。 與台北僅一橋之隔的新北市,根據新北市地政局統計,今年5月交易量增加近2成,看似買氣回溫,但累積今年前5月的買賣移轉棟數為2萬5,126棟,較去年前5月的4萬1,099棟, 整體衰退38%,與市中心差距不遠,似乎市場低估了奢侈稅對新北市 的衝擊。 天時地利不動產總經理張欣民對這樣的結果並不意外。他說,過去北部投機客占3∼4成,加上央行對雙北市進行2次信用管制措施,造成投機客黯然退場,自住客觀望氣氛濃的現象。 再往南觀察不在央行管控範圍的中南部,交易情況又如何呢?根據台中市地政局統計,今年前5月與去年同期相較,大台中全體成交量平均萎縮25%,台中都會區(原台中市)銳減幅度超過3成者,分別是西屯及西區,台中外圍則以高鐵站區旁的烏日交易量最冷清,幾乎腰斬一半。 政策變數 主導下季行情 跨越濁水溪到大高雄,災情就緩和許多,根據高雄市地政局統計,今年1∼5月全體成交量達1萬5,096棟, 去年同期有1萬9,694棟,只減少23%,可說是全國奢侈稅災情最輕微的都會區,原因是高雄房價不動如山,激不起投機客的興趣。 從具領先指標的預售屋觀察起,一樣也發現「雙北冷、台中溫、高雄熱」的現象。根據房仲表示,高雄是今年第1季預售屋最先傳出銷售捷報的區域,主要指標是國泰建設在左營區的「馥建築」,進場不久後即封盤漲價再賣,使得高雄房市頗有鹹魚翻身的味道。 第2季台中的預售案也熱鬧滾滾,去年北市建商因土地取得成本高,富邦、國泰、冠德等大型建商揮軍南下,且有志一同的推出豪宅預售案,未來豪宅銷售率,將是觀察台中房價能否產生結構改變的最佳指標。 分析第2季中南部補漲行情急又快的原因,除了雙北市受到信用管制導致資金不得不往南流外,也是因為這波除了台中7期及高雄美術館外,其他行政區的房價表現皆乏善可陳,反而成為投資客炒作的目標。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2012年7月號第58期

2012年第2季房市表現 北部打房 資金流向中南部

2012/07/02
房市季報

一向是房市領頭羊的雙北市,第2季表現不如房價低迷許久的中南部,鹹魚翻身的中南部能否續強,恐怕還得看國際股市及景氣等基本面的臉色。

奢侈稅實施至今年第2季滿周年, 回顧這1年的房市,用「沒有量、價沒跌,課不到稅」10個字形容恰恰好,雖然購屋族期待市場修正的心情落空,但建商也未因此得利,因為第2季房市變數不少,外有歐債爆發疑慮,內有不動產資本利得課稅變數,整體表現平淡。

根據中信房屋第2季「宅指數」調查, 民眾的「購屋意願綜合指數」回到去年第4季的水位,比起第1季購屋意願大增的強勢心態,形成極大反差。中信房屋副總經理劉天仁分析,歐債危機蔓延,以及出口成長衰退等外在環境因素影響民眾信心,對景氣的看法轉趨保守,因而降低購屋意願。

奢侈稅周年總體檢
價未跌、北部量縮較多


如果從總體檢角度回顧,比較奢侈稅實施前後4都(台北市、新北市、台中及高雄)的買賣移轉件數,首當其衝的是雙北市成交量萎縮近4成。不過,雖然量縮達1年,價格卻文風不動,讓購屋族大失所望。

根據台灣不動產交易中心季報顯示,今年第1季與去年同期房價相較,5都價格仍小漲3%∼5%,並未如市場預期出現7折價;再從稅收來看,財政部統計奢侈稅實施周年,只課到30多億元台幣,比原先預期的150億元少了許多。

分析4都今年1∼5月的交易量,萎縮幅度「由北往南」慢慢遞減。根據台北市地政局統計,今年1∼5月北市建物買賣移轉棟數為1萬4,865棟,較去年同期的2萬4,648棟萎縮快4成。進一步看各行政區,南港、大安及中正是重災區,交易件數減少快5成;若往外看北市第2圈,災情就沒那麼嚴重,像大同、萬華因少有投機客進場炒作,自買氣十分穩定,成交量萎縮不到2成。

與台北僅一橋之隔的新北市,根據新北市地政局統計,今年5月交易量增加近2成,看似買氣回溫,但累積今年前5月的買賣移轉棟數為2萬5,126棟,較去年前5月的4萬1,099棟, 整體衰退38%,與市中心差距不遠,似乎市場低估了奢侈稅對新北市
的衝擊。

天時地利不動產總經理張欣民對這樣的結果並不意外。他說,過去北部投機客占3∼4成,加上央行對雙北市進行2次信用管制措施,造成投機客黯然退場,自住客觀望氣氛濃的現象。

再往南觀察不在央行管控範圍的中南部,交易情況又如何呢?根據台中市地政局統計,今年前5月與去年同期相較,大台中全體成交量平均萎縮25%,台中都會區(原台中市)銳減幅度超過3成者,分別是西屯及西區,台中外圍則以高鐵站區旁的烏日交易量最冷清,幾乎腰斬一半。

政策變數
主導下季行情


跨越濁水溪到大高雄,災情就緩和許多,根據高雄市地政局統計,今年1∼5月全體成交量達1萬5,096棟, 去年同期有1萬9,694棟,只減少23%,可說是全國奢侈稅災情最輕微的都會區,原因是高雄房價不動如山,激不起投機客的興趣。

從具領先指標的預售屋觀察起,一樣也發現「雙北冷、台中溫、高雄熱」的現象。根據房仲表示,高雄是今年第1季預售屋最先傳出銷售捷報的區域,主要指標是國泰建設在左營區的「馥建築」,進場不久後即封盤漲價再賣,使得高雄房市頗有鹹魚翻身的味道。

第2季台中的預售案也熱鬧滾滾,去年北市建商因土地取得成本高,富邦、國泰、冠德等大型建商揮軍南下,且有志一同的推出豪宅預售案,未來豪宅銷售率,將是觀察台中房價能否產生結構改變的最佳指標。

分析第2季中南部補漲行情急又快的原因,除了雙北市受到信用管制導致資金不得不往南流外,也是因為這波除了台中7期及高雄美術館外,其他行政區的房價表現皆乏善可陳,反而成為投資客炒作的目標。

◎ 更多精采內容請看Money錢2012年7月號第58期

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