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上一期,跟大家談了幾個我認為自住客購屋時需要「多想想」的物件案例。這一期,我要繼續跟大家分享幾個我認為自住購屋客「碰不起的便宜」。 碰不起的便宜➊  繁文縟節一大堆的法拍屋 貼在電線桿上的房屋廣告貼紙,內容物件如果是法拍屋,你就會看見一個讓人無比心曠神怡的價格,一樣的坪數,一樣的樓層條件,價格就是硬生生比行情低個好幾成,甚至折半,教人好不心動呀~ 我有沒有心動過?嘿嘿……當然有!看到那樣的價格,我內心深處所有勤儉持家的小宇宙立刻燃燒,雙眼明亮,整個人也感覺年輕了10幾歲。但當我坐回電腦前,找Google大神簡單研究了相關規定後,我就拿起鼓棒,慎重地敲起響亮的退堂鼓了。為什麼?原因有以下3點。 ➊無法得知屋況:投資人無法進去看屋,且因購買法拍屋在法律上不能主張物有瑕疵,如果買到的房屋有問題(比如裡面已經像被史瑞克摧殘過好幾輪),必須自行承擔。 ➋使用權取得有時會不順利:法拍屋可能被第3人占用或仍有租約,需再花費一番功夫(比如請警察或烙郎),才能取得房屋的使用權。 ➌資金調度困難:法拍屋拍定後,必須在7天內繳清全部價款(搞得像頭七完就必須下葬一樣),無法以分期付款的方式繳款。 簡單來說,法拍屋是一門相對小眾的投資生意,需要足夠充裕的財力,長時間的實務經驗累積,才能在法拍屋市場中真正撿到便宜,平安入手。光是各物件奇奇怪怪的狀況,加上法律中的每則條款都要搞清楚,單憑一己之力,等你研究完,人家也差不多競標結案,房子開始裝潢了。 身為自住購屋客,千萬不要想當半仙,去碰這種瞎子摸象的生意。想先找便宜物件,再花錢讓它變成好房子,其實花費的時間及後續成本,絕不會划算到哪裡去。直接把時間拿來找既有條件較適合自己的房子,才是硬道理! 碰不起的便宜➋  恐損害房屋結構體的海砂屋 分享完研究法拍屋的經驗,再來說說另外兩個我親自去看過的超便宜物件案例。某天,我約了一個房仲看屋,在電話中房仲只一再跟我強調,這是一個多麼便宜划算的物件,買到賺到,不買是笨蛋(記得!只要聽到這句話,心裡的警鐘就要同步響起)。雖然心裡隱約感覺不安,但還是和房仲約了一起去現場實際看屋…… 走進那間房子看過一圈之後,我發現房內整修得很乾淨漂亮,空氣中還瀰漫著新刷乾的油漆氣味,各個空間窗戶的採光也不錯。但奇怪的是室內一些直橫梁柱上多裝了一些X型的鋼條結構,頗為突兀。 我轉頭問了房仲:「這些X型鋼條是做什麼用的?看起來不像是在做造型。」房仲告訴我說:「這間房子當初蓋的時候,使用的混擬土氯離子含量比較高,所以後續有做一些補強動作,做完了之後就很OK了。」 「氯離子?該不會是傳說中的海砂屋吧?」我投以一個充滿殺氣的眼神。 「哈哈哈……對啦,也有人這樣說啦,但其實這間房子不算嚴重,而且你看補強都做完了,我們在交易文件中都會清楚載明狀況,價格上屋主也很有誠意的讓出空間了。」房仲故作鎮定地繼續打哈哈。 「這樣啊……那還真是誠意十足喔~」我敷衍的說。 「是啊是啊,都這麼便宜了,呵呵呵!」他也敷衍。 @全文未完,閱讀完整內容請加入官網會員 延伸閱讀: >>寶爺換屋系列➊高房價是誰的問題? >>寶爺換屋系列➋挑好屋靠谷歌+房仲 >>寶爺換屋系列➌看屋浪漫想 像與現實 >>寶爺換屋系列 ➎申辦房貸要貨比三家   撇開各種專業的術語不談,我簡單用一個病名來形容什麼叫海砂屋,叫做「患有骨質疏鬆症的房子」。 海砂屋會有什麼可能的狀況?一樣不管專業術語,直接講結論:➊加速腐蝕鋼筋;➋造成混凝土塊剝落;➌嚴重損害房屋的結構體。不管此刻這間房子整理得再漂亮,結構補強做得有多好,幾年後上述3種狀況都有可能因為「混擬土含氯離子」這個基礎缺陷而一再發生。這種房子,再便宜都不能買,否則後患無窮。人患了骨質疏鬆症後,身體會垮,房子當然也一樣。 事後,房仲來電話問我:「梁先生,這個物件你有什麼想法嗎?」「你要是也敢買一間來住,我就跟你往下談。」我回答。從那天開始,再也沒接過這位房仲的電話了。 碰不起的便宜➌  遇到地震 可能傾斜更嚴重的傾斜屋 再說另一個價格相當便宜的物件。我與另一個房仲到了現場看屋,當我在室內外東看西看、左看右看之後,覺得這房子實在很正常,完全看不出什麼端倪。我決定不再浪費時間,直接劈頭就問房仲:「說吧!這間房子為什麼這麼便宜?」 房仲說:「這間房子如你所見,一切都算正常,只不過它有一個小狀況,就看客人會不會在意。」 語畢,他拿出手機,打開一個App,接著將整支手機往客廳地上平放。「你來看看。」房仲向我招了招手,我就走過去跟他一起蹲在地上看手機。 原來他打開的App是水平儀,我看見螢幕上應該居於圓圈中的氣泡影像已經跑出了圓圈範圍之外。這說明了:這間房子是處於一個整體傾斜的狀態。也就是說,如果我拿一顆彈珠擺地上,它就會慢慢往某個方向滾過去,永遠不回頭。 「這房子會有這樣的傾斜狀況,並不是房子本身的結構缺陷,而是因為幾年前隔壁大樓在挖地基時,施工上不知道出了什麼問題,導致這間房子的地基也受到一點影響。後來雙方打了官司,法院派專業機構來鑑定,結果是雖然有傾斜,但結構安全無虞,完全可以居住。」房仲把來龍去脈說了一遍。 「如果後續有地震或其他天災發生呢?有沒有可能更傾斜?」我追問。 「這誰也沒辦法保證。」房仲倒是很老實的說。結論就是:要撿便宜可以,後果自己承擔。 身為自住購屋客的我連續寫了兩期的看屋經驗,其實都在談一個萬變不離其宗的原則:便宜必有因,打折必有理。自住客不像投資客(集團),有大把的資金可以全心投入房屋買賣這個昂貴的遊戲中,花上幾年時間從錯誤中學習,更是自住客無法投資的時間成本。 太便宜、太偏離市場行情的物件,在眼裡看看就好,千萬別放在心上。否則一陣胡亂衝撞之後,留下的往往只會是一身莫名其妙的內外傷。 下一期,我要談的是「房貸」。辦理房貸的過程中,其實會有不少流程上跟心理上的事情要注意,就請大家耐著性子等待囉~

自住客碰不 起的便宜

2016/05/03
寶爺換屋,梁嘉銘,寶爺

上一期,跟大家談了幾個我認為自住客購屋時需要「多想想」的物件案例。這一期,我要繼續跟大家分享幾個我認為自住購屋客「碰不起的便宜」。



碰不起的便宜➊ 
繁文縟節一大堆的法拍屋


貼在電線桿上的房屋廣告貼紙,內容物件如果是法拍屋,你就會看見一個讓人無比心曠神怡的價格,一樣的坪數,一樣的樓層條件,價格就是硬生生比行情低個好幾成,甚至折半,教人好不心動呀~

我有沒有心動過?嘿嘿……當然有!看到那樣的價格,我內心深處所有勤儉持家的小宇宙立刻燃燒,雙眼明亮,整個人也感覺年輕了10幾歲。但當我坐回電腦前,找Google大神簡單研究了相關規定後,我就拿起鼓棒,慎重地敲起響亮的退堂鼓了。為什麼?原因有以下3點。

➊無法得知屋況:投資人無法進去看屋,且因購買法拍屋在法律上不能主張物有瑕疵,如果買到的房屋有問題(比如裡面已經像被史瑞克摧殘過好幾輪),必須自行承擔。
➋使用權取得有時會不順利:法拍屋可能被第3人占用或仍有租約,需再花費一番功夫(比如請警察或烙郎),才能取得房屋的使用權。
➌資金調度困難:法拍屋拍定後,必須在7天內繳清全部價款(搞得像頭七完就必須下葬一樣),無法以分期付款的方式繳款。

簡單來說,法拍屋是一門相對小眾的投資生意,需要足夠充裕的財力,長時間的實務經驗累積,才能在法拍屋市場中真正撿到便宜,平安入手。光是各物件奇奇怪怪的狀況,加上法律中的每則條款都要搞清楚,單憑一己之力,等你研究完,人家也差不多競標結案,房子開始裝潢了。

身為自住購屋客,千萬不要想當半仙,去碰這種瞎子摸象的生意。想先找便宜物件,再花錢讓它變成好房子,其實花費的時間及後續成本,絕不會划算到哪裡去。直接把時間拿來找既有條件較適合自己的房子,才是硬道理!




碰不起的便宜➋ 
恐損害房屋結構體的海砂屋


分享完研究法拍屋的經驗,再來說說另外兩個我親自去看過的超便宜物件案例。某天,我約了一個房仲看屋,在電話中房仲只一再跟我強調,這是一個多麼便宜划算的物件,買到賺到,不買是笨蛋(記得!只要聽到這句話,心裡的警鐘就要同步響起)。雖然心裡隱約感覺不安,但還是和房仲約了一起去現場實際看屋……

走進那間房子看過一圈之後,我發現房內整修得很乾淨漂亮,空氣中還瀰漫著新刷乾的油漆氣味,各個空間窗戶的採光也不錯。但奇怪的是室內一些直橫梁柱上多裝了一些X型的鋼條結構,頗為突兀。

我轉頭問了房仲:「這些X型鋼條是做什麼用的?看起來不像是在做造型。」房仲告訴我說:「這間房子當初蓋的時候,使用的混擬土氯離子含量比較高,所以後續有做一些補強動作,做完了之後就很OK了。」

「氯離子?該不會是傳說中的海砂屋吧?」我投以一個充滿殺氣的眼神。

「哈哈哈……對啦,也有人這樣說啦,但其實這間房子不算嚴重,而且你看補強都做完了,我們在交易文件中都會清楚載明狀況,價格上屋主也很有誠意的讓出空間了。」房仲故作鎮定地繼續打哈哈。

「這樣啊……那還真是誠意十足喔~」我敷衍的說。

「是啊是啊,都這麼便宜了,呵呵呵!」他也敷衍。

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延伸閱讀:
>>寶爺換屋系列➊高房價是誰的問題?
>>寶爺換屋系列➋挑好屋靠谷歌+房仲
>>寶爺換屋系列➌看屋浪漫想 像與現實
>>寶爺換屋系列 ➎申辦房貸要貨比三家


 
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