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最近海外房產投資詢問度變高,投資人聽完投資說明會後,總希望我能再提供幾個絕學,好讓他們能在海外房產領域打遍天下無敵手。原本我認為這是一個「不可能的任務」,但在與貴婦朋友參加一場烹飪教學課程時,看著一團麵粉變成垂涎欲滴的蘋果派(pie)製作過程,突然頓悟出投資海外房產好比製作蘋果派,只要抓住兩個派(PIE)即可! 第1個派(PIE)是Politics、Infrastrature & Investment與Employment,就是投資國家的政治、政府對基礎建設的投資與就業率;而第2個派(PIE)是指Population、Income與Education,意即評估投資國家的人口、平均收入與學區。第1個派(PIE)著重欲投資國家的總體經濟,而第2個派(PIE)則是個別投資案的立地條件。 欲投資國家政治的穩定度直接影響該國經濟的發展,應儘量避免政權不穩或可能發生排華情況的國家去投資。例如緬甸過去曾發生政權更換,貨幣失效的恐怖情形。 接者考慮當地政府是否投入大量資源在基礎建設。台灣過去在60、70年代之所以會有「經濟奇蹟」,就是政府推動「十大建設」的成果。當政府帶頭進行大量基礎建設,就會創造眾多就業機會、商機與新人口的進駐,房產勢必受惠而增值。相對來說,菲律賓房產因為國家基礎交通建設尚未健全,而讓人有所疑慮。 再來是國家的就業率。就業率高低不僅反映該國的經濟景氣,更會牽動社會的安定與秩序,進而影響房價高低。例如,西班牙與希臘的高失業率,引發群眾的抗爭與房價長期低迷。 了解國家方向之後應該查詢建案所在國家的人口總數與人口成長率。例如1999年時,澳洲總人口約1900萬人,而當時台灣人口約2200萬人、柬埔寨約1200萬人。到2016年,澳洲人口達2400萬人,已超過台灣的2350萬人,更遠勝柬埔寨的1580萬人。 而澳洲不僅人口總數多,人民平均所得更是表現優異。2015年,澳洲人民平均所得約6.4萬美元,台灣約2.2萬美元,柬埔寨約0.12萬美元。有道是:「賺錢要到有錢人多的地方去賺」,因此澳洲明顯勝出。 最後,學區也值得關注,「孟母三遷」的故事顯示華人家長願為下一代的教育擇優而居,但享受高品質的教育環境,放諸四海皆準。 因此,當學員詢問我澳洲與東協國家的選擇,根據「蘋果派(PIE)原則」,我會毫不考慮地回答澳洲,畢竟東協國家在政治、平均所得與學區等有些疑慮,建議不要輕易嘗試。   鍾仁義小檔案 現職:益立信公司總經理 學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士 經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部 證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)  

鍾仁義:海外房產投資蘋果派秘訣

2016/06/29
海外房產,澳洲,鍾仁義

最近海外房產投資詢問度變高,投資人聽完投資說明會後,總希望我能再提供幾個絕學,好讓他們能在海外房產領域打遍天下無敵手。原本我認為這是一個「不可能的任務」,但在與貴婦朋友參加一場烹飪教學課程時,看著一團麵粉變成垂涎欲滴的蘋果派(pie)製作過程,突然頓悟出投資海外房產好比製作蘋果派,只要抓住兩個派(PIE)即可!

第1個派(PIE)是Politics、Infrastrature & Investment與Employment,就是投資國家的政治、政府對基礎建設的投資與就業率;而第2個派(PIE)是指Population、Income與Education,意即評估投資國家的人口、平均收入與學區。第1個派(PIE)著重欲投資國家的總體經濟,而第2個派(PIE)則是個別投資案的立地條件。

欲投資國家政治的穩定度直接影響該國經濟的發展,應儘量避免政權不穩或可能發生排華情況的國家去投資。例如緬甸過去曾發生政權更換,貨幣失效的恐怖情形。

接者考慮當地政府是否投入大量資源在基礎建設。台灣過去在60、70年代之所以會有「經濟奇蹟」,就是政府推動「十大建設」的成果。當政府帶頭進行大量基礎建設,就會創造眾多就業機會、商機與新人口的進駐,房產勢必受惠而增值。相對來說,菲律賓房產因為國家基礎交通建設尚未健全,而讓人有所疑慮。




再來是國家的就業率。就業率高低不僅反映該國的經濟景氣,更會牽動社會的安定與秩序,進而影響房價高低。例如,西班牙與希臘的高失業率,引發群眾的抗爭與房價長期低迷。

了解國家方向之後應該查詢建案所在國家的人口總數與人口成長率。例如1999年時,澳洲總人口約1900萬人,而當時台灣人口約2200萬人、柬埔寨約1200萬人。到2016年,澳洲人口達2400萬人,已超過台灣的2350萬人,更遠勝柬埔寨的1580萬人。

而澳洲不僅人口總數多,人民平均所得更是表現優異。2015年,澳洲人民平均所得約6.4萬美元,台灣約2.2萬美元,柬埔寨約0.12萬美元。有道是:「賺錢要到有錢人多的地方去賺」,因此澳洲明顯勝出。

最後,學區也值得關注,「孟母三遷」的故事顯示華人家長願為下一代的教育擇優而居,但享受高品質的教育環境,放諸四海皆準。

因此,當學員詢問我澳洲與東協國家的選擇,根據「蘋果派(PIE)原則」,我會毫不考慮地回答澳洲,畢竟東協國家在政治、平均所得與學區等有些疑慮,建議不要輕易嘗試。

 
鍾仁義小檔案
現職:益立信公司總經理
學歷:紐約州立大學水牛城分校企管碩士、政大法學碩士
經歷:華夏租賃(現為全銓租賃)業務部協理、漢友創投投資部協理及中華開發投資部
證照:美國商業不動產投資分析師(CCIM)


 

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