李建辰買房7年賺千萬
2016/07/29
李建辰，投資房產，
每年《富比世》公布富豪榜，平均2至3成是靠房地產起家，大家耳熟能詳的如中國首富萬達集團董事長王健林、香港首富長江集團董事長李嘉誠等；今年台灣前10大富豪，也有2位因房地產致富，包括排行第3的宏泰集團董事長林堉璘及名列第9的寶豐隆興業董事長蔡鎮宇。
過去13年台灣房地產飆漲，有「房產教父」之稱的東森集團董事長王應傑就表示，國人財富增加最主要是地價調升及房地產增值。就算短期台灣房地產進入調整，他仍認為長期持有房產是快速累積財富的捷徑，「但要捱過低潮的前提是，要有『租金』做後盾。」王應傑給了但書。
今年38歲的李建辰抓到前一波房產上漲機會，出社會13年，前6年省吃儉用努力攢下300萬元資本，抓住6%投資報酬法則，花7年滾出20間小套房，累積2千多萬元身價。
父親買地不成、買股失利
激發投資原動力
出生高雄的李建辰，有一個弟弟，父親在鹽埕區經營藥局40年，小時候藥局生意很好，收入頗豐，因此兄弟倆經常跟著爸爸看房子。「記得爸爸曾經嚷著想到大寮買土地，但都被不想負債的媽媽潑冷水。」他哀怨地說，最後這筆資金進到股市就一去不復返，慘賠的爸爸退休後鬱鬱寡歡，也不敢再碰觸投資，「但爸媽對借錢的負面觀感，反而成為我積極投資的原動力。」
在交大讀研究所時，原以為自己會順理成章進入半導體產業，但當他得知30歲左右的學長過勞死後，就明白「爆肝賺錢」不是他要的人生，於是到台北知名智慧財產事務所擔任智權工程師，月領3萬多元，扣掉孝親費及勞健保等，能自由支配的錢很有限。
研究所同學有一半是電子新貴，每次聚會他的心裡總不好受，「同學聊天的內容不外乎薪水待遇、分紅配股、誰買進口車或換了大房子。」李建辰對於這些話題不是語塞、就是只能含糊帶過。
康寶濃湯加麵條或水餃
2年換來6位數存款
入社會前2年，李建辰向表姐租下一間2坪大雅房，每月餐費控制在6000元內，假日上市場買菜開伙，星期一及二下班煮康寶濃湯加麵條或水餃，配著剩菜，禮拜三及四把剩菜加上一些配菜做成炒飯，努力再撐到禮拜五。
嚴謹控制開銷，2年換來6位數的存款。後來，他如願進入中壢一家科技公司擔任智權主任工程師，年薪比台北稍高些，且因公司供應三餐，每月外食費降到500元。當2008年金融海嘯來襲，公司股價腰斬，熟悉公司財務及實際營運的他逆勢全力買進，持有不到2年賺2倍，讓他初嘗投資甜美果實。
李建辰投資房產的成功之道
挑選混合型商圈：單一型態商圈容易被取代，比如學生商圈，可能因少子化而沒落。
精算6%投資報酬：對滿租率要保守估算，並且要計入隱形成本，如維修費等。
找到市場定位：附近商圈10坪套房月租8、9千元、2房整層分租1萬至1.2萬元、3房分租約1.3萬至1.4萬元。於是他找到定位，鎖定5至7坪，租金控制在6千至8千元，果然順利滿租。
優先租給上班族：上班族收入穩定，且不會任意破壞，生活作息正常。
挑選混合型商圈：單一型態商圈容易被取代，比如學生商圈，可能因少子化而沒落。
精算6%投資報酬：對滿租率要保守估算，並且要計入隱形成本，如維修費等。
找到市場定位：附近商圈10坪套房月租8、9千元、2房整層分租1萬至1.2萬元、3房分租約1.3萬至1.4萬元。於是他找到定位，鎖定5至7坪，租金控制在6千至8千元，果然順利滿租。
優先租給上班族：上班族收入穩定，且不會任意破壞，生活作息正常。
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