房市多空 五都選後才是考驗的開始
2010/10/01
房地產
政府打房」的效應正式發威，8月分台北市建築物買賣移轉件數為3850棟，比7月同期少了24%，不僅連3月下滑，更創下18個月以來新低，幾乎是金融海嘯初期的交易水準。
信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮的解讀是，由於一般房屋交易從簽約到完成登記手續，普遍需要3~4 周時間，買賣移轉登記棟數主要是反應前1個月的房市交易狀況，「也就是說，8月交易量的驟減，是反應7月市場交易的降溫，顯示央行6月底的升息政策，已產生立竿見影的效果。」
中古屋交易退燒 預售屋開價平實
中古屋屋主觀望，建商的預售案推案腳步也難得出現分歧。根據《住展》雜誌的統計，相較去年928檔期創新高的推案量，今年928 的推案量是過去5 年的最低量，也少了創新高價行情指標大案帶動房價。建商推案的態度也不同調，有些採取低調的「潛銷」策略，有些希望等五都選後情勢明朗再下銀彈，強打廣告。
截至目前為止，928 檔期最具代表性的指標建案，就屬中山區南京東路一段的「天觀」，以開價每坪120萬~130萬元價位測試市場溫度。
當然，也有建商不畏市場低迷氣氛，維持原先的推案計畫，但採取「平實」的開價策略，以吸引客戶，像是位於南港區的「大同璽苑」。在央行尚未打房之前，南港就因短期上漲速度過快，預售開價高達百萬之譜，使得交易呈現疲弱，而總銷百億元的大同璽苑，未如預期開出破百萬元價格，反而採取80 萬~90 萬元開價策略，似乎也印證現在買方不願追價的心態。
「現階段買賣雙方呈現觀望，都因政策及選舉所致。」一位豪宅銷售業務歸納。雖然過去台灣每隔1~2年就有大大小小的選舉，但選舉結果早已和房價漲跌脫鉤，而今年的五都選舉卻打破以往的思維。東森房屋董事長王應傑表示，這是因為總統馬英九上台後，從直航、三通至MOU及ECFA等協議的簽定，讓台灣進入全新的時代，但是一般認為，馬英九連任，新時代才可望延續，「五都選舉是執政黨的期中考、2012年的總統選舉前哨站，選舉結果勢必影響房市短期的買氣及信心。」
但政大地政系教授張金鶚卻不以為然地表示，「把候選人的當選與否，與房價漲跌劃上等號，等於是綁架！」因為政府的力量，永遠不可能大於市場力量，從過去幾個月交易縮減的數據來看，房價回檔趨勢很明顯。
台灣不動產交易中心總經理李同榮觀察過去幾次總統大選指出，選舉前，房地產走勢取決於當時的經濟基本面，以及房市所處的多空循環位置；但選舉底定後，往往會因房價高低，影響政府政策做多或做空。
4大指標 觀察房市多空
綜合多數專家意見，就算選後變天，對房市後市都屬短期心理層面的影響，長期來看，購屋人還是要從下幾個指標觀察：
指標1 鬼月後的交易是否回溫
住展房屋網總監陳韻如表示，8月下旬開始，北台灣無論新成屋及預售屋的來客數，皆比上月增加2~3 成，的確反應了回溫的跡象。而根據信義房屋第一線業務私下表示，鬼月後自住型買盤有回籠跡象，從業績來看，公司經過連3月的下滑後，8月分出現首次正成長，未來要觀察的是交易量是否「持續」增溫。
指標2 9月底央行是否繼續升息
央行於9 月30 日舉行理監事會議，雖然多數經濟學家預測，就算央行採取升息動作， 但幅度也不致過大， 估計只有半碼（0.125%）的空間，看起來對房貸戶的影響並不大，但只要央行升息的動作不減，對投資客就是負面因素，也是中長期政策的觀察指標。
◎更多精采內容請看：Money錢NO.37 2010/10
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