中古屋價格修正才剛起步
2017/01/23
顏炳立，房市，中古屋
2016年全年買賣成交件數估算約24萬件，這個數字遠不及1996年歷史新高50萬件，約是2006年45萬件的一半多。我認為24萬件算是窒息量，顯示只有剛性需求買盤進場，而房價從谷底攀升的前提是底部必須放量，因此成交量至少要從24萬件放大到30萬件，也就是除了自用，還要有投資或置產型買方進場，這是底部確立的要件。
2017年將是「價格修正年」，因為2016年市場已進入價格破壞，這股力量源於預售屋的價格破壞。包括板橋「江翠ONE」或大安區「忠泰鳳磐」等傳出捷報的預售案，普遍以低於市場的讓利行情開盤，因而吸引自住買家。但預售屋讓利後續引發的核爆，不僅排擠附近預售案的需求，且導致新成屋價格被迫下修，向下比價效應下，中古屋價格絕對會受拖累。
最近好友問我，大安區師大路近捷運站，約40坪、屋齡近40年的中古電梯高樓層華廈，屋主開價跌破3千萬元，能否進場？好友的想法是，與該區域房價高點每坪約90萬元相較，屋主已降價2成到每坪70萬元，看起來「相當便宜」。
殊不知，以「忠泰鳳磐」為例，大安區預售屋成交價也很現實地來到每坪120至130萬元，若以3年興建時間、5%貼現回推，同區域新成屋合理價格在102萬元左右，而同區域的20年電梯華廈合理價為其一半，就是約51萬元。兩相對照，師大路屋主開出7字頭行情，顯然中古屋的價格修正仍未達滿足點。
師大路中古華廈這個案例，是我判斷房市2017年不會落底的佐證之一。奉勸買方，房市空頭時，千萬不要停留在過去價格。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年1月號第112期
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