「先租再買」是首購族在房市資訊不對稱的環境中，避免衝動購屋的好方法。淡江大學產經系教授莊孟翰長期以來，一直鼓勵年輕人應該先租屋，再決定買屋，「因為租屋可迅速了解當地環境與行情，同時更明白自己的需求。」但難就難在，何時是買不如租？何時又該轉租為買呢？ 逢甲大學土地管理學系專任副教授謝靜琪表示，從2003年至今，單從資金的考量，租屋與買屋的轉折關鍵是由「利率」主導。永慶房屋租屋部經理涂金谷表示，利率一直處於低檔，就會衍生「轉租為買」的自住需求，甚至在升息初期也不會馬上改變此一趨勢；但當利率升至4 ∼ 5%，「買不如租」的氛圍就會轉濃。 在公益團體擔任行政工作的小綠，7 歲開始，跟著母親及兄姐在永和租屋，出社會也從沒有想過要買屋。2 年前，兄姐紛紛成家自立門戶，房子突然變大了，因此，她敲了計算機，每月租金1 萬4000元，1年需繳16萬8000元，「哇！租屋22年付了將近370萬元，差不多可以買下1間房子！」 從沒動過買屋念頭的小綠，因此決定和母親拿出100 萬元作為3 成自備款，在桃園置產，以每坪房價7 萬元計，總價270 萬元，同時申請青年優惠房貸，現在每月只繳9000 多元，「買屋的負擔竟比租房子還要輕鬆！」信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮解讀，回歸個人負擔能力，若每月房貸（不使用寬限期）只比租金多出3、5000 元，市場就會出現類似的首購需求。 做好5個租屋功課 快速晉升有殼族 問小綠：「會不會覺得太晚行動？」她搖頭說：「只要有開始，永遠不嫌晚，」雖然現在每天需通車1 小時，但桃園房子便宜又新，況且擁有房子的幸福感無可取代，根本不以為苦。「也因為長期租屋，才讓我對心中的理想屋條件更為了解，在找房子的過程懂得與現實妥協，在房價與生活環境找到平衡。」 對沒有自備款的購屋人，在房市近30 年的中信房屋副總經理劉天仁以過來人經驗說：「我買的第1 間房屋，每坪5 萬元，當時月薪3600 元，得1 年不吃不喝才買得到1 坪」，這證明了1 件事：每個人第1間屋都是「咬著牙買」，只要避免「咬到牙破血流」，一輩子至少要買1間屋。 他表示，面對現在的高房價環境，首購族千萬要把握「量力而為」勝於「早買早好」的原則，把租屋期當成購屋準備期，並做好以下5 個功課，才能加快晉升為有殼蝸牛族：   第1課 設定購屋目標 設定目標、存錢、向親人借款、開源節流等，雖是老生常談，但卻是變成有殼一族的必要之路。34歲的楊茲琪，婚後和先生在北市租下月租1 萬7000元小套房，她計算過，「2 年將付40 萬元租金，差不多占三分之一的裝潢費，2 年後也是計畫生小孩的時候，這段期間也不方便看屋及搬家」，因此，她訂下2年內一定要購屋的計畫。 租屋第1 年，她和先生勤記帳，把每月開銷含租金控制在3 萬元以內，秉持薪水三分之二拿來儲蓄的原則，存下上百萬自備款；第2 年開始，夫妻從住家附近看屋，同時考量孩子未來就學問題，鎖定松山、大安及中山3 個行政區密集看屋，看了差不多100間，終於順利在2年內變成有殼族。   第2課 租房子，同時關心房價變動，特別是購屋目標區 劉天仁說，很多年輕人都喊買不起房子，看著豪宅漲價，以為所有區域房價也跟著漲；事實上豪宅的價格與庶民屋一點關係都沒有。他舉例說明，30年前無殼蝸牛夜宿忠孝東路，附近預售屋推出每坪28萬元新天價，主要是賣給達官顯要，同時期北市平均房價12 ∼ 15 萬元；物換星移，現在信義區開價上200萬元，買家只不過換成台商及企業家。 租屋族現在要關心的不是豪宅有多貴，而是一般房價，特別是購屋目標區。根據中信房屋調查，大台北外圍還有不少每坪單價低於20萬元的便宜屋，像捷運土城線、淡水線還有20萬元的中古屋，興建中的新莊及機場捷運有20萬以內的電梯大樓，只是多數人都是隔層紗在看房價變動，連看屋、詢價的動作都沒有。 第3課 了解當地環境、生活機能 是否符合需求 69 年次、擔任公關公司專案的王心怡，也是長期租屋族。老家在高雄橋頭的她，從大學時代租屋至今近7 個年頭，範圍東至淡水、西到汐止、南至文山，近年落腳六張黎捷運站。覺得換車很麻煩的她，對租金高低並不是很在意，反而聚焦在租屋地點離公司近不近？「每天上班已經很累了，根本不想花時間換車，一班公車或捷運能回家，就是我的理想居所。」 不過，如果要買屋，距離就不是她的第一考量。不久前才到文山區看房子的王心怡說，「租房子是過渡，買房子是要住一輩子吶！」即使住慣了方便的大安區，她還是喜歡街道乾淨、鄰居素質高、有保全的文山區電梯大樓，「那才會讓我很安心！」如果沒有過去的租屋經驗，王心怡又如何了解自己內心的需求呢？   第4課 與房東搏感情，買到便宜屋 很多房東不僅擁有1間房子，若能與房東關係良好、搏感情，當房東有變現需求時，第1個就想要賣給你！陳太太在士林租屋已有2年時間，每半年會開6張支票，讓房東感覺房客跑不掉，陳太太也從不麻煩房東修理燈管或水電，三不五時還請房東來家裡作客，創造一種「自己是不可多得的好房客」感覺。 不久前，房東需要賣屋變現，籌措2 個孩子的留學金，果然最先想到的是詢問陳太太，而陳太太也立刻在2、3天內開了比市價略低一點的心動價，讓房東無法拒絕。後來，房東才透露，原來遠房親戚早就講好要買，只是陳太太動作快又有誠意，如果加上家具、裝潢、搬家及仲介等拉拉雜雜的費用，陳太太幾乎是以低於市價1成行情買到。   第5課 多和仲介、管理員打交道 全國不動產董事長葉春智曾說，「買到便宜物件，快速掌握資訊是關鍵。」特別是賣方市場，誰能快速獲取資訊就能掌握議價機會，才有機會捷足先登。 電台主持人Cindy只要想在某一區購屋，第1件事就是拜訪仲介店頭，「雖然每到周五手機總會接到手軟，但只要換個角度想，自己是仲介的重要客戶，就不覺得煩人。」這也讓她總是在仲介接到案子後，率先得到第1手資訊。 如果已習慣租屋的環境，也很想在附近置產，不妨鎖定知名指標大樓，這是投資客及經紀人開發案源的小技倆。一位不願具名的仲介私下表示，管理員每月薪水也不過1 ∼ 2 萬元，時常和管理員聊天、套交情、喝飲料，請他第一時間提供住戶賣屋訊息，事後再包個小紅包，省下來的錢，絕對比仲介服務費少很多。 從經濟面來看，高房價趨勢短期內無法扭轉，年底前央行可能升息。展望末來，可預期今年房市的天花板價已出現，再漲也很有限，與其硬著頭皮追漲，還不如先租屋再買屋，用騎驢找馬的心態慢慢挑好屋，才能挑到理想屋。 租屋有哪些好處？ 崔媽媽租屋服務部主任馮麗芳任職已15年了，也是長期租屋族，搬過10 多次家，更曾1 年搬過1 次家，即使知道長期租屋是幫房東養房子，但無法搬出市區的她，仍然選擇租屋，因為租屋有以下好處： ● 不怕換工作：現代人換工作很頻繁，不須為了通勤時間而浪費一個好工作。 ● 不用擔心房價變動：房價漲跌與我無關，也不用繳房屋稅、地價稅。 ● 付得少、卻住得好：買房子要付上百萬頭期款，租房子只要付2個月押金。 ● 多餘資金可投資運用：景氣好的時候，手邊有錢可投資，不會喪失投資機會。 ● 政府開始照顧租屋族：房客相對房東屬弱勢，法律面比較保障租屋族。如果房東賣了房子，法律還是會保障租屋者的權利，且租屋族還可以拿租金扣抵個人綜合所得稅。 ● 不用擔心碰到惡鄰居：買房子最怕遇到惡鄰，租房子頂多再搬就好。 租屋常見糾紛： ● 修繕爭議：天花板漏水、馬桶管路不通、傢俱或電器損壞等，房東不願修繕。 ● 提前解約：租期未滿就須搬遷。 ● 押金爭議：租約到期，房東不願歸還押金，或藉故大扣押金金額。 ● 訂金爭議：已經付過訂金後，又不想住了，要求房東退款。 ● 人際相處：房東大大小小雜事都要管，不易溝通、相處。 ● 水電費爭議：水電費言明含在租金內，房東卻對洗衣次數、電器使用有所限制等。 ● 安全與隱私：房東趁房客不在打開房門或帶看新房客參觀。 如何得到最多租屋資訊： ● 各大房仲網：信義、住商、太平洋、中信、台灣房屋等，透過仲介成交但需付費。 ● 專業租屋網：591 租屋網（www.591.com.tw）、永慶House Fun（housefun.yungching.com.tw）、城市租屋網（www.citynet.com.tw）、崔媽媽租屋中心（www.tmm.org.tw）及易租網（www.e-rent.com.tw）。房客均不需付費，崔媽媽還提供法律及搬家諮詢，服務對象也不限往來客戶。 ● 網路社群： 網路力量無遠弗屆， 利用MSN、Facebook、奇集集或電子郵件等，釋出租屋地點、坪數及價格上限，往往會有意想不到的結果。 【更多內容請見《Money錢》2010年4月號】