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陳大鎮名下有一間自用住宅,最近他計畫讓年齡已8 旬的父母從南部搬到台北就近照顧,準備在自家附近另外買間電梯大樓,看到央行對銀行採取金融檢查及要求銀行做好風險控管,除了擔心至少要多準備1 成自備款外,也害怕享受不到超低利率房貸,「似乎我也是政策的最大受害者。」陳大鎮憂心的說。政府希望「投資客」有明確且一致的定義,部分媒體把「第2屋與投資客劃上等號」,但至截稿為止,主管機關並未正式發文指出「名下擁有第2屋以上即被認定為投資客。」但在央行將採取金檢措施後,已有銀行把投資客的定義從原先名下3 戶變2 戶,但也有部分採取內部自行認定。   但市場卻有一致共識,認為只要被銀行認定為「投資客」或「投機客」,大概都無法避免貸款成數下降、利率提高、取消寬限期等政府明白宣誓的「三縮政策」。而從永慶房仲「第1 季購屋趨勢大調查」裡,62% 民眾表示將觀望政策走向,才準備進場。率先響應的為公營行庫, 除了取消寬限期外, 對投資客平均貸款額度約下降1 ∼ 1.5 成,利率比一般房貸戶增加1 ∼ 2 碼(0.25 ∼ 0.5%),原先市場預期需求可能轉向民營行庫,但民營行庫表示,整體房貸餘額並未因政策而有所變化。   三縮政策,取消寬限期影響最大   從成交數據來看,3 項限縮政策中,以取消寬限期對自住客影響最大,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,根據信義內部統計顯示,一般住宅平均房貸成數約7 成,總價3 千萬元以上的中高價產品,平均房貸成數甚至下降至67%,顯見中高價產品對貸款成數需求反而少。但取消寬限期則不同,若以1千萬元房貸為例,貸款20 年、利率2%,前2 年寬限期間每月房貸只需1 萬6667 元,過了寬限期後月付金立刻爆增3 倍,每月須繳5 萬588元,對於資金不足的買方,影響較大。「除寬限期外,貸款額度又比利率的影響面更廣。」近1 年房貸淨成長名列前茅的安泰銀行消費金融部資深經理吳振東表示,國內銀行競爭激烈,各銀行前3年利率平均計算,每月付款頂多相差數百元,但額度只要差了0.5 成,自備款要多準備數十萬元, 因此,對自住客造成相當門檻。更何況,央行表明不希望銀行削價競爭,要求首年房貸利率不得低於1.5%,讓銀行在房貸產品的訴求上回到基本面,「當銀行立足點相同,客戶將從產品及還款能力等層面考量。」滙豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉預期,房貸市場將從流血戰回歸基本面。   5個方法,爭取額度跟利率優惠 由於政府希望銀行做好房貸把關,對於自住客來說,低利率與高成數的房貸是否真的bye bye ?綜合各專家意見,以下5個方法可供房貸戶參考:   方法1:展現貢獻度爭取個案審查   雖然央行表態首年房貸利率不得殺破1.5%,「但執行上這只是通則」,建議房貸戶盡量顯示自己的貢獻度,除了與銀行往來房貸外,還從基金、保險、信用卡等方面展現忠誠度,銀行內部或許可採取「個案審查」,經過副總或總經理簽核後,有機會取得低於1.5% 的利率,但可別期待有很大差異,頂多再少0.1%。 方法2:額度和利率優惠只能二擇一   對購屋人來說,總價1 千萬元房屋,貸款700 萬元,首年利率若相差0.5%,1 年也不過差了3萬5 千元利息;但如果額度差了1成,買方就得再多準備100 萬元自備款。因此吳振東建議,對額度有需求者,在利率的談判籌碼就要退一步,「讓銀行也對主管機關好交待」;相反的,如果只想貸款5 ∼ 6成的客戶,不妨向銀行爭取個案審查,在利率上爭取優惠1 ∼ 2碼。 方法3:綁高額違約金以換取低利率 如果符合銀行內部對投資客定義,但又想申請自住客的成數及利率,該怎麼辦?吳振東說,銀行有祭出懲罰性高違約金的變通方法,替房貸綁上「腳鐐」。有些銀行會在合約中載明:若2 年內將抵押權塗銷,銀行可以收取總貸款金額3% 最高違約金罰款。也就是說,如果貸款1 千萬元,只要投資客將抵押權塗銷,就會被罰30 萬元違約金。對於真的有3戶以上房子的人,被銀行視為投資客,但又有自住需求的買方,是解套的方法,如此一來,可避免成為房貸限縮政策下的受害者。 ◎ 更多精采內容請看 Money錢2010年5月號第32期

自住客如何爭取,高額成數+低利房貸?

2010/05/01
房貸
陳大鎮名下有一間自用住宅,最近他計畫讓年齡已8 旬的父母從南部搬到台北就近照顧,準備在自家附近另外買間電梯大樓,看到央行對銀行採取金融檢查及要求銀行做好風險控管,除了擔心至少要多準備1 成自備款外,也害怕享受不到超低利率房貸,「似乎我也是政策的最大受害者。」陳大鎮憂心的說。政府希望「投資客」有明確且一致的定義,部分媒體把「第2屋與投資客劃上等號」,但至截稿為止,主管機關並未正式發文指出「名下擁有第2屋以上即被認定為投資客。」但在央行將採取金檢措施後,已有銀行把投資客的定義從原先名下3 戶變2 戶,但也有部分採取內部自行認定。
 
但市場卻有一致共識,認為只要被銀行認定為「投資客」或「投機客」,大概都無法避免貸款成數下降、利率提高、取消寬限期等政府明白宣誓的「三縮政策」。而從永慶房仲「第1 季購屋趨勢大調查」裡,62% 民眾表示將觀望政策走向,才準備進場。率先響應的為公營行庫, 除了取消寬限期外, 對投資客平均貸款額度約下降1 ∼ 1.5 成,利率比一般房貸戶增加1 ∼ 2 碼(0.25 ∼ 0.5%),原先市場預期需求可能轉向民營行庫,但民營行庫表示,整體房貸餘額並未因政策而有所變化。
 
三縮政策,取消寬限期影響最大
 
從成交數據來看,3 項限縮政策中,以取消寬限期對自住客影響最大,信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示,根據信義內部統計顯示,一般住宅平均房貸成數約7 成,總價3 千萬元以上的中高價產品,平均房貸成數甚至下降至67%,顯見中高價產品對貸款成數需求反而少。但取消寬限期則不同,若以1千萬元房貸為例,貸款20 年、利率2%,前2 年寬限期間每月房貸只需1 萬6667 元,過了寬限期後月付金立刻爆增3 倍,每月須繳5 萬588元,對於資金不足的買方,影響較大。「除寬限期外,貸款額度又比利率的影響面更廣。」近1 年房貸淨成長名列前茅的安泰銀行消費金融部資深經理吳振東表示,國內銀行競爭激烈,各銀行前3年利率平均計算,每月付款頂多相差數百元,但額度只要差了0.5 成,自備款要多準備數十萬元, 因此,對自住客造成相當門檻。更何況,央行表明不希望銀行削價競爭,要求首年房貸利率不得低於1.5%,讓銀行在房貸產品的訴求上回到基本面,「當銀行立足點相同,客戶將從產品及還款能力等層面考量。」滙豐銀行個人金融處信用卡暨貸款業務分處資深副總裁葉清玉預期,房貸市場將從流血戰回歸基本面。
 
5個方法,爭取額度跟利率優惠
由於政府希望銀行做好房貸把關,對於自住客來說,低利率與高成數的房貸是否真的bye bye ?綜合各專家意見,以下5個方法可供房貸戶參考:
 
方法1:展現貢獻度爭取個案審查
 
雖然央行表態首年房貸利率不得殺破1.5%,「但執行上這只是通則」,建議房貸戶盡量顯示自己的貢獻度,除了與銀行往來房貸外,還從基金、保險、信用卡等方面展現忠誠度,銀行內部或許可採取「個案審查」,經過副總或總經理簽核後,有機會取得低於1.5% 的利率,但可別期待有很大差異,頂多再少0.1%。

方法2:額度和利率優惠只能二擇一

 
對購屋人來說,總價1 千萬元房屋,貸款700 萬元,首年利率若相差0.5%,1 年也不過差了3萬5 千元利息;但如果額度差了1成,買方就得再多準備100 萬元自備款。因此吳振東建議,對額度有需求者,在利率的談判籌碼就要退一步,「讓銀行也對主管機關好交待」;相反的,如果只想貸款5 ∼ 6成的客戶,不妨向銀行爭取個案審查,在利率上爭取優惠1 ∼ 2碼。

方法3:綁高額違約金以換取低利率

如果符合銀行內部對投資客定義,但又想申請自住客的成數及利率,該怎麼辦?吳振東說,銀行有祭出懲罰性高違約金的變通方法,替房貸綁上「腳鐐」。有些銀行會在合約中載明:若2 年內將抵押權塗銷,銀行可以收取總貸款金額3% 最高違約金罰款。也就是說,如果貸款1 千萬元,只要投資客將抵押權塗銷,就會被罰30 萬元違約金。對於真的有3戶以上房子的人,被銀行視為投資客,但又有自住需求的買方,是解套的方法,如此一來,可避免成為房貸限縮政策下的受害者。

◎ 更多精采內容請看 Money錢2010年5月號第32期

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