今年影響房地產價格的因素是什麼？個人認為，最關鍵的因素是現金流量、風險以及管理難易度。 首先，房地產本身因變現性較差，當景氣不佳或屋主急需周轉時，變賣房產容易被大砍價。因此，從投資角度來看，買進「產生淨現金流入」的物件，就算遭遇須立即處分的窘況，因物件每年可預期的收益可以計算，反而不易遭禿鷹錯殺，甚至可以用時間換取空間，等待下一波房市多頭的春燕。 第2是投資風險。在所有房地產類型，投資「地上權」物件的風險最高。主要是因為地上權的房產價值會隨著時間越來越長，導致房產價值慢慢往下遞減，因而增加處分或轉手的難度；再者，國內尚未有地上權時間屆滿的案例，沒有前例可循，從持有者複雜度來分析，投資地上權物件恐怕比「老屋重建或都更」的難度更高。 第3是管理難易度。就純投資者而言，身為房東，應以單純、簡單為出發點，因此，店面或辦公室，因承租戶的付租能力及素質，相對住宅產品高且單純，此外，投資海外房產挑選成熟國家，房東與房東權利義務及文化素質的成熟度相對高，也比較安心。 當然，目前全球政經情勢以美國馬首是瞻，因此，今年除了掌握投資房產3大關鍵因素之外，也要注意美國的政策動向。美國聯準會於去年12月升息1碼（0.25%），並預期今年將升息3次。升息將使得房貸利息支出增加，減少民眾消費力；再者，若美國持續升息，台灣與其他國家勢必跟進，也將造成屋主的持有成本增加，更影響購屋意願。其次，川普上任後表示將鬆綁銀行金融管制，也將簽署檢討歐 巴馬任內制定的《陶德―法蘭克金融管制法》，市場預期將使借貸標準變為寬鬆，更有利活絡房市交易。 最後，要觀察白宮與華爾街後續的微妙互動。川普本身為房產大亨，也任用多位華爾街銀行家及律師擔任財經閣員，執政團隊明顯向華爾街傾斜，預期新政策的規畫與執行，華爾街的意見動見觀瞻，也讓美國股市與房市有續漲的想像空間。 此外，美國能否持續接收中國資金潮也要注意。去年中資投資美國不動產金額約143億美金，位居全球第1。中國政府宣稱將嚴審中資進行海外投資金額，這項政策是否確實執行，勢必影響美國房地產後續買盤力道。投資人布局海外市場，除了關心美國變動，今年嚴守投資房產3大紀律，投資勝率將可望大大提升。 （整理：劉育菁） 更多其他精彩內容請見《Money錢》2017年3月號第114期