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敦南豪宅告別每坪二百萬

最近很多建商都說:「今年房市要落底了!」但我怎麼看都沒有落底的跡象,去年房地產買賣移轉約24萬棟,今年還是無法突破30萬棟門檻,因為根據經驗法則,30萬就是底部量的衡量標準。股市常說「量先價行」,如果底部沒有放量,沒有投資型或置產型買方進場,那麼距離落底仍有一段時間。

還記得去年板橋江翠重劃區的「江翠ONE」預售案推出時,建商以每坪45∼48萬元的「讓利價」熱銷,當時我很憂心,判斷3年完工後「應該撐不住」,沒想到今年有建商在附近推出每建坪42萬元「破盤價」,不到1年就讓鄰近預售屋主「套牢」。

有不少朋友詢問「究竟要不要繼續繳付工程款?」我只能說,當預售屋出現破盤價,勢必擠壓鄰近新成屋的房價,且會進一步影響中古屋,房價將出現骨牌效應,直到價格修正至相當程度,讓投資客及置產族都願意進場時,房價才算真正落底。

不僅首購產品,冷凍許久的豪宅產品今年修正幅度更大。日前華固建設敦化南路指標案「華固名鑄」公告平均每建坪成交價是211萬元,若用3年興建期,以每年7%貼現(資金機會成本+風險貼水)回推,目前新成屋合理價每坪約169萬元;再看看航空集團老闆日前以平均每建坪155萬元買下敦南樞苑,這2個近期在敦化南路成交的代表個案,正宣告敦化林蔭大道要告別每建坪200萬元的高房價,影響所及,是附近20年中古屋也站不上100萬元,勢必回到每坪70∼80萬元行情。

只是,部分建商與投資客仍不願認清現實,也不想聽「真話」,因為台北市要告別每建坪200萬元豪宅的路段,除了敦化南北林蔭大道,還包括仁愛路3段一級戰區,這個路段主要以「帝寶」為先行指標。

帝寶法拍去年第一拍以每坪296萬元起拍,二拍每坪單價236萬元,到了第三拍每坪只剩189萬元,銀行團擔心影響手上擔保品價值,決定暫時撤拍。目前台北豪宅仍能站上每建坪200萬元價格的,僅剩信義計畫區。

2017年房地產價格確實開始鬆動,但速度不會很快,因為建商及屋主仍在等待,希望用時間化解空間。我想奉勸買方,台灣房地產過去10年像「風在吹」,市場氣氛是「就算買在高價,回頭再看都是便宜價」。

現在房市的氣氛是「火花了」,就算買在低價, 回頭再看都會是高價,因為市場已沒有低接買氣,必須休養生息一段時間。聰明的買方可以耐心等到「合理價」再進場。(整理:劉育菁)

其他精彩內容,請見《Money錢》2017年4月號第115期

 
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