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北市賣壓減緩 桃園壓力最大

房地產從高點向下修正至今約2年,今年前2月交投熱絡,反映的是去年房地合一稅制干擾下,交易量急凍到只剩24萬戶的低基期,接下來仍要觀察央行利率政策。

台灣房市進入調整期之後,報章雜誌充斥著各式各樣的負面新聞,比如台北市指標豪宅「帝寶」法拍喊停、新北市板橋房產跌回4字頭、新莊房價破盤等。

屋比趨勢研究中心統計網路待售物件的資料顯示,至3月下旬,6都僅台北市的賣壓減緩,其餘5都的賣壓都比半年前略為增加,其中以桃園的賣壓增加最大、其次是新北市,這2個區域就占了快9萬戶的賣壓,約占6都總待售物件的3成多;而台北市就算賣壓減緩,仍有2萬多件待售,與6個月前相較也只少了1千多件。

台北市網路待售物件減幅的前2大行政區是中山和大安,至於信義、松山及中正3區的減幅差距不大。而北市待售件數增幅排行榜第1名為南港,第2名是士林,這2區的待售增幅應是新成屋交屋潮所致。

屋比趨勢中心執行長陳傑鳴表示,在房地產利空出盡之後,台北市買氣逐漸回溫,再次證明市中心易漲難跌的特性。

與2014年房市高點時相較,2015年房地產價格修正最急,2016年則是交易量量縮最大,也是近年交易量底部區,因此2017年前2個月的移轉量轉為正增長,並不讓人意外。

不過,信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,短期內價格有機會找到築底支撐,但並無反轉向上的動能,「因為就算6都前2月成交量反彈,但與2015年同期相比,仍有一小段落差。」


短期內有望築底
但無反轉向上動能


進一步觀察新北市的賣壓變化,可看出強者恆強、弱者恆弱的分歧走勢。舉例來說,三峽、板橋及新店等行政區賣壓減少;汐止、淡水、新莊等區賣壓增加,它們的共同點是建商推案熱區,均因建商交屋量大,致賣壓持續攀升。曾敬德表示,超低基期是新北市移轉量的特點,去年在房地合一干擾之下,買賣移轉量不到高點的2成,且兩極化現象十分明顯。

往南至桃園,與半年前相較,桃園賣壓增幅較大的行政區是龜山、八德,但從待售物件的絕對數字來看,龜山、八德的待售物件僅約3千戶,賣壓增幅較輕的桃園區和中壢區其實有近1萬戶待售,對房價殺傷力並不小。

陳傑鳴指出,今年2月機場捷運通車後,對沿線地區如龜山的房價助益並不大,甚至多數沿線站區房價是下挫局面。

以往捷運就是房價保證,但如今隨著房市進入修正期,交通建設也不再是房市的萬靈丹;過去題材越多的區域,供給量越大,現在賣壓就越沉重。以桃園中壢6都房市 賣壓增幅排行榜為例,先前市場傳出中壢有捷運綠線經過,加上航空城題材的蘆竹及大園等,附近行情早已先反應一波,如今只是順勢回檔,量體有待時間消化。


329總推案量縮2成
中南部下修單價


台中的情況與新北市相去不遠,三大屯區的賣壓雖然微幅減緩,但西屯及北屯仍有超過1萬戶的賣壓;與前半年相較,新興建商的推案熱區太平、大里、烏日等,賣壓持續走高。

最後檢視台南及高雄的市況,陳傑鳴表示,此2區域賣壓集中在交投熱絡區域,台南以東區、安南、永康壓力最大;高雄賣壓則聚焦在傳統熱區三民、左營及鳳山等。

根據《住展雜誌》報導,今年329檔期總推案量比去年同期減少2成,北中南各有不同特點,大台北地區以新成屋銷售為主,台中建商主打輕薄短小,推案規模、坪數、單價大幅下修;高雄推案往市郊走,並主打親民及讓利的價格。

房地產走勢下修之際,購屋買盤從何而來?屋比趨勢研究顯示,有88%尚未置產民眾(無論短期或長期)未來仍有購屋計畫,而且有近5成民眾將儲蓄當做買房準備。


全文未完,其他精采內容請見《Money錢》2017年4月號第115期
 
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