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美國房產交易新模式

近來美國房地產市場熱滾滾,過去東西沿岸是投資熱點,如今熱度從沿岸延燒至內陸,中西部受到比價效應拉抬,加上低利率造成租金飛漲,價格蠢蠢欲動,況且目前仍是「租不如買」的環境,租屋族開始考慮買屋。
 
不過,許多美國人沒有儲蓄的好習慣,要拿出數萬或數十萬美元的頭期款,很多家庭的財務都會出現捉襟見肘。為此,近期美國開發出一種房地產買賣交易模式--房地產轉讓分期付款契約(Land Contract)。
 
Land Contract的模式是買賣雙方以合約明定房地產買賣交易金額, 買方可以支付較少的頭期款,並與賣方約定以分期付款方式支付買賣價金與利息;價金未全數付清之前,所有權與權狀由第三方保管,等買方將全部價金與利息按月繳清,再過戶登記,保障雙方權利。
 
分期付款期間,所有稅費如房屋稅、維修等, 由買方自行負責,與賣方無關。但期間若買方超過一定月份(買賣合約內約定),若沒有按時繳納本金與利息,將視為違約,房屋所有權會歸還賣方。
 
Land Contract交易會委請律師做為公正第三方,律師除了簽署買賣合約,也要擔任監管分期付款的責任,任一方違約,律師都能明快處理,減少時間耗損。實務上, 買賣雙方談好價格後,買方準備1萬至2萬美元的頭期款,並約定支付本金利息,期間介於8~10年、每年支付8~10%利息,最後1年將剩餘本金一次付清。
 
對買方來說, 若手上現金不足、又無法立即從銀行貸出足夠金額,或是預期未來1~2年買方經濟狀況轉好,容易向銀行取得更低的貸款,或是目前區域的租金與分期付款本利和相差不遠,採取Land Contract交易模式,可以事先鎖住房價,避免房價飛漲。

對賣方而言,Land Contract的賣價通常會高於市價1~3成。除非買方違約,否則處分增值與利息收益金額大致底定,就算未來房價下跌,不管是跌價損失或持有費用如房屋稅、維修費等都與賣方無關,不必擔心租客欠租不繳、房屋空租、房屋修繕等。唯一的缺點是,房價上漲的資本利得與賣方無關,且總價金無法一次取得,必須分多年取得,類似年金的概念。

我認為,屋主應從幾個面向考量,比如未來房價漲跌預期、物業管理品質、該地區租客平均素質高低、持有該房產每年的可能維修成本等因素綜合考量後,才能做出正確的決定。


出自《Money錢》2017年5月號第116期
 
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