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房市議價空間 縮減至2成


今年台股漲幅位居亞洲前3名,但根據萊坊發表的「全球房價指數」,全球只有7個國家下跌,而台灣就是其一。在經歷近1年的房價修正後,第2季議價空間縮減,該如何觀察下半年房價走勢?
 
去年房仲業者票選2016年房地產最佳代表字是「苦」,這樣的氛圍沿續到上半年,因為不管是買方、賣方及業者,都有說不出的苦悶。
 
日前華固建設董事長鍾榮昌在股東會上宣布,因為地方政府大幅調高公告地價,當初購買地上權住戶地租負擔增加,華固決議,將由建商自掏腰包,補貼10年地租差額,估計要額外增加2億元負擔,堪稱苦主之一。
 
不僅住宅市場如此,商用不動產一樣「冷颼颼」。戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示,2013年台灣商用不動產創下850億元的年成交量新高,之後每況愈下,去年成交量僅650億元,今年第1季統計僅150億元,全年估計約500億元,「差不多只是上海一棟樓的交易金額。」看得出一向對市場偏向樂觀的他,也一樣有苦難言。
 
商用不動產能否走出住宅向下修正的循環,就看7月中旬民權東路總銷100億元的「全球民權大樓」的標售結果,顏炳立坦言:「但現在案子很難賣。」因為賣方持有成本太低,沒有資金壓力,不願賤價出售,而買方不認同當前價位,只想撿便宜,中信房屋副總經理劉天仁指出,買賣雙方差距,就是成交量一直低落的主因。
 

今年落底機率僅5成
低單價物件仍是主流

 
究竟台灣房地產會修正多久?從事建築業超過40年、興建超過百棟房產的長虹建設董事長李文造也明確表示,今年落底機率只有5成,「就算落底,底部會走多久也不知道。」他說,去年吹起的「讓利風」仍會持續,接下來交易量會好轉,30歲至50歲、低單價及低總價的剛性需求仍然會有市場。
 
過去一季,政府很明確表達,加速推動都更是未來住宅政策重點,全台百萬老舊房屋都會受到影響,針對不同都更規模或方向,兵分三路進行,除了今年4月立法院三讀通過的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》,也就是《危老條例》,近期內政部更積極研擬5項配套子法,預計7月底前可全部發布施行,盡早落實推動;此外內政部5月也已完成《都市更新條例》修正草案,該草案送至行政院,等待立法院審議。
 

都更是施政重點
但短期無法立竿見影

 
跟過去不同的是,6月初行政院會通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案,內政部次長花敬群表示,住都中心成立後,主要業務包括管理社會住宅、整合都市更新、擔任實施者、營運管理、投資等,未來也會接受立法院審計及內政部監督,「不會成為都更大怪獸」,而全案仍須經過立法院審議。
 
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示,政府都更改革方向包括獎勵明確、流程簡化、稅負減免與公辦都更帶頭推動等,短期內無法立竿見影。
 
不過,根據屋比趨勢研究中心針對「政府加速推動都更」調查,有56%的受訪者認為,都更推動不易,主要是釘子戶或整合問題;也有近5成認為,都市更新條例通過後,老公寓價格將上漲。曾敬德表示,倘若現今仍卡關的重大都更案,能因法令修正而動工或完工,將可重拾民眾對都更的信心。
 
事實上,根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示,第2季「購屋意願綜合指數」為33.49, 較上季低,景氣、物價、家中經濟、理財和房價數據也全面下跌,另外,國發會日前公布4月景氣對策信號,從綠燈跌至黃藍燈,連帶影響民眾購屋意願。
 
展望未來,中信房屋副總劉天仁表示,美國聯準會已連3季升息,民眾擔心房貸利率調升,加上台灣面對內憂外患的政治衝擊,以及對政府執政的滿意度下滑,都是房地產無法恢復往日榮景的主因。


全文未完,完整內容請見《Money錢》2017年7月號第118期
 
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