房市議價空間 縮減至2成
2017/07/13
房市，房價
今年台股漲幅位居亞洲前3名，但根據萊坊發表的「全球房價指數」，全球只有7個國家下跌，而台灣就是其一。在經歷近1年的房價修正後，第2季議價空間縮減，該如何觀察下半年房價走勢？
去年房仲業者票選2016年房地產最佳代表字是「苦」，這樣的氛圍沿續到上半年，因為不管是買方、賣方及業者，都有說不出的苦悶。
日前華固建設董事長鍾榮昌在股東會上宣布，因為地方政府大幅調高公告地價，當初購買地上權住戶地租負擔增加，華固決議，將由建商自掏腰包，補貼10年地租差額，估計要額外增加2億元負擔，堪稱苦主之一。
不僅住宅市場如此，商用不動產一樣「冷颼颼」。戴德梁行不動產董事總經理顏炳立表示，2013年台灣商用不動產創下850億元的年成交量新高，之後每況愈下，去年成交量僅650億元，今年第1季統計僅150億元，全年估計約500億元，「差不多只是上海一棟樓的交易金額。」看得出一向對市場偏向樂觀的他，也一樣有苦難言。
商用不動產能否走出住宅向下修正的循環，就看7月中旬民權東路總銷100億元的「全球民權大樓」的標售結果，顏炳立坦言：「但現在案子很難賣。」因為賣方持有成本太低，沒有資金壓力，不願賤價出售，而買方不認同當前價位，只想撿便宜，中信房屋副總經理劉天仁指出，買賣雙方差距，就是成交量一直低落的主因。
今年落底機率僅5成
低單價物件仍是主流
究竟台灣房地產會修正多久？從事建築業超過40年、興建超過百棟房產的長虹建設董事長李文造也明確表示，今年落底機率只有5成，「就算落底，底部會走多久也不知道。」他說，去年吹起的「讓利風」仍會持續，接下來交易量會好轉，30歲至50歲、低單價及低總價的剛性需求仍然會有市場。
過去一季，政府很明確表達，加速推動都更是未來住宅政策重點，全台百萬老舊房屋都會受到影響，針對不同都更規模或方向，兵分三路進行，除了今年4月立法院三讀通過的《都市危險及老舊建築物加速重建條例》，也就是《危老條例》，近期內政部更積極研擬5項配套子法，預計7月底前可全部發布施行，盡早落實推動；此外內政部5月也已完成《都市更新條例》修正草案，該草案送至行政院，等待立法院審議。
都更是施政重點
但短期無法立竿見影
跟過去不同的是，6月初行政院會通過《國家住宅及都市更新中心設置條例》草案，內政部次長花敬群表示，住都中心成立後，主要業務包括管理社會住宅、整合都市更新、擔任實施者、營運管理、投資等，未來也會接受立法院審計及內政部監督，「不會成為都更大怪獸」，而全案仍須經過立法院審議。
信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，政府都更改革方向包括獎勵明確、流程簡化、稅負減免與公辦都更帶頭推動等，短期內無法立竿見影。
不過，根據屋比趨勢研究中心針對「政府加速推動都更」調查，有56%的受訪者認為，都更推動不易，主要是釘子戶或整合問題；也有近5成認為，都市更新條例通過後，老公寓價格將上漲。曾敬德表示，倘若現今仍卡關的重大都更案，能因法令修正而動工或完工，將可重拾民眾對都更的信心。
事實上，根據中信房屋委託市調機構創市際的調查顯示，第2季「購屋意願綜合指數」為33.49， 較上季低，景氣、物價、家中經濟、理財和房價數據也全面下跌，另外，國發會日前公布4月景氣對策信號，從綠燈跌至黃藍燈，連帶影響民眾購屋意願。
展望未來，中信房屋副總劉天仁表示，美國聯準會已連3季升息，民眾擔心房貸利率調升，加上台灣面對內憂外患的政治衝擊，以及對政府執政的滿意度下滑，都是房地產無法恢復往日榮景的主因。
全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年7月號第118期
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