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台灣步入高齡化社會，不想年老後窮得只剩房子，越來越多長者想利用房產籌措生活費用，除了「以房養老」還有哪些選擇？風險又有哪些？我因為常常要到安養中心陪母親，認識了一些老人家。日前一位老人家突然問我，能不能幫她用名下的房子籌措一些資金，她因為中風到機構來復健，每月要花不少錢，有坐吃山空之虞。老人家說，她只有一個女兒，但根本不理她。現在雖有甥姪輩幫忙留意相關辦法，卻因不了解，還是不知道該怎麼辦。她問到方案1：辦理「以房養老」，他們接洽了兩家銀行，其中一家的房屋估值900萬元，卻說1個月只能領1萬6千多元，根本住不起安養中心。我幫她簡單算了一下，如果借款是500萬元，以借期25年算，1個月大約能提領16,666元，可推想銀行是按這樣的金額和年期設算。我建議老人家請晚輩再幫她多找幾家銀行問問，銀行的承做金額可到估價的7成，以她現在70歲計，年期如果縮短為20年，可領到90歲，每月可領26,250元（900萬元×0.7÷20年÷12個月）。我同時告訴她，以房養老並非把房子交給銀行，還是可以自己住，如果搬回去住，利用月領金，加上已經在領的老人年金，再去申請殘障補助，大概能請個外籍看護。不過她說，25年是銀行要求的。我的說明是，以房養老的期限目前看來各銀行只說最長30年，60歲（含）以上就可辦理，最好多找幾家問清楚。我同時提醒，每月領到的錢還要扣除應付給銀行的利息，所以會越領越少。她說怎麼會這樣？我解釋，銀行給妳錢花用，實際上是借錢給妳，當然要收利息。利息要怎麼算呢？是以每月可領金額按利率算出月息，有些銀行是發給第一期就當月扣息，有些是下個月才開始扣息。以前述例子來說，假定每月可領金額是26,250元，利率是2.1%，那麼每月應付利息為46元（26,250元×2.1%÷12個月）。若當月扣息，第一個月領26,204元，若次月扣息，第一個月領26,250元，第2個月領26,204元。由於銀行按月給錢，等於向銀行借的錢會逐月增加，須支付的利息也會逐月增加，以當月扣息為例，第一個月領了26,204元，第2個月則是領26,158元（2,6250元－46元×2），第3個月領26,112元（2,6250元－46元×3），以此類推。不過目前各銀行都設有付息上限，就是每月所付利息不超過起始月領金額的三分之一，也就是可領到起始月領金額的三分之二，未付的利息就掛在帳上，等期滿或當事人去世時再收取。以前述的例子來說，在逐月減少月領金情況下，最低還是可領到17,500元。晚輩幫她洽詢了方案2：以房子辦理抵押貸款，得款買高配息基金，利用利差取得每月可用資金。我幫她以房子估值900萬元貸款8成、利率2%計，如果貸款20年，每月本息平均攤還，月付金是36,424元；若貸款25年，每月須付30,518元；若貸款30年，月付金是26,613元。以8成貸款900萬元，也就是720萬元去買基金，若以較穩健的配息型基金年化配息率4%至5%計算，每月配息有24,000元（720萬元×4%÷12個月），或30,000元，根本不可能達成他們所希望的安排。所以年化配息率須拉高…… 全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年9月號第120期《Money錢》成立LINE@官方帳號囉！趕快按下加入好友吧！

Dr. Money：3個讓房子變現的方法

2017/09/15

理財 , 高齡化社會 , 以房養老 , 配息 , 基金

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作者：Dr. Money

小原大

台灣步入高齡化社會，不想年老後窮得只剩房子，越來越多長者想利用房產籌措生活費用，除了「以房養老」還有哪些選擇？風險又有哪些？

我因為常常要到安養中心陪母親，認識了一些老人家。日前一位老人家突然問我，能不能幫她用名下的房子籌措一些資金，她因為中風到機構來復健，每月要花不少錢，有坐吃山空之虞。老人家說，她只有一個女兒，但根本不理她。現在雖有甥姪輩幫忙留意相關辦法，卻因不了解，還是不知道該怎麼辦。

她問到方案1：辦理「以房養老」，他們接洽了兩家銀行，其中一家的房屋估值900萬元，卻說1個月只能領1萬6千多元，根本住不起安養中心。我幫她簡單算了一下，如果借款是500萬元，以借期25年算，1個月大約能提領16,666元，可推想銀行是按這樣的金額和年期設算。

我建議老人家請晚輩再幫她多找幾家銀行問問，銀行的承做金額可到估價的7成，以她現在70歲計，年期如果縮短為20年，可領到90歲，每月可領26,250元（900萬元×0.7÷20年÷12個月）。

我同時告訴她，以房養老並非把房子交給銀行，還是可以自己住，如果搬回去住，利用月領金，加上已經在領的老人年金，再去申請殘障補助，大概能請個外籍看護。

不過她說，25年是銀行要求的。我的說明是，以房養老的期限目前看來各銀行只說最長30年，60歲（含）以上就可辦理，最好多找幾家問清楚。我同時提醒，每月領到的錢還要扣除應付給銀行的利息，所以會越領越少。

她說怎麼會這樣？我解釋，銀行給妳錢花用，實際上是借錢給妳，當然要收利息。

利息要怎麼算呢？是以每月可領金額按利率算出月息，有些銀行是發給第一期就當月扣息，有些是下個月才開始扣息。以前述例子來說，假定每月可領金額是26,250元，利率是2.1%，那麼每月應付利息為46元（26,250元×2.1%÷12個月）。

若當月扣息，第一個月領26,204元，若次月扣息，第一個月領26,250元，第2個月領26,204元。由於銀行按月給錢，等於向銀行借的錢會逐月增加，須支付的利息也會逐月增加，以當月扣息為例，第一個月領了26,204元，第2個月則是領26,158元（2,6250元－46元×2），第3個月領26,112元（2,6250元－46元×3），以此類推。

不過目前各銀行都設有付息上限，就是每月所付利息不超過起始月領金額的三分之一，也就是可領到起始月領金額的三分之二，未付的利息就掛在帳上，等期滿或當事人去世時再收取。以前述的例子來說，在逐月減少月領金情況下，最低還是可領到17,500元。

晚輩幫她洽詢了方案2：以房子辦理抵押貸款，得款買高配息基金，利用利差取得每月可用資金。我幫她以房子估值900萬元貸款8成、利率2%計，如果貸款20年，每月本息平均攤還，月付金是36,424元；若貸款25年，每月須付30,518元；若貸款30年，月付金是26,613元。

以8成貸款900萬元，也就是720萬元去買基金，若以較穩健的配息型基金年化配息率4%至5%計算，每月配息有24,000元（720萬元×4%÷12個月），或30,000元，根本不可能達成他們所希望的安排。所以年化配息率須拉高……

全文未完，完整內容請見《Money錢》2017年9月號第120期