社區管得好 房價多1成
2011/03/02
我的家(房市)
買房保值一定要在市區精華地段嗎？其實地段不是唯一考量，許多市郊社區大樓或是屋齡高的老房子，房價仍然比區域行情高，原因在哪裡？
最近正在找房子的古曉志，對天母居住環境頗有好感。他先鎖定幾個特定的社區，發現中山北路7段的慶祥大樓屋齡已30年了，但房價仍維持在每坪48萬∼ 55萬元，同區域屋齡較新的華廈也不過50 萬∼ 60 萬元；另一棟位於天母西路的齊豐華廈，成交價45 萬∼ 50 萬元，甚至高於附近的43 萬∼ 47 萬元行情，重要的是釋出戶數少，想買都買不到！
當地的房仲表示，這2棟大樓的共同點就是管理受到市場肯定，「很多屋主一住就是20年，捨不得割愛。」負責承辦「台北市優良公寓大廈評鑑」的中華物業管理協會理事長李冠億表示，慶祥大樓是2010年台北市優良公寓大廈評選「風華再現組」評選第1名，而齊豐華廈是2009年同類型組別的第3名，證明好的管理維持社區的高房價。
李冠億特別指出，慶祥大樓房價飆漲還有另一項原因。2 年前慶祥大樓不僅沒有管委會，大樓外牆斑駁不堪，房價比區域行情低。但因住戶之一、目前擔任管委會主委的林怡慧，看到附近國泰建設預售案開出區域新高價，主動發起自力救濟，努力與住戶溝通，申請到700萬元台北市政府老屋拉皮補助，最後每戶只花了30萬元，就把全棟大樓翻新，帶動房價上漲2 成，資產增值數百萬元。由此可知，社區管理好壞，從管委會的運作可得到初步判斷。
買好社區
比買便宜屋更重要
根據有巢氏理想社區大調查，民眾在購買社區大樓時最重要的考量，依序是生活機能（29.62%）、住戶素質（25.27%）以及管理品質（22.08%），顯然民眾對於社區管理意識提升。
如果從管理品質來分析，可發現民眾對保全措施及資源回收的需求最高。有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，由於現在左鄰右舍的關係較為冷淡，對社區保全倚賴愈深，至於資源回收，是政府實施垃圾不落地政策，因而衍生出的需求。
標榜買「好社區」比買「便宜屋」更重要的政大地政系教授張金鶚說，很多大型社區剛交屋時是由建商管理運作，且仍有餘屋銷售，房價還能維持一定水準，但部分社區交由社區管委會運作後，問題一一浮現，公共區的電燈從明亮變閃爍、庭園造景變枯木、游泳池變成蓄水池等，此時房價就開始下修。他建議，購屋人最好買屋齡3年以上的新社區，管理好不好，進入社區後馬上就能知曉。
「對購屋人來說，想了解社區大樓的管理，有無得到獎項是重要判斷指標。」台北市政府建管處主任秘書高文婷表示，北市公寓大廈的評選活動已有13年歷史，參與的社區倍數成長，像是位於文山區仙岩路的「王者鄉大廈」就曾經連續5年得獎，是區域指名度高的社區；文山區的「蝶飛鳳舞」、中山區的「鎮金殿」及中正區的「植心園」等，也多次得獎，且名次一再提升。
◎ 更多精采內容請看Money錢2011年3月號第42期
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