房子公設比 多少算合理？
2015/09/01
麻房事
盧小姐最近看了一間10樓電梯華廈，產權資料如下：主建物24.12坪、附屬建物陽台4.15坪、共同使用屋頂突出物4.56坪、共同使用水箱等3.85坪、共同使用機房等0.76坪、防空避難兼停車場13.79坪（含8坪車位），面積總為51.23坪，盧小姐很好奇究竟公設該怎麼算？
公設要如何計算， 要先了解何謂「公設」？簡單來說，自己房屋專有的部分稱為主建物，而與同棟或同社區住戶共同使用部分則屬公共設施，其中又可分「小公」與「大公」。
所謂「小公」是指當樓層的電梯間、樓梯、門廳、走廊等，由該層樓的特定住戶使用且共同分擔的面積；至於「大公」則是除了小公之外，屋主必須與其他住戶共同使用且分攤的面積，包括1樓門廳、屋頂突出物、配電室、發電機室、蓄水池、水箱、管理員室、VIP 室等設施。
沒有法定計算標準
車位最容易引起爭議
目前沒有任何法規規定公設比的計算方式，業界的慣例是把共同使用（也就是公設）放在分子，分母則是主建物、附屬建物及共同使用的加總總合，兩者相除， 計算的比例即為「公設比」，以盧小姐相中的10樓電梯華廈為例，公設比為34.6% （計算 1）。
值得一提的是，購屋人要特別注意停車位的登記方式，因為停車位是最容易發生糾紛的公設項目。以盧小姐為例，謄本上登記防空避難室兼停車場，雖然登記面積為13.79坪，但其中8坪是停車位，這表示盧小姐想買的中古屋是包含1個固定停車位，因此，原先的13.79坪必須先扣除8坪的停車位面積，剩下的5.79坪才是共同使用部分（公設）。
另一種狀況是，謄本雖然登記為防空避難室兼停車場，但實際上盧小姐並沒有固定車位，必須和其他住戶抽籤、輪流或隨到隨停等方式共同使用，這種情況就要把防空避難室兼停車位的13.79坪，全部當成共同使用（公設），如果屬於這種情況，公設比就會拉高變成44.8% （計算 2）。
光看數字不準
低公設≠室內面積大
在高房價年代，低公設人人愛，但搞清楚公設比的計算方式後，就能清楚發現只看公設比的高低意義並不大。因為建商可以在附屬建物的項目，盡量把陽台、花台、露台等面積提高；或是在共同使用部分，把車道的面積灌入公設部分，由全體住戶共同負擔，只要在「分母變大、分子不變」的情況下，就能夠讓公設比「表面上」看起來很低，以吸引購屋人目光。
另一種低公設出現在民國78年以前的建築物，當時法令規定各層樓的「電梯間」及「樓梯間」可以約定專用，因而得以併入主建物面積登記。換句話說，原本應該是登記在「小公」的面積，卻納入「主建物」面積，如此在「分母變大，分子變小」的情況下，計算出來的公設比當然就降低不少！通常等到住戶真正搬進去實際測量後，才發現室內面積比謄本登記的面積還要小。
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