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全球景氣變數多,房市雖然不像股市單日漲跌明顯,卻也無法在所有資產類別中一枝獨秀,完全不受影響。本刊再次邀請政大地政系特聘教授張金鶚,以及戴德梁行不動產總經理顏炳立,請他們分別針對2012年房市的走勢提出精闢看法。 張金鶚 房市骨牌效應將發酵 最近幾個月,大台北地區倒了近200家房仲店頭,顯示房市景氣下滑趨緩已越見明顯,尤其是過去由投資客經營的房仲店頭,從過去的「兩頭賺」(賺佣金及賺價差)變成「兩邊賠」(賠了本業及房價);接下來一般房仲店頭、投資客也將受到影響,再來會是代銷業、建築業受到衝擊,最後是一般購屋者,而扮演資金活水的金融業,將是最後一個受害的行業。 不能否認,這個過程需要一段時間發酵,但只要市場氛圍一到,房仲及其產品物件將逐漸產生骨牌效應。 供給過剩 新北市降價壓力大 今年6月政府祭出奢侈稅至今,成交量萎縮已是確立的事實,雖然目前看不出很大的降價空間,但奢侈稅打擊短期投資客已見效,房仲業的倒店潮開始了;接下來就得觀察投資客的「資金成本」與「降價成本」孰輕孰重,當資金成本高過降價成本,那麼房市反轉氣氛將更濃厚。 目前銀行的房貸利率只有2∼3%,市場的降價壓力並不大,有能力的投資客寧可撐一下,也不願賠錢賣屋。但別忘了,當房市看空的氛圍越來越濃,銀行為求自保,很可能針對空屋率高的區域,拉高貸款成數或是提高利息,以維持擔保品品質,如此一來,投資客的資金成本將越來越重。因此,對於過去2∼3年推案量大及空屋率高的區域,降價的壓力會更沈重,首當其衝的就是新北市。 購屋人都很想知道,2012年房地產究竟會怎麼走?我認為,房價修正是明顯的趨勢,差別只是如何修正,是「溫水煮青蛙」式的緩緩下跌?還是等到總統大選後「先反彈再重挫」?現在還很難論斷,唯一可以確定的是,長期往下修正趨勢 明朗。 大方向確認後,也不要忽略國內外的局勢變化。 流動性差 房市不是資金避風港 首先,明年1月是總統大選,這是不少投資客願意放手一搏的主因,他們期待選後執政黨釋放更多的利多,房價有機會再漲一波。但我認為,目前房地產的位置已比2008年總統大選更高;再者,選後執政黨已沒有勝選壓力,更有能力貫徹健全房地產的政策,因此,房市將慢慢回到基本面。 外部的變數就更大了。由於全球景氣不佳,股、債都不是好的投資標的,而歐美政府不斷撒錢救市,在游資未減的情況下,具保值、抗通膨效益的房地產,可能重蹈2008年房地產V型反轉的走勢。 但我要提醒的是,房地產的特性之一就是流動性較差。在成交量逐漸萎縮,以及房地產持有成本越來越高的情況下,過去一直把房地產當成資產配置之一的富豪,將會再尋找更佳的投資組合。 再者,目前台灣房市與前一波相較仍處高水位,要再有驚人漲幅不易。所以就算市場資金再多,房地產是否能再扮演股市的避風港的角色?2012年在亞洲房地產都已上漲高點後,這個說法很值得商榷。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年12月號第51期

張金鶚、顏炳立論多空

2011/12/02
房市

全球景氣變數多,房市雖然不像股市單日漲跌明顯,卻也無法在所有資產類別中一枝獨秀,完全不受影響。本刊再次邀請政大地政系特聘教授張金鶚,以及戴德梁行不動產總經理顏炳立,請他們分別針對2012年房市的走勢提出精闢看法。

張金鶚
房市骨牌效應將發酵


最近幾個月,大台北地區倒了近200家房仲店頭,顯示房市景氣下滑趨緩已越見明顯,尤其是過去由投資客經營的房仲店頭,從過去的「兩頭賺」(賺佣金及賺價差)變成「兩邊賠」(賠了本業及房價);接下來一般房仲店頭、投資客也將受到影響,再來會是代銷業、建築業受到衝擊,最後是一般購屋者,而扮演資金活水的金融業,將是最後一個受害的行業。

不能否認,這個過程需要一段時間發酵,但只要市場氛圍一到,房仲及其產品物件將逐漸產生骨牌效應。

供給過剩
新北市降價壓力大


今年6月政府祭出奢侈稅至今,成交量萎縮已是確立的事實,雖然目前看不出很大的降價空間,但奢侈稅打擊短期投資客已見效,房仲業的倒店潮開始了;接下來就得觀察投資客的「資金成本」與「降價成本」孰輕孰重,當資金成本高過降價成本,那麼房市反轉氣氛將更濃厚。

目前銀行的房貸利率只有2∼3%,市場的降價壓力並不大,有能力的投資客寧可撐一下,也不願賠錢賣屋。但別忘了,當房市看空的氛圍越來越濃,銀行為求自保,很可能針對空屋率高的區域,拉高貸款成數或是提高利息,以維持擔保品品質,如此一來,投資客的資金成本將越來越重。因此,對於過去2∼3年推案量大及空屋率高的區域,降價的壓力會更沈重,首當其衝的就是新北市。

購屋人都很想知道,2012年房地產究竟會怎麼走?我認為,房價修正是明顯的趨勢,差別只是如何修正,是「溫水煮青蛙」式的緩緩下跌?還是等到總統大選後「先反彈再重挫」?現在還很難論斷,唯一可以確定的是,長期往下修正趨勢
明朗。

大方向確認後,也不要忽略國內外的局勢變化。

流動性差
房市不是資金避風港


首先,明年1月是總統大選,這是不少投資客願意放手一搏的主因,他們期待選後執政黨釋放更多的利多,房價有機會再漲一波。但我認為,目前房地產的位置已比2008年總統大選更高;再者,選後執政黨已沒有勝選壓力,更有能力貫徹健全房地產的政策,因此,房市將慢慢回到基本面。

外部的變數就更大了。由於全球景氣不佳,股、債都不是好的投資標的,而歐美政府不斷撒錢救市,在游資未減的情況下,具保值、抗通膨效益的房地產,可能重蹈2008年房地產V型反轉的走勢。

但我要提醒的是,房地產的特性之一就是流動性較差。在成交量逐漸萎縮,以及房地產持有成本越來越高的情況下,過去一直把房地產當成資產配置之一的富豪,將會再尋找更佳的投資組合。

再者,目前台灣房市與前一波相較仍處高水位,要再有驚人漲幅不易。所以就算市場資金再多,房地產是否能再扮演股市的避風港的角色?2012年在亞洲房地產都已上漲高點後,這個說法很值得商榷。

◎ 更多精采內容請看Money錢2011年12月號第51期

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