看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後，張教授還是保留他一貫的看法，失望之餘，我忍不住要插上幾句話。 空頭總司令其實是看多 如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法，他應該把名下3間不動產早早逢高賣出，等3∼5年後，跌3成時用低價接回來。然而，張教授一直說會跌，但並沒賣出他的房子，所以，我大膽推論，張教授嘴裡喊空，行動上其實是看多，這讓我想起以前去日本旅遊的趣事。 幾年前，我到東京觀光，路上向一個看來蠻洋派的年輕人問路：某飯店該往右走，還是往左走？他楞了一下，用手指了左邊，但他嘴巴卻說「Right（右）」，這下輪到我楞在那，不過，當下我立刻決定：寧願相信他的手勢，而不相信他的英文，結果證明我判斷完全正確，順利回到酒店。 我想，這日本人可能英文不靈光，把Left（左）說成Right（右），但手勢則是發自內心的意思表示，比較可信。我要說的是，雖然張教授一直喊空，但從他沒賣名下不動產所透露出的意思表示，其實比較值得我們相信。 我跟張教授有一飯之緣，相談甚歡，願意相信他喊空不是存心騙人，他只是依據研究模型所導出的結果，來判斷房價十分不合理，但他內心應該明白，已經看錯這麼多年，肯定是他的研究模型哪裡出錯或過時了，但張教授為了維護他的學術尊嚴，就算被很多人罵「害我現在用更高價來買房子」，依然無動於衷，堅持說是市場錯了，而不是他的研究模型錯了。 台北逐漸國際化的影響 我們要正確預測台北房市走向，其實應該要先回顧大中華圈中幾個國際都市的發展軌跡。 台灣的經貿狀況，若趕上香港與新加坡的現況，台北房價再繼續往上飆升就不足為奇了。只是，香港與新加坡早已是國際化十分成熟的城市，離我們太遙遠，就暫不拿來做借鏡，上海市則是30年前改革開放後，才逐步成為國際化大城市，拿來推估台北房市趨勢比較接近。 目前，上海市市中心的住宅，外地人持有比例頗高，買的不是港商就是台商，或是其他城市的富豪，以至於上海計程車師傅常抱怨，外地人住市中心，土生土長的上海人，卻住城市邊緣或外圍。 一開始，許多老上海人得意地把房子「高價」出售給「不懂行情」的外來人，自己則搬到上海外圍的新成屋，等著市中心跌下來後再買回來，但隨著城市迅速翻新，整個都市面貌有了巨大改變，使價格變得更高、更貴，讓許多老上海人沒能力、或不願出高價再搬回市中心，只能望屋興嘆。如今，同樣的趨勢與現象，正搬到台北上演，只是缺乏國際觀的人還沒察覺到。 也就是說，國際化程度越深的都市，會有更多相對富有的外來人購屋自住，使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響，而不能用過去的經驗，只單純依據本地人的所得來評估。 張教授所屬的政大台灣不動產研究中心，與國泰建設長年合作推出「國泰房地產指數」，過去曾多次精準地指出房地產多空轉折，頗受大家肯定。然而，自馬英九先生執政以來，已逐步實施多項開放政策，使得台灣、尤其是台北市已重新被國際市場接受與看重。 房市熱幫台灣走過衰退 過去幾年，政府大幅調降營利事業所得稅、遺產贈與稅，先吸引了大量「藏」在海外的資金回流，加上兩岸大門一開，台商在大陸賺到的可觀盈餘，也跟著洶湧返台，再加上ECFA 與兩岸直航實施後，外資看到了台灣在全球的新定位，發現了台灣做為中國跳板的新價值，也爭先恐後地匯入大筆資金，使台灣頓時「活水」氾濫，資產因此有了新身價。 張教授以往十分成功的研究模式，主要是依據「過去的」經濟與金融環境所進行的研究，完全排除了外來人購屋自住需求與外部資金的影響，這回遇上被徹底改變的經濟與金融環境時，他的研究模型當下完全失去準頭。 張教授曾指摘政府，將資金導入台灣後，未有效引導資金到對全民有益的各項投資中，讓民眾所得增加（註1），他的話言之成理、擲地有聲，只不巧，馬政府精心策畫的開放政策，剛好遇上百年一遇的全球金融海嘯，被導引進來的資金，不會、也不敢投入已供過於求的產業中，以致部分轉向投入相對穩當的房地產。 英國《經濟學人》原本預期，十分依賴外貿的台灣，金融海嘯後會遭到重創（原本預測2009年GDP成長率為負2.9%），但事實上並未發生（2009年實際上GDP成長率僅為負1.9%，隔年勁揚至10.8%），這當中，由低利率與大量資金推動的房地產投資熱潮，其實扮演著非常關鍵的角色。 靠著這一波房市熱潮，台灣創造了許多內需，提供了不少工作，很快走出了金融海嘯帶來的經濟動盪，這時，政府再透過限制房貸、奢侈稅等政策，積極管理、導正房市中不穩定的因子，避免泡沫加速變大，政府的目的其實不在打房，而是在適當的通膨下，維持經濟的榮景。 身為房地產專家的張教授應該明白，奢侈稅雖然逼短線帽客下車，卻也給了長線看好的實戶與大戶進場良機，這種情況下，房價一時受挫算合理，但期待北市精華區房價跌個2∼3成，怎麼看都不實際（請參考我在《今周刊》753期P. 42文章）。 長久以來，張教授不肯心平氣和面對市場，總是在漲的時候喊跌，跌的時候嫌跌幅不夠，試想，房價若真如他近日所預測下跌3成，投資客、建商受重傷，內需經濟受到重創不說，銀行呆帳也極可能大幅飆高，甚至波及整個經濟！也就是說，若房價真如張教授所言下墜崩盤，台灣經濟不也會倒退數年？ 我說過，市場才是真正的老師，事實上，依據營建署所公布的2011年第1季住宅需求動向，新購置住宅者對房價仍持續看漲！全台第1季平均購屋總價853.7萬元，比上一季（去年第4季）800.1萬元上漲6.3% ！而台北市房價漲幅更加可觀，第1季平均購屋總價1,761.5萬元，比上一季的1,500萬元上漲了14.8% ！ 6月1日奢侈稅正式實施後，備受矚目的台鐵板橋都更標售，其店面竟以高出底價近倍拍出，而建商與代銷業者反而紛紛開始密集宣傳，並在鬼月前的6及7月這2個月內，再度爆出近1,200億元的量體，一掃奢侈稅帶來的陰霾。這時，張教授以「失望」看待奢侈稅所帶來的初步成果（註2）。個人認為，仔細分析起來，張教授恐怕還要失望很久呢。 價格透明 房價會下跌？ 張教授曾說，只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價不合理嗎？問題出在，所謂「合理」的房價都是事後才知道，而不會是當下就能知道，我們頂多掌握到近期的「成交價」而已。 即使如此，現在的成交價，其實已經相當透明了，但價格並沒有如張教授所預言持續下挫，因此我們可以相信，價格透明化跟房價漲跌根本無關。 台灣兩大房仲業者，信義與永慶，幾乎都會把正確的成交價格公布，同時也要求旗下房仲業務，必須主動提供區域買賣成交行情給買賣雙方參考，用意就是要以制度規範旗下業務，避免追求快速成交，讓買方用過高的價格買入，或讓賣方用過低的價格賣出。 對買方來說，在申請貸款時，銀行也會進行估價，買方也很容易藉此掌握到是否用了過高價格買入。在申請貸款時，申請人必須提供買賣合約書給銀行，因此銀行早就能夠輕易地正確掌握各區域的行情。 若購買預售屋或新成屋時，任何人也可以藉由住展雜誌所公布頗接近真實成交價的估價來參考，如果再多用一點心，在各網站房地產討論區，大家互相交換一下最後成交的價錢，也很容易掌握到「行情價」。 如果你再聰明一點，想辦法從最清楚行情的房仲口中，套出真實成交價，也是不錯的辦法。由於房仲普遍有要賣方降價與要買方加價的傾向，如果你要買房子，你可以偽裝成有房屋要賣的人，打電話詢問可以賣多少錢，房仲就會非常「誠實」告訴你最低可以用多少錢買到。 總之，你就算用了以上所有方法，明確知道之前的成交價，但沒有建商或屋主願意低於先前成交價賣，那價格憑什麼會因為透明化而下跌？價格到底會上或下，主要是看買方或賣方誰比較急著要買或要賣，來決定出是買方市場還是賣方市場，這跟價格透明化一點關係都沒有。 成交量萎縮 房價也會跌？ 奢侈稅政策提出後，許多人都期待，在短期投資客退場後，房市因缺少投資客買盤，但激增投資客急售的賣盤下，房價將會明顯下跌，但從奢侈稅議題被提出後至今，大台北房價並沒有出現明顯持續下跌的情況。 中古屋市場中，整體成交量確實萎縮了，但過去幾個月以來，新增委賣量不增反減，原先預期的拋售潮並沒有出現，亦即買賣需求同步減少，原本預期中的供需不平衡情況，並沒有出現。 相反地，部分投資客物件受奢侈稅影響，被迫改成出租2年，才能拿到市場上委賣，這樣一來，新增委賣量會持續減少，但依照傳統，年底購屋需求卻會大幅提升，使原本觀望的買盤不得不進場（例如，女友要求，有自己房子才肯嫁），以致出現供不應求的現象，價格當然只升不降！ 奢侈稅實施前，我曾多次執筆為文，奉勸有購屋需求的人，要把握機會，真的不要再等下去，眼前資金這麼多、利率這麼低，房價哪有可能大跌？ 我擔心有一種可能，會讓張教授「抓狂」：年底旺季時，因需求遠大於供給，房價將再度飆高造成民怨，在選舉考慮下，政府有可能被迫放寬、或免除奢侈稅課徵門檻，以提振新增委賣物件，來消除供不應求的問題。屆時，張教授勢必「震怒」，厲聲指摘政府無能？ 隨著奢侈稅正式實施，張教授預期中的拋售潮、以及價格持續下挫都沒出現，除了新增委賣同步萎縮以外，原本短期投資客的買盤改由置產族接手。我們應該要問：為什麼，奢侈稅政策被提出後，置產族反而提高了購屋的意願呢？ 住宅價值 幾乎不會改變 對人來說，住宅就是滿足居住需求，住宅本身真正的價值，其實是反應在居住條件上，只要居住條件沒變，它的真實價值就不會被改變。 我們以一間明星國中學區的住宅為例，購買這種房子的人，當然是希望小孩將來能進明星國中就讀的人為主，不管房市是狂漲或是崩盤，明星國中還是明星國中，並不會因為附近房價改變而有任何影響，反而是，好學區的房子，在多頭市場中，還漲得特別兇，即使在空頭市場時，仍然比一般房子抗跌、保值！ 也就是說，在住宅真實價值不變之下，房價上漲，其實只是反映貨幣不值錢，必須要用更多貨幣來換房子。相反地，房價下跌，是反映貨幣變值錢，用更少的貨幣來換房子就行。 經濟活動力的強弱，主要是看錢好不好賺。如果大家預期錢越來越好賺，投資意願就會提高，使得就業機會也增加。錢越好賺，代表貨幣數量增加的速度越快，導致貨幣的價值下降，這時就會出現通貨膨脹的現象。 經濟要好 有點通膨更好 如果大家預期錢越來越難賺，投資意願就會降低，衝擊就業機會，造成失業率升高。通貨緊縮之下，人們會趨向保守，提高存錢意願，降低消費意願，導致惡性循環，就成了通貨緊縮，美國現在就有這樣的味道。 無論如何，若要維持經濟持續成長，政府必須想辦法維持、甚至創造適度的通貨膨漲，而不願看到通貨緊縮的局面出現。就算張教授出任行政院長，恐怕也做出同樣選擇吧。 既然房價漲跌都不會影響住宅本身的真實價值，在政府維持適度通膨、甚至還有製造通膨的傾向之下，手上有大量現金的置產族，利用奢侈稅壓住房價時，持續買入住宅，其實再正常不過了（時間將會證明：這些人眼光正確無比）。 張教授曾說過，從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。利率確實有可能對房價帶來較大衝擊，但利率的調整，不只是考慮房價是否過高，而是用來控制通膨的工具，若通膨被控制得宜，央行根本不會突然拉高利率，畢竟低利率有助於刺激景氣。 幾年前，央行刻意壓低利率，逼大家把錢拿出來用，雖然產生房價飆高的「副作用」，但低利率確實刺激了內需經濟，支撐住原本可能會持續下滑的台灣經濟，從這一點來看，央行其實功不可沒。 在低利率與高通膨預期的時代，聰明的有錢人，會帶頭買房抗通膨，在供需不平衡之下，持續拉動房價，這一來，因為房子還是被大多數人所需要，原本觀望者看房價不跌反漲，遲早都會被迫加入買房的行列，如此一來，大家的成本持續被墊高，政府的成本也同步被墊高 （高達5兆的房貸餘額），所以，低利率時代，房價頂多不漲，根本很難下跌，更不要說大幅下跌了。 若你還在期待，政府基於選票考量，也許會採取更嚴厲的打房政策，但你想一想就會明白，面對高達5兆的房貸餘額，政府根本投鼠忌器，哪敢真的打房！就算換了蔡英文小姐當總統，她也不敢下重手打房！ 很多人預期蔡英文當選後，會取消兩岸直航、ECFA、開放大陸觀光客來台等政策，但這種搞法，受惠於上述政策的人，難道會支持她嗎？何況，雖然很多傳聞都這麼說，但我上網查了半天，都找不到她說過這樣的話的證據。 低利率時代 存錢非上策 不管是誰執政，若真把房市打爆，習慣沈默的中產階級跟有錢人，一定不會坐視，為低利率所苦的銀行，損失更將難以估計！到時，政府又要再次推出「金融重建基金2.0版」來補這個洞，要不然呢，放手讓銀行倒閉，存款戶的錢瞬間蒸發，信用全面崩盤，那更慘得無法想像。 所以囉，你不花錢買房子，自以為把錢存起來很安全。若正如張教授的預測（或某些人的期望），執政黨為選票把房市打到爆，讓台灣經濟受重創，這個泡沫破了，政府只能故技重施——繼續印鈔票，製造另一個更大的泡沫，來解決泡沫破滅後的問題（美國在金融海嘯後接連實施的量化寬鬆政策，就是一個好證明），屆時，手中只有鈔票的人，購買力遲早被重創，結果還不是一樣？相反地，如果執政黨沒把房市打到爆，那麼在有錢人積極買房抗通膨之下，你手上的鈔票，還是會持續更不值錢！ 總之，低利率時代，只存錢、不買房，恐怕你跟張教授一樣，未來只能不停地怪政府了。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年7月號第46期 看過顏炳立總經理與張金鶚教授對於房市看法的對談後，張教授還是保留他一貫的看法，失望之餘，我忍不住要插上幾句話。 空頭總司令其實是看多 如果張教授真的相信他自己講的「跌3成」的看法，他應該把名下3間不動產早早逢高賣出，等3∼5年後，跌3成時用低價接回來。然而，張教授一直說會跌，但並沒賣出他的房子，所以，我大膽推論，張教授嘴裡喊空，行動上其實是看多，這讓我想起以前去日本旅遊的趣事。 幾年前，我到東京觀光，路上向一個看來蠻洋派的年輕人問路：某飯店該往右走，還是往左走？他楞了一下，用手指了左邊，但他嘴巴卻說「Right（右）」，這下輪到我楞在那，不過，當下我立刻決定：寧願相信他的手勢，而不相信他的英文，結果證明我判斷完全正確，順利回到酒店。 我想，這日本人可能英文不靈光，把Left（左）說成Right（右），但手勢則是發自內心的意思表示，比較可信。我要說的是，雖然張教授一直喊空，但從他沒賣名下不動產所透露出的意思表示，其實比較值得我們相信。 我跟張教授有一飯之緣，相談甚歡，願意相信他喊空不是存心騙人，他只是依據研究模型所導出的結果，來判斷房價十分不合理，但他內心應該明白，已經看錯這麼多年，肯定是他的研究模型哪裡出錯或過時了，但張教授為了維護他的學術尊嚴，就算被很多人罵「害我現在用更高價來買房子」，依然無動於衷，堅持說是市場錯了，而不是他的研究模型錯了。 台北逐漸國際化的影響 我們要正確預測台北房市走向，其實應該要先回顧大中華圈中幾個國際都市的發展軌跡。 台灣的經貿狀況，若趕上香港與新加坡的現況，台北房價再繼續往上飆升就不足為奇了。只是，香港與新加坡早已是國際化十分成熟的城市，離我們太遙遠，就暫不拿來做借鏡，上海市則是30年前改革開放後，才逐步成為國際化大城市，拿來推估台北房市趨勢比較接近。 目前，上海市市中心的住宅，外地人持有比例頗高，買的不是港商就是台商，或是其他城市的富豪，以至於上海計程車師傅常抱怨，外地人住市中心，土生土長的上海人，卻住城市邊緣或外圍。 一開始，許多老上海人得意地把房子「高價」出售給「不懂行情」的外來人，自己則搬到上海外圍的新成屋，等著市中心跌下來後再買回來，但隨著城市迅速翻新，整個都市面貌有了巨大改變，使價格變得更高、更貴，讓許多老上海人沒能力、或不願出高價再搬回市中心，只能望屋興嘆。如今，同樣的趨勢與現象，正搬到台北上演，只是缺乏國際觀的人還沒察覺到。 也就是說，國際化程度越深的都市，會有更多相對富有的外來人購屋自住，使得該都市房價越容易受到外來人的購屋能力所影響，而不能用過去的經驗，只單純依據本地人的所得來評估。 張教授所屬的政大台灣不動產研究中心，與國泰建設長年合作推出「國泰房地產指數」，過去曾多次精準地指出房地產多空轉折，頗受大家肯定。然而，自馬英九先生執政以來，已逐步實施多項開放政策，使得台灣、尤其是台北市已重新被國際市場接受與看重。 房市熱幫台灣走過衰退 過去幾年，政府大幅調降營利事業所得稅、遺產贈與稅，先吸引了大量「藏」在海外的資金回流，加上兩岸大門一開，台商在大陸賺到的可觀盈餘，也跟著洶湧返台，再加上ECFA 與兩岸直航實施後，外資看到了台灣在全球的新定位，發現了台灣做為中國跳板的新價值，也爭先恐後地匯入大筆資金，使台灣頓時「活水」氾濫，資產因此有了新身價。 張教授以往十分成功的研究模式，主要是依據「過去的」經濟與金融環境所進行的研究，完全排除了外來人購屋自住需求與外部資金的影響，這回遇上被徹底改變的經濟與金融環境時，他的研究模型當下完全失去準頭。 張教授曾指摘政府，將資金導入台灣後，未有效引導資金到對全民有益的各項投資中，讓民眾所得增加（註1），他的話言之成理、擲地有聲，只不巧，馬政府精心策畫的開放政策，剛好遇上百年一遇的全球金融海嘯，被導引進來的資金，不會、也不敢投入已供過於求的產業中，以致部分轉向投入相對穩當的房地產。 英國《經濟學人》原本預期，十分依賴外貿的台灣，金融海嘯後會遭到重創（原本預測2009年GDP成長率為負2.9%），但事實上並未發生（2009年實際上GDP成長率僅為負1.9%，隔年勁揚至10.8%），這當中，由低利率與大量資金推動的房地產投資熱潮，其實扮演著非常關鍵的角色。 靠著這一波房市熱潮，台灣創造了許多內需，提供了不少工作，很快走出了金融海嘯帶來的經濟動盪，這時，政府再透過限制房貸、奢侈稅等政策，積極管理、導正房市中不穩定的因子，避免泡沫加速變大，政府的目的其實不在打房，而是在適當的通膨下，維持經濟的榮景。 身為房地產專家的張教授應該明白，奢侈稅雖然逼短線帽客下車，卻也給了長線看好的實戶與大戶進場良機，這種情況下，房價一時受挫算合理，但期待北市精華區房價跌個2∼3成，怎麼看都不實際（請參考我在《今周刊》753期P. 42文章）。 長久以來，張教授不肯心平氣和面對市場，總是在漲的時候喊跌，跌的時候嫌跌幅不夠，試想，房價若真如他近日所預測下跌3成，投資客、建商受重傷，內需經濟受到重創不說，銀行呆帳也極可能大幅飆高，甚至波及整個經濟！也就是說，若房價真如張教授所言下墜崩盤，台灣經濟不也會倒退數年？ 我說過，市場才是真正的老師，事實上，依據營建署所公布的2011年第1季住宅需求動向，新購置住宅者對房價仍持續看漲！全台第1季平均購屋總價853.7萬元，比上一季（去年第4季）800.1萬元上漲6.3% ！而台北市房價漲幅更加可觀，第1季平均購屋總價1,761.5萬元，比上一季的1,500萬元上漲了14.8% ！ 6月1日奢侈稅正式實施後，備受矚目的台鐵板橋都更標售，其店面竟以高出底價近倍拍出，而建商與代銷業者反而紛紛開始密集宣傳，並在鬼月前的6及7月這2個月內，再度爆出近1,200億元的量體，一掃奢侈稅帶來的陰霾。這時，張教授以「失望」看待奢侈稅所帶來的初步成果（註2）。個人認為，仔細分析起來，張教授恐怕還要失望很久呢。 價格透明 房價會下跌？ 張教授曾說，只要政府把資訊透明了，消費者難道會不知道房價不合理嗎？問題出在，所謂「合理」的房價都是事後才知道，而不會是當下就能知道，我們頂多掌握到近期的「成交價」而已。 即使如此，現在的成交價，其實已經相當透明了，但價格並沒有如張教授所預言持續下挫，因此我們可以相信，價格透明化跟房價漲跌根本無關。 台灣兩大房仲業者，信義與永慶，幾乎都會把正確的成交價格公布，同時也要求旗下房仲業務，必須主動提供區域買賣成交行情給買賣雙方參考，用意就是要以制度規範旗下業務，避免追求快速成交，讓買方用過高的價格買入，或讓賣方用過低的價格賣出。 對買方來說，在申請貸款時，銀行也會進行估價，買方也很容易藉此掌握到是否用了過高價格買入。在申請貸款時，申請人必須提供買賣合約書給銀行，因此銀行早就能夠輕易地正確掌握各區域的行情。 若購買預售屋或新成屋時，任何人也可以藉由住展雜誌所公布頗接近真實成交價的估價來參考，如果再多用一點心，在各網站房地產討論區，大家互相交換一下最後成交的價錢，也很容易掌握到「行情價」。 如果你再聰明一點，想辦法從最清楚行情的房仲口中，套出真實成交價，也是不錯的辦法。由於房仲普遍有要賣方降價與要買方加價的傾向，如果你要買房子，你可以偽裝成有房屋要賣的人，打電話詢問可以賣多少錢，房仲就會非常「誠實」告訴你最低可以用多少錢買到。 總之，你就算用了以上所有方法，明確知道之前的成交價，但沒有建商或屋主願意低於先前成交價賣，那價格憑什麼會因為透明化而下跌？價格到底會上或下，主要是看買方或賣方誰比較急著要買或要賣，來決定出是買方市場還是賣方市場，這跟價格透明化一點關係都沒有。 成交量萎縮 房價也會跌？ 奢侈稅政策提出後，許多人都期待，在短期投資客退場後，房市因缺少投資客買盤，但激增投資客急售的賣盤下，房價將會明顯下跌，但從奢侈稅議題被提出後至今，大台北房價並沒有出現明顯持續下跌的情況。 中古屋市場中，整體成交量確實萎縮了，但過去幾個月以來，新增委賣量不增反減，原先預期的拋售潮並沒有出現，亦即買賣需求同步減少，原本預期中的供需不平衡情況，並沒有出現。 相反地，部分投資客物件受奢侈稅影響，被迫改成出租2年，才能拿到市場上委賣，這樣一來，新增委賣量會持續減少，但依照傳統，年底購屋需求卻會大幅提升，使原本觀望的買盤不得不進場（例如，女友要求，有自己房子才肯嫁），以致出現供不應求的現象，價格當然只升不降！ 奢侈稅實施前，我曾多次執筆為文，奉勸有購屋需求的人，要把握機會，真的不要再等下去，眼前資金這麼多、利率這麼低，房價哪有可能大跌？ 我擔心有一種可能，會讓張教授「抓狂」：年底旺季時，因需求遠大於供給，房價將再度飆高造成民怨，在選舉考慮下，政府有可能被迫放寬、或免除奢侈稅課徵門檻，以提振新增委賣物件，來消除供不應求的問題。屆時，張教授勢必「震怒」，厲聲指摘政府無能？ 隨著奢侈稅正式實施，張教授預期中的拋售潮、以及價格持續下挫都沒出現，除了新增委賣同步萎縮以外，原本短期投資客的買盤改由置產族接手。我們應該要問：為什麼，奢侈稅政策被提出後，置產族反而提高了購屋的意願呢？ 住宅價值 幾乎不會改變 對人來說，住宅就是滿足居住需求，住宅本身真正的價值，其實是反應在居住條件上，只要居住條件沒變，它的真實價值就不會被改變。 我們以一間明星國中學區的住宅為例，購買這種房子的人，當然是希望小孩將來能進明星國中就讀的人為主，不管房市是狂漲或是崩盤，明星國中還是明星國中，並不會因為附近房價改變而有任何影響，反而是，好學區的房子，在多頭市場中，還漲得特別兇，即使在空頭市場時，仍然比一般房子抗跌、保值！ 也就是說，在住宅真實價值不變之下，房價上漲，其實只是反映貨幣不值錢，必須要用更多貨幣來換房子。相反地，房價下跌，是反映貨幣變值錢，用更少的貨幣來換房子就行。 經濟活動力的強弱，主要是看錢好不好賺。如果大家預期錢越來越好賺，投資意願就會提高，使得就業機會也增加。錢越好賺，代表貨幣數量增加的速度越快，導致貨幣的價值下降，這時就會出現通貨膨脹的現象。 經濟要好 有點通膨更好 如果大家預期錢越來越難賺，投資意願就會降低，衝擊就業機會，造成失業率升高。通貨緊縮之下，人們會趨向保守，提高存錢意願，降低消費意願，導致惡性循環，就成了通貨緊縮，美國現在就有這樣的味道。 無論如何，若要維持經濟持續成長，政府必須想辦法維持、甚至創造適度的通貨膨漲，而不願看到通貨緊縮的局面出現。就算張教授出任行政院長，恐怕也做出同樣選擇吧。 既然房價漲跌都不會影響住宅本身的真實價值，在政府維持適度通膨、甚至還有製造通膨的傾向之下，手上有大量現金的置產族，利用奢侈稅壓住房價時，持續買入住宅，其實再正常不過了（時間將會證明：這些人眼光正確無比）。 張教授曾說過，從利率、資金、稅制及制度透明化下手，就能把不合理導向合理。利率確實有可能對房價帶來較大衝擊，但利率的調整，不只是考慮房價是否過高，而是用來控制通膨的工具，若通膨被控制得宜，央行根本不會突然拉高利率，畢竟低利率有助於刺激景氣。 幾年前，央行刻意壓低利率，逼大家把錢拿出來用，雖然產生房價飆高的「副作用」，但低利率確實刺激了內需經濟，支撐住原本可能會持續下滑的台灣經濟，從這一點來看，央行其實功不可沒。 在低利率與高通膨預期的時代，聰明的有錢人，會帶頭買房抗通膨，在供需不平衡之下，持續拉動房價，這一來，因為房子還是被大多數人所需要，原本觀望者看房價不跌反漲，遲早都會被迫加入買房的行列，如此一來，大家的成本持續被墊高，政府的成本也同步被墊高 （高達5兆的房貸餘額），所以，低利率時代，房價頂多不漲，根本很難下跌，更不要說大幅下跌了。 若你還在期待，政府基於選票考量，也許會採取更嚴厲的打房政策，但你想一想就會明白，面對高達5兆的房貸餘額，政府根本投鼠忌器，哪敢真的打房！就算換了蔡英文小姐當總統，她也不敢下重手打房！ 很多人預期蔡英文當選後，會取消兩岸直航、ECFA、開放大陸觀光客來台等政策，但這種搞法，受惠於上述政策的人，難道會支持她嗎？何況，雖然很多傳聞都這麼說，但我上網查了半天，都找不到她說過這樣的話的證據。 低利率時代 存錢非上策 不管是誰執政，若真把房市打爆，習慣沈默的中產階級跟有錢人，一定不會坐視，為低利率所苦的銀行，損失更將難以估計！到時，政府又要再次推出「金融重建基金2.0版」來補這個洞，要不然呢，放手讓銀行倒閉，存款戶的錢瞬間蒸發，信用全面崩盤，那更慘得無法想像。 所以囉，你不花錢買房子，自以為把錢存起來很安全。若正如張教授的預測（或某些人的期望），執政黨為選票把房市打到爆，讓台灣經濟受重創，這個泡沫破了，政府只能故技重施——繼續印鈔票，製造另一個更大的泡沫，來解決泡沫破滅後的問題（美國在金融海嘯後接連實施的量化寬鬆政策，就是一個好證明），屆時，手中只有鈔票的人，購買力遲早被重創，結果還不是一樣？相反地，如果執政黨沒把房市打到爆，那麼在有錢人積極買房抗通膨之下，你手上的鈔票，還是會持續更不值錢！ 總之，低利率時代，只存錢、不買房，恐怕你跟張教授一樣，未來只能不停地怪政府了。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年7月號第46期