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上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出,網路點閱率高且迴響大,顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折,長期在學術界研究的我,期許能貢獻一己之力,且提供不同的意見參考。 過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判,我一向採取寬容態度,因為台灣是自由社會,每人都有權利發表意見,但批評的言論應止於就事論事,不該涉及人身攻擊,這是我接受社會公評的最後底線,如涉及人身攻擊,其法律責任應自負。 對於廣告人徐一鳴的看法,我期望透過10點回應,把似是而非的觀念釐清,希望讀者是抱著看清真相,而非看熱鬧的心態閱讀。 回應1  持有3 間屋 並無口是心非 徐一鳴提及:「雖然張教授嘴裡喊空, 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控,並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道,我名下有1間老公寓、2間電梯大樓,目前1間自住、1間父母居住,老公寓正進行都市更新。 對我來說,這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓,原先計畫去年脫手,但因鄰居上門談都市更新,動起「自辦都市更新」的實驗念頭,計畫用營造廠當代理實施者,未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此,我要特別強調,這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽,言論不實,有其法律責任。 從徐一鳴的質疑觀點能看出,很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚,這也是我和顏炳立對談後,看法不同的最大差異。 從投資的定義來說,投資就是將當下可享受的錢儲存起來,等待日後享用(不論是放銀行或其他投資工具),投資的重點是延後使用;相反的,消費就是現在把錢花掉,當下享受。大家不妨想一下,買房子目的為何?是等待日後高價時賣出?還是買來居住、當下享受呢? 多數人的答案會是:「兩者都有」,但比例上有7成的心態是買來自用,3成是希望未來脫手時,還能賺點錢吧!所以說,買房子對多數人是一種消費。 就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋,這些都是「預先消費」,因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」?最明顯的就是「三黃一劉」,他們買進房屋、裝潢後、再賣出,靠轉手獲利。 釐清房子是「投資財」或「消費財」,應該就不難理解,為什麼奢侈稅實施後,房價未來3∼5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了,一旦短線投資人不再進場,交易量開始下降,這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」,沒有量、就沒有價,這是很簡單的理論。 長期來看,北市房價要跌3成的預期,是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來,當時依據所得、租金等指標,計算出台北房價不合理幅度達3∼4成,以目前房價來看,泡沫4成的確不為過。 回應2  台北市房價國際化 租金本土化 過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略,成功完銷許多住宅預售案,實際上,台北何德何能開出國際盤的房價? 若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較,從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明,就能知道台北市有多麼不國際化! 根據高力國際統計至2010年第4季,台北市頂級辦公室的年租金,在亞洲只排得上第15名,再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」,台北市在全球甚至連Top 50都擠不上,連台北市最好的頂級辦公室都如此,更何況超低的住宅租金水 準。(見下頁表1) 再看交易規模,台北市1年商用不動產交易金額(包含土地、零售、純辦及廠辦等)約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告,中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元(約2兆7千億台幣),占亞太區投資額的57%,台北的交易規模連中國的尾數都不到,規模不夠大,如何國際化? 晉身國際都市要件之一,必須先有外商投資、設廠、就業,帶動商用不動產活絡,租金得以成長。然而,根據主計處統計,2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元(約合1,140億台幣),已連續3年衰退,相較於東京、倫敦等城市的環境及條件,台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後,台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。 此外,台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳,降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較,在我看來,台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是,台北「房價」已國際化,但「租金」仍本土化! 回應3  房價指數觀察趨勢與大方向 過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」(目前已停辦)、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」,這3大房地產指標代表不同意義,而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。 長期在學界研究,我一向認為房地產指數若與現況產生差距,指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗,但批評者得事先做功課,不能不做功課,不了解研究內容,就因指數短期與市場走勢不同,說指數出了差錯。 回到「國泰房地產指數」,它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來,屬於個案的特徵價格指數,和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同,後者未考慮產品與區位的差異,因為房屋異質性高,而且無法放在同一水平比較。舉例來說,若某一季預售屋是以豪宅案居多,很可能把當月平均價格拉高,此時指數就會把個案屬性做調整。 編列國泰房地產指數的目的,就是希望降低每間房屋的變異性,並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下,讓消費者長期觀察房價的趨勢變化,因此每季指數的變動不會太大。 我要強調,指數是觀察趨勢與大方向,很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章,殊不知這只是單一事件,光看個案成交只能看見「樹」,透過指數預測才能見到「林」。 回應4  中國房產修正 台灣不能置身事外 徐一鳴說:「如果房價跌3成,台灣經濟會倒退數年!」這點倒是與我不謀而合,就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退,最後要全民買單,我才苦口婆心提出房市預警。 我同意低利率把大量的資金逼進房市,台灣因政府引導資金回流又沒適當配套,讓房地產成為當紅投資商品。但是,資金不會長期Long stay,一定是有進有出的,否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力,應該長期持有數百間房子,而不需要脫手獲利! 很多人認為台灣房地產不會泡沫,我要說「市場不是政府養的」,連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國,經濟都已受到房地產的拖累,更何況台灣是淺碟型經濟,市場規模又小,容易暴起暴落。 最近注意到一則重要新聞:標準普爾(S&P)將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」,並認為在未來半年到1年內,可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正,台灣為什麼能夠屹立不搖呢?現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽,反而應該心生警惕,想想如何避免崩盤。 回應5  奢侈稅效應尚未發酵 奢侈稅新聞至今已4個月,徐一鳴認為,近期店面仍飆出新高,加上年底需求旺季來到,未來價格只升不降! 奢侈稅初期發酵2∼3個月,房價已迅速修正5∼10%,這是健康的!只是5月後,政府出手護盤,端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者,讓人民失去了信心,目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來,是不爭的事實。 徐一鳴說,奢侈稅把短線帽客逼出場,聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」?顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示,政府將貫徹打房決心,積極針對預售屋交易查稅,半年後將進行奢侈稅查核,現在就評論市場會往哪裡走,顯然還太早,觀望仍是目前的最佳策略! 當然,政府的態度很重要,身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手,顯然執政黨是傾向替投資客解套,只管讓業者笑哈哈,而人民苦哈哈! 回應6  通膨惡化 利率升、購屋成本增 另外徐一鳴提到,政府要維持景氣熱度,得適度維持通膨。但大家都知道台灣面臨的通膨危機,來自全球低利率的後遺症,因為油價、進口物價上漲而致,屬於輸入型的通膨,和每個大有為的政府想維持理想的溫和通膨,本質上並不相同。 試想:如果人民所得並未大幅增加,但通膨逐漸惡化,人民口袋裡的錢變少了;其次是通膨來了,央行勢必拉高利率,也就是購屋成本將提高;況且,奢侈稅讓短線客放手不玩,長期房市得要靠自住客進場撐盤,要知道自住客進場的要件是實質所得要增加。光是這3點,就很難讓人期待房市有漲升力道。 他認為如果台灣或全球經濟受創,政府將繼續印鈔救市挽救泡沫。這一點和我的觀點並不同,因為這波華人資產泡沫,美國印鈔是主因,但亞洲卻要承擔苦果。 6月美國QE2到期,現在看來美國景氣復甦也不如預期,但聯準會(Fed)未傳出再進行QE3的意願,這表示資金已氾濫到不可收拾的地步,連美國都不敢故技重施,更何況是台灣。因此,投資人不要期待政府印鈔救市,就算政府黔驢技窮不得不做,效果只會慢慢遞減。 回應7  價格不透明 房價一定不合理 在台灣房市交易過程,誰握有資訊、誰就是贏家,徐一鳴提出「只要價格透明化,房價就會下跌?」的疑問,這點我也不能苟同;我認為「價格不透明,房價一定不合理」,因為只要資訊不透明,建商就有炒作的空間。 央行總裁彭淮南曾經明查暗訪,了解預售屋的實際交易價格,最後他點名鄉林建設「士林官邸」,根本沒有成交300萬元的行情;再以新莊為例,房價在1、2年內從18萬元漲到55萬元,這種漲法合理嗎? 連政府都無法掌握市場資訊,消費者如何取得真實價格,這一點政府責無旁貸。政府到底有沒有決心,第一步要觀察「實價登錄」,目前在房仲及業者壓力下,將以去識別化、區段化的登記方式,但我要提醒,若按照此一版本通過,其實代表政府是抱著虛應一下,做半套的心態。 回應8 購屋人要避免陷入「囚犯困境」 徐一鳴說,房價合不合理,只能事後諸葛。但我要說,從建商成本加上利潤、房價所得比及租金報酬率都能看出合不合理,但重點是,購屋人如何取得真實的資訊。我最不樂見的是,因資訊不透明,無殼蝸牛擔心未來房價更高而含淚購屋。 這就像是賽局理論的「囚犯困境」,意思指兩個犯罪的人,被警方分開偵訊,警方向他們表示,兩人若保持緘默,將會因為罪證不足同時被開釋;但若兩人中,有一人將罪證都推給另一人,則推卸的人將會被釋放,而另一人將遭拘捕。 於是兩人為了被釋放,都選擇賭一把,先下手為強,兩人都賭對方會保持緘默,因而把罪行通通推給對方,互相推諉的結果,就是兩人一起入獄!現在房市就是如此,無殼蝸牛擔心未來房價會更貴,借錢買屋賭上一生,於是越來越多人跟隨羊群理論,原本要下跌的市場,就不跌反漲了!要避免陷入囚犯困境,就是不要被高房價綁架,包括不要為了賺錢而買、負擔得起才買,覺得合理再進場。 回應9  住宅核心價值是品質及需求 徐一鳴說:「住宅價值不變的狀況下, 房價反應的是貨幣價值」,其實多數人把房地產價格(price)與價值(value)混淆了。 經濟學的「價格」,指的是產品在市場上的平均銷售金額,「價值」是指產品符合消費者期望具備的效益。套用在房地產,價格是房子買進賣出,一次性的交換金額;但價值代表效用,是使用者應該負擔多少錢,通常業者都以租金收益(yield)視之。 一個國家或城市的住宅使用價值高低,可用「房價÷ 年租金」量化判斷。在美國,一般「房價年租金比」僅6∼7倍,台北都會區則達到33倍,這代表我們的房價過高、租金太低;然而,大部分的人只重視資本利得,而忽略了台灣房產使用價值過低的事實。這是很危險的,因為只要市場開始逆轉,沒有效用(租金收益)的下檔保護,很容易陷入多殺多的骨牌效應。 高房價讓多數家庭把收入拿來還房貸,並沒有餘錢消費,改善生活品質,房價泡沫化使得民眾活在「富裕中的貧窮」,因為中產階級終其一生,無法一分錢、一分貨的換取應有的住宅品質與空間,甚至因為高房價,只能越住越遠、越搬越小。 奉勸大家把住宅核心價值,從價格移轉到「需求」及「品質」兩個重點。挑出適合自己及家人需求的房子,而不是挑會賺錢的房子。因為房地產具不可移動性,要挑社區、鄰里、採光、座落等品質相對較佳的房子,否則買屋就失去滿足生活居住需求的意義。 回應10  破解購屋神話 沒有房地產只漲不跌 台北市過去30年的經驗,房價呈現「短期大漲、長期小回」的趨勢,已是社會的主流價值,但放眼全世界,沒有一個國家的房地產只漲不跌,投資人相信房子只漲不跌,是犯了「名目」與「實質」混淆的錯誤觀念。 曾有媒體指出,過去20年台北市預售屋平均漲幅10倍。但我要說,這10倍只是假象,因為10倍只是「名目」數字。這就好像10年前燒餅一塊5毛錢,10年後變成20元,這並不代表燒餅漲了40倍,而是因為製作燒餅的成本增加、通膨等因素加計而來的。 若把賣屋所得,扣除房地產的持有成本,包含房屋稅、地價稅以及房貸利息支出、自備款的機會成本及物價上漲率等,很可能不一定賺到錢,頂多只打敗通膨。如果售屋時,剛好碰到房價回檔,甚至還可能賠錢! ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年7月號第46期 上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出,網路點閱率高且迴響大,顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折,長期在學術界研究的我,期許能貢獻一己之力,且提供不同的意見參考。 過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判,我一向採取寬容態度,因為台灣是自由社會,每人都有權利發表意見,但批評的言論應止於就事論事,不該涉及人身攻擊,這是我接受社會公評的最後底線,如涉及人身攻擊,其法律責任應自負。 對於廣告人徐一鳴的看法,我期望透過10點回應,把似是而非的觀念釐清,希望讀者是抱著看清真相,而非看熱鬧的心態閱讀。 回應1  持有3 間屋 並無口是心非 徐一鳴提及:「雖然張教授嘴裡喊空, 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控,並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道,我名下有1間老公寓、2間電梯大樓,目前1間自住、1間父母居住,老公寓正進行都市更新。 對我來說,這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓,原先計畫去年脫手,但因鄰居上門談都市更新,動起「自辦都市更新」的實驗念頭,計畫用營造廠當代理實施者,未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此,我要特別強調,這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽,言論不實,有其法律責任。 從徐一鳴的質疑觀點能看出,很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚,這也是我和顏炳立對談後,看法不同的最大差異。 從投資的定義來說,投資就是將當下可享受的錢儲存起來,等待日後享用(不論是放銀行或其他投資工具),投資的重點是延後使用;相反的,消費就是現在把錢花掉,當下享受。大家不妨想一下,買房子目的為何?是等待日後高價時賣出?還是買來居住、當下享受呢? 多數人的答案會是:「兩者都有」,但比例上有7成的心態是買來自用,3成是希望未來脫手時,還能賺點錢吧!所以說,買房子對多數人是一種消費。 就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋,這些都是「預先消費」,因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」?最明顯的就是「三黃一劉」,他們買進房屋、裝潢後、再賣出,靠轉手獲利。 釐清房子是「投資財」或「消費財」,應該就不難理解,為什麼奢侈稅實施後,房價未來3∼5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了,一旦短線投資人不再進場,交易量開始下降,這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」,沒有量、就沒有價,這是很簡單的理論。 長期來看,北市房價要跌3成的預期,是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來,當時依據所得、租金等指標,計算出台北房價不合理幅度達3∼4成,以目前房價來看,泡沫4成的確不為過。 回應2  台北市房價國際化 租金本土化 過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略,成功完銷許多住宅預售案,實際上,台北何德何能開出國際盤的房價? 若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較,從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明,就能知道台北市有多麼不國際化! 根據高力國際統計至2010年第4季,台北市頂級辦公室的年租金,在亞洲只排得上第15名,再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」,台北市在全球甚至連Top 50都擠不上,連台北市最好的頂級辦公室都如此,更何況超低的住宅租金水 準。(見下頁表1) 再看交易規模,台北市1年商用不動產交易金額(包含土地、零售、純辦及廠辦等)約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告,中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元(約2兆7千億台幣),占亞太區投資額的57%,台北的交易規模連中國的尾數都不到,規模不夠大,如何國際化? 晉身國際都市要件之一,必須先有外商投資、設廠、就業,帶動商用不動產活絡,租金得以成長。然而,根據主計處統計,2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元(約合1,140億台幣),已連續3年衰退,相較於東京、倫敦等城市的環境及條件,台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後,台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。 此外,台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳,降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較,在我看來,台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是,台北「房價」已國際化,但「租金」仍本土化! 回應3  房價指數觀察趨勢與大方向 過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」(目前已停辦)、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」,這3大房地產指標代表不同意義,而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。 長期在學界研究,我一向認為房地產指數若與現況產生差距,指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗,但批評者得事先做功課,不能不做功課,不了解研究內容,就因指數短期與市場走勢不同,說指數出了差錯。 回到「國泰房地產指數」,它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來,屬於個案的特徵價格指數,和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同,後者未考慮產品與區位的差異,因為房屋異質性高,而且無法放在同一水平比較。舉例來說,若某一季預售屋是以豪宅案居多,很可能把當月平均價格拉高,此時指數就會把個案屬性做調整。 編列國泰房地產指數的目的,就是希望降低每間房屋的變異性,並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下,讓消費者長期觀察房價的趨勢變化,因此每季指數的變動不會太大。 我要強調,指數是觀察趨勢與大方向,很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章,殊不知這只是單一事件,光看個案成交只能看見「樹」,透過指數預測才能見到「林」。 回應4  中國房產修正 台灣不能置身事外 徐一鳴說:「如果房價跌3成,台灣經濟會倒退數年!」這點倒是與我不謀而合,就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退,最後要全民買單,我才苦口婆心提出房市預警。 我同意低利率把大量的資金逼進房市,台灣因政府引導資金回流又沒適當配套,讓房地產成為當紅投資商品。但是,資金不會長期Long stay,一定是有進有出的,否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力,應該長期持有數百間房子,而不需要脫手獲利! 很多人認為台灣房地產不會泡沫,我要說「市場不是政府養的」,連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國,經濟都已受到房地產的拖累,更何況台灣是淺碟型經濟,市場規模又小,容易暴起暴落。 最近注意到一則重要新聞:標準普爾(S&P)將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」,並認為在未來半年到1年內,可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正,台灣為什麼能夠屹立不搖呢?現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽,反而應該心生警惕,想想如何避免崩盤。 回應5  奢侈稅效應尚未發酵 奢侈稅新聞至今已4個月,徐一鳴認為,近期店面仍飆出新高,加上年底需求旺季來到,未來價格只升不降! 奢侈稅初期發酵2∼3個月,房價已迅速修正5∼10%,這是健康的!只是5月後,政府出手護盤,端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者,讓人民失去了信心,目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來,是不爭的事實。 徐一鳴說,奢侈稅把短線帽客逼出場,聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」?顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示,政府將貫徹打房決心,積極針對預售屋交易查稅,半年後將進行奢侈稅查核,現在就評論市場會往哪裡走,顯然還太早,觀望仍是目前的最佳策略! 當然,政府的態度很重要,身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手,顯然執政黨是傾向替投資客解套,只管讓業者笑哈哈,而人民苦哈哈! 回應6  通膨惡化 利率升、購屋成本增 另外徐一鳴提到,政府要維持景氣熱度,得適度維持通膨。但大家都知道台灣面臨的通膨危機,來自全球低利率的後遺症,因為油價、進口物價上漲而致,屬於輸入型的通膨,和每個大有為的政府想維持理想的溫和通膨,本質上並不相同。 試想:如果人民所得並未大幅增加,但通膨逐漸惡化,人民口袋裡的錢變少了;其次是通膨來了,央行勢必拉高利率,也就是購屋成本將提高;況且,奢侈稅讓短線客放手不玩,長期房市得要靠自住客進場撐盤,要知道自住客進場的要件是實質所得要增加。光是這3點,就很難讓人期待房市有漲升力道。 他認為如果台灣或全球經濟受創,政府將繼續印鈔救市挽救泡沫。這一點和我的觀點並不同,因為這波華人資產泡沫,美國印鈔是主因,但亞洲卻要承擔苦果。 6月美國QE2到期,現在看來美國景氣復甦也不如預期,但聯準會(Fed)未傳出再進行QE3的意願,這表示資金已氾濫到不可收拾的地步,連美國都不敢故技重施,更何況是台灣。因此,投資人不要期待政府印鈔救市,就算政府黔驢技窮不得不做,效果只會慢慢遞減。 回應7  價格不透明 房價一定不合理 在台灣房市交易過程,誰握有資訊、誰就是贏家,徐一鳴提出「只要價格透明化,房價就會下跌?」的疑問,這點我也不能苟同;我認為「價格不透明,房價一定不合理」,因為只要資訊不透明,建商就有炒作的空間。 央行總裁彭淮南曾經明查暗訪,了解預售屋的實際交易價格,最後他點名鄉林建設「士林官邸」,根本沒有成交300萬元的行情;再以新莊為例,房價在1、2年內從18萬元漲到55萬元,這種漲法合理嗎? 連政府都無法掌握市場資訊,消費者如何取得真實價格,這一點政府責無旁貸。政府到底有沒有決心,第一步要觀察「實價登錄」,目前在房仲及業者壓力下,將以去識別化、區段化的登記方式,但我要提醒,若按照此一版本通過,其實代表政府是抱著虛應一下,做半套的心態。 回應8 購屋人要避免陷入「囚犯困境」 徐一鳴說,房價合不合理,只能事後諸葛。但我要說,從建商成本加上利潤、房價所得比及租金報酬率都能看出合不合理,但重點是,購屋人如何取得真實的資訊。我最不樂見的是,因資訊不透明,無殼蝸牛擔心未來房價更高而含淚購屋。 這就像是賽局理論的「囚犯困境」,意思指兩個犯罪的人,被警方分開偵訊,警方向他們表示,兩人若保持緘默,將會因為罪證不足同時被開釋;但若兩人中,有一人將罪證都推給另一人,則推卸的人將會被釋放,而另一人將遭拘捕。 於是兩人為了被釋放,都選擇賭一把,先下手為強,兩人都賭對方會保持緘默,因而把罪行通通推給對方,互相推諉的結果,就是兩人一起入獄!現在房市就是如此,無殼蝸牛擔心未來房價會更貴,借錢買屋賭上一生,於是越來越多人跟隨羊群理論,原本要下跌的市場,就不跌反漲了!要避免陷入囚犯困境,就是不要被高房價綁架,包括不要為了賺錢而買、負擔得起才買,覺得合理再進場。 回應9  住宅核心價值是品質及需求 徐一鳴說:「住宅價值不變的狀況下, 房價反應的是貨幣價值」,其實多數人把房地產價格(price)與價值(value)混淆了。 經濟學的「價格」,指的是產品在市場上的平均銷售金額,「價值」是指產品符合消費者期望具備的效益。套用在房地產,價格是房子買進賣出,一次性的交換金額;但價值代表效用,是使用者應該負擔多少錢,通常業者都以租金收益(yield)視之。 一個國家或城市的住宅使用價值高低,可用「房價÷ 年租金」量化判斷。在美國,一般「房價年租金比」僅6∼7倍,台北都會區則達到33倍,這代表我們的房價過高、租金太低;然而,大部分的人只重視資本利得,而忽略了台灣房產使用價值過低的事實。這是很危險的,因為只要市場開始逆轉,沒有效用(租金收益)的下檔保護,很容易陷入多殺多的骨牌效應。 高房價讓多數家庭把收入拿來還房貸,並沒有餘錢消費,改善生活品質,房價泡沫化使得民眾活在「富裕中的貧窮」,因為中產階級終其一生,無法一分錢、一分貨的換取應有的住宅品質與空間,甚至因為高房價,只能越住越遠、越搬越小。 奉勸大家把住宅核心價值,從價格移轉到「需求」及「品質」兩個重點。挑出適合自己及家人需求的房子,而不是挑會賺錢的房子。因為房地產具不可移動性,要挑社區、鄰里、採光、座落等品質相對較佳的房子,否則買屋就失去滿足生活居住需求的意義。 回應10  破解購屋神話 沒有房地產只漲不跌 台北市過去30年的經驗,房價呈現「短期大漲、長期小回」的趨勢,已是社會的主流價值,但放眼全世界,沒有一個國家的房地產只漲不跌,投資人相信房子只漲不跌,是犯了「名目」與「實質」混淆的錯誤觀念。 曾有媒體指出,過去20年台北市預售屋平均漲幅10倍。但我要說,這10倍只是假象,因為10倍只是「名目」數字。這就好像10年前燒餅一塊5毛錢,10年後變成20元,這並不代表燒餅漲了40倍,而是因為製作燒餅的成本增加、通膨等因素加計而來的。 若把賣屋所得,扣除房地產的持有成本,包含房屋稅、地價稅以及房貸利息支出、自備款的機會成本及物價上漲率等,很可能不一定賺到錢,頂多只打敗通膨。如果售屋時,剛好碰到房價回檔,甚至還可能賠錢! ◎ 更多精采內容請看Money錢2011年7月號第46期

張金鶚:對徐一鳴的10大回應 房地產終將回到合理水準

2011/07/02
張金鶚 , 徐一鳴

上期與戴德梁行總經理顏炳立的房市多空PK 文章露出,網路點閱率高且迴響大,顯然買賣雙方都十分關心台灣房地產處於關鍵轉折,長期在學術界研究的我,期許能貢獻一己之力,且提供不同的意見參考。

過去30年來對於網友、購屋人等非專業人士的批判,我一向採取寬容態度,因為台灣是自由社會,每人都有權利發表意見,但批評的言論應止於就事論事,不該涉及人身攻擊,這是我接受社會公評的最後底線,如涉及人身攻擊,其法律責任應自負。

對於廣告人徐一鳴的看法,我期望透過10點回應,把似是而非的觀念釐清,希望讀者是抱著看清真相,而非看熱鬧的心態閱讀。

回應1  持有3 間屋 並無口是心非

徐一鳴提及:「雖然張教授嘴裡喊空, 但行動上是看多。」這是很嚴重的指控,並明顯與事實不符。去年我在《張金鶚的房產七堂課》書中寫道,我名下有1間老公寓、2間電梯大樓,目前1間自住、1間父母居住,老公寓正進行都市更新。

對我來說,這3間房產都屬自用而非投資。早期購入的老公寓,原先計畫去年脫手,但因鄰居上門談都市更新,動起「自辦都市更新」的實驗念頭,計畫用營造廠當代理實施者,未來這個經驗將透過出版與讀者分享。在此,我要特別強調,這些年本人絕無一面喊空、一面進場購屋。徐一嗚認為本人口是心非的說法已影響個人的信譽,言論不實,有其法律責任。

從徐一鳴的質疑觀點能看出,很多人對房地產屬於「投資財」或「消費財」的觀念仍不清楚,這也是我和顏炳立對談後,看法不同的最大差異。

從投資的定義來說,投資就是將當下可享受的錢儲存起來,等待日後享用(不論是放銀行或其他投資工具),投資的重點是延後使用;相反的,消費就是現在把錢花掉,當下享受。大家不妨想一下,買房子目的為何?是等待日後高價時賣出?還是買來居住、當下享受呢?

多數人的答案會是:「兩者都有」,但比例上有7成的心態是買來自用,3成是希望未來脫手時,還能賺點錢吧!所以說,買房子對多數人是一種消費。

就算嬰兒潮世代為下一代置產而購屋,這些都是「預先消費」,因為第二代仍把房子當自住使用而非純投資。什麼情況才算把房子當「純投資」?最明顯的就是「三黃一劉」,他們買進房屋、裝潢後、再賣出,靠轉手獲利。

釐清房子是「投資財」或「消費財」,應該就不難理解,為什麼奢侈稅實施後,房價未來3∼5年會緩跌。因為過去房市投資客太多了,一旦短線投資人不再進場,交易量開始下降,這點從6月成交量大減2成得到印證。讀過投資學的人都知道「量先價行」,沒有量、就沒有價,這是很簡單的理論。

長期來看,北市房價要跌3成的預期,是根據2008年及2010年2次的「房地產泡沫研究」而來,當時依據所得、租金等指標,計算出台北房價不合理幅度達3∼4成,以目前房價來看,泡沫4成的確不為過。

回應2  台北市房價國際化 租金本土化

過去幾年建商愛用「台北市房價比照國際盤」的行銷策略,成功完銷許多住宅預售案,實際上,台北何德何能開出國際盤的房價?

若把台北與倫敦、紐約、東京等國際城市放在同一水平比較,從租金水準、市場規模、外人投資金額、政策開放等4點說明,就能知道台北市有多麼不國際化!

根據高力國際統計至2010年第4季,台北市頂級辦公室的年租金,在亞洲只排得上第15名,再以高力國際2010年上半年「全球不動產市場調查」,台北市在全球甚至連Top 50都擠不上,連台北市最好的頂級辦公室都如此,更何況超低的住宅租金水
準。(見下頁表1)

再看交易規模,台北市1年商用不動產交易金額(包含土地、零售、純辦及廠辦等)約新台幣1千憶元。根據DTZ 戴德梁行「Money into Property」的研究報告,中國去年的商用物業投資額(不包括土地買賣)就達到900億美元(約2兆7千億台幣),占亞太區投資額的57%,台北的交易規模連中國的尾數都不到,規模不夠大,如何國際化?

晉身國際都市要件之一,必須先有外商投資、設廠、就業,帶動商用不動產活絡,租金得以成長。然而,根據主計處統計,2010年核准的華僑及外人投資金額僅38億美元(約合1,140億台幣),已連續3年衰退,相較於東京、倫敦等城市的環境及條件,台灣缺乏國際性企業進駐的誘因。就算在ECFA 實施後,台灣頂多成為國際企業「轉進」中國的跳板。

此外,台灣金融限制多、政策法令綁手綁腳,降低外商投資意願。徐一鳴把台北與上海對等比較,在我看來,台北的國際化程度遠不及上海。唯一能勝出的就是,台北「房價」已國際化,但「租金」仍本土化!

回應3  房價指數觀察趨勢與大方向

過去我主持內政部建築研究所「台灣房地產景氣動向」(目前已停辦)、營建署「住宅需求動向調查」及國泰建設「國泰房地產指數」,這3大房地產指標代表不同意義,而國泰房地產指數並非如徐一鳴所說是用「模型預測」。

長期在學界研究,我一向認為房地產指數若與現況產生差距,指數的運用是可以被討論、也能接受市場檢驗,但批評者得事先做功課,不能不做功課,不了解研究內容,就因指數短期與市場走勢不同,說指數出了差錯。

回到「國泰房地產指數」,它是利用預售屋及新成屋的特徵價格建構而來,屬於個案的特徵價格指數,和一般業者公布平均房價水準或個案房價資料有所不同,後者未考慮產品與區位的差異,因為房屋異質性高,而且無法放在同一水平比較。舉例來說,若某一季預售屋是以豪宅案居多,很可能把當月平均價格拉高,此時指數就會把個案屬性做調整。

編列國泰房地產指數的目的,就是希望降低每間房屋的變異性,並且把個案放在相同品質、區位、時間的標準下,讓消費者長期觀察房價的趨勢變化,因此每季指數的變動不會太大。

我要強調,指數是觀察趨勢與大方向,很多業者把土地標售、商辦、豪宅的成交創新高拿來大做文章,殊不知這只是單一事件,光看個案成交只能看見「樹」,透過指數預測才能見到「林」。

回應4  中國房產修正 台灣不能置身事外

徐一鳴說:「如果房價跌3成,台灣經濟會倒退數年!」這點倒是與我不謀而合,就是因為擔心房地產崩盤、經濟倒退,最後要全民買單,我才苦口婆心提出房市預警。

我同意低利率把大量的資金逼進房市,台灣因政府引導資金回流又沒適當配套,讓房地產成為當紅投資商品。但是,資金不會長期Long stay,一定是有進有出的,否則「三黃一劉」那麼看好台北市房價的成長潛力,應該長期持有數百間房子,而不需要脫手獲利!

很多人認為台灣房地產不會泡沫,我要說「市場不是政府養的」,連美國、英國、西班牙及日本等泱泱大國,經濟都已受到房地產的拖累,更何況台灣是淺碟型經濟,市場規模又小,容易暴起暴落。

最近注意到一則重要新聞:標準普爾(S&P)將中國房地產產業評等由「穩定」下調至「負面」,並認為在未來半年到1年內,可能下調評等。如果連亞洲領頭羊的中國房價都開始修正,台灣為什麼能夠屹立不搖呢?現在大家不要「暗夜吹口哨」替自己壯膽,反而應該心生警惕,想想如何避免崩盤。

回應5  奢侈稅效應尚未發酵

奢侈稅新聞至今已4個月,徐一鳴認為,近期店面仍飆出新高,加上年底需求旺季來到,未來價格只升不降!

奢侈稅初期發酵2∼3個月,房價已迅速修正5∼10%,這是健康的!只是5月後,政府出手護盤,端出優惠房貸、合宜住宅以安撫業者,讓人民失去了信心,目前房價有如「鐵板一塊」上不去、也下不來,是不爭的事實。

徐一鳴說,奢侈稅把短線帽客逼出場,聰明的長期投資客會趁機「你丟我撿」?顯然也不一定。日前財政部部長李述德公開表示,政府將貫徹打房決心,積極針對預售屋交易查稅,半年後將進行奢侈稅查核,現在就評論市場會往哪裡走,顯然還太早,觀望仍是目前的最佳策略!

當然,政府的態度很重要,身為學者有責任及義務對於不滿意的施政給予批評。若是政府最後為了選票而縮手,顯然執政黨是傾向替投資客解套,只管讓業者笑哈哈,而人民苦哈哈!

回應6  通膨惡化 利率升、購屋成本增

另外徐一鳴提到,政府要維持景氣熱度,得適度維持通膨。但大家都知道台灣面臨的通膨危機,來自全球低利率的後遺症,因為油價、進口物價上漲而致,屬於輸入型的通膨,和每個大有為的政府想維持理想的溫和通膨,本質上並不相同。

試想:如果人民所得並未大幅增加,但通膨逐漸惡化,人民口袋裡的錢變少了;其次是通膨來了,央行勢必拉高利率,也就是購屋成本將提高;況且,奢侈稅讓短線客放手不玩,長期房市得要靠自住客進場撐盤,要知道自住客進場的要件是實質所得要增加。光是這3點,就很難讓人期待房市有漲升力道。

他認為如果台灣或全球經濟受創,政府將繼續印鈔救市挽救泡沫。這一點和我的觀點並不同,因為這波華人資產泡沫,美國印鈔是主因,但亞洲卻要承擔苦果。

6月美國QE2到期,現在看來美國景氣復甦也不如預期,但聯準會(Fed)未傳出再進行QE3的意願,這表示資金已氾濫到不可收拾的地步,連美國都不敢故技重施,更何況是台灣。因此,投資人不要期待政府印鈔救市,就算政府黔驢技窮不得不做,效果只會慢慢遞減。

回應7  價格不透明 房價一定不合理

在台灣房市交易過程,誰握有資訊、誰就是贏家,徐一鳴提出「只要價格透明化,房價就會下跌?」的疑問,這點我也不能苟同;我認為「價格不透明,房價一定不合理」,因為只要資訊不透明,建商就有炒作的空間。

央行總裁彭淮南曾經明查暗訪,了解預售屋的實際交易價格,最後他點名鄉林建設「士林官邸」,根本沒有成交300萬元的行情;再以新莊為例,房價在1、2年內從18萬元漲到55萬元,這種漲法合理嗎?

連政府都無法掌握市場資訊,消費者如何取得真實價格,這一點政府責無旁貸。政府到底有沒有決心,第一步要觀察「實價登錄」,目前在房仲及業者壓力下,將以去識別化、區段化的登記方式,但我要提醒,若按照此一版本通過,其實代表政府是抱著虛應一下,做半套的心態。

回應8 購屋人要避免陷入「囚犯困境」

徐一鳴說,房價合不合理,只能事後諸葛。但我要說,從建商成本加上利潤、房價所得比及租金報酬率都能看出合不合理,但重點是,購屋人如何取得真實的資訊。我最不樂見的是,因資訊不透明,無殼蝸牛擔心未來房價更高而含淚購屋。

這就像是賽局理論的「囚犯困境」,意思指兩個犯罪的人,被警方分開偵訊,警方向他們表示,兩人若保持緘默,將會因為罪證不足同時被開釋;但若兩人中,有一人將罪證都推給另一人,則推卸的人將會被釋放,而另一人將遭拘捕。

於是兩人為了被釋放,都選擇賭一把,先下手為強,兩人都賭對方會保持緘默,因而把罪行通通推給對方,互相推諉的結果,就是兩人一起入獄!現在房市就是如此,無殼蝸牛擔心未來房價會更貴,借錢買屋賭上一生,於是越來越多人跟隨羊群理論,原本要下跌的市場,就不跌反漲了!要避免陷入囚犯困境,就是不要被高房價綁架,包括不要為了賺錢而買、負擔得起才買,覺得合理再進場。

回應9  住宅核心價值是品質及需求

徐一鳴說:「住宅價值不變的狀況下, 房價反應的是貨幣價值」,其實多數人把房地產價格(price)與價值(value)混淆了。

經濟學的「價格」,指的是產品在市場上的平均銷售金額,「價值」是指產品符合消費者期望具備的效益。套用在房地產,價格是房子買進賣出,一次性的交換金額;但價值代表效用,是使用者應該負擔多少錢,通常業者都以租金收益(yield)視之。

一個國家或城市的住宅使用價值高低,可用「房價÷ 年租金」量化判斷。在美國,一般「房價年租金比」僅6∼7倍,台北都會區則達到33倍,這代表我們的房價過高、租金太低;然而,大部分的人只重視資本利得,而忽略了台灣房產使用價值過低的事實。這是很危險的,因為只要市場開始逆轉,沒有效用(租金收益)的下檔保護,很容易陷入多殺多的骨牌效應。

高房價讓多數家庭把收入拿來還房貸,並沒有餘錢消費,改善生活品質,房價泡沫化使得民眾活在「富裕中的貧窮」,因為中產階級終其一生,無法一分錢、一分貨的換取應有的住宅品質與空間,甚至因為高房價,只能越住越遠、越搬越小。

奉勸大家把住宅核心價值,從價格移轉到「需求」及「品質」兩個重點。挑出適合自己及家人需求的房子,而不是挑會賺錢的房子。因為房地產具不可移動性,要挑社區、鄰里、採光、座落等品質相對較佳的房子,否則買屋就失去滿足生活居住需求的意義。

回應10  破解購屋神話 沒有房地產只漲不跌

台北市過去30年的經驗,房價呈現「短期大漲、長期小回」的趨勢,已是社會的主流價值,但放眼全世界,沒有一個國家的房地產只漲不跌,投資人相信房子只漲不跌,是犯了「名目」與「實質」混淆的錯誤觀念。

曾有媒體指出,過去20年台北市預售屋平均漲幅10倍。但我要說,這10倍只是假象,因為10倍只是「名目」數字。這就好像10年前燒餅一塊5毛錢,10年後變成20元,這並不代表燒餅漲了40倍,而是因為製作燒餅的成本增加、通膨等因素加計而來的。

若把賣屋所得,扣除房地產的持有成本,包含房屋稅、地價稅以及房貸利息支出、自備款的機會成本及物價上漲率等,很可能不一定賺到錢,頂多只打敗通膨。如果售屋時,剛好碰到房價回檔,甚至還可能賠錢!

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