受國內外政經情勢影響，第3季是全年房市轉折點，全台量能下滑，但價格維持微幅上揚。第4季進入購屋旺季，仍要留意基本工資與油電雙漲可能帶來的通膨壓力。 北市成交量減幅居全省之冠 今年第3季，兩項房市重要政策雙雙來到「周年慶」，其中奢侈稅實施已滿2年，實價登錄則是剛滿周年，然而，整體價格並未因為這2大政策而下修，房市成交量也與去年持平。 先來看量能，據內政部統計資料顯示，今年前7月全台買賣移轉件數為21.6萬棟，與去年同期持平。再深入細看8月主要都市表現，雙北市、台中市、台南市都較7月下滑，主要是受到QE退場、台灣經濟前景堪慮及農曆月購屋意願較低所致。不過，桃園、台中、高雄、台南等都會區都，則較去年同期明顯增加，其中尤以桃園增幅最大。年中各界對於台灣的經濟成長率能否保2感到憂心，但主計處8月中公布對今年全年經濟成長率預估為2.31%，使社會大眾的信心稍微回穩，連帶使購屋意願微幅提升，中信房屋進行的調查也顯示，第3季「購屋意願綜合指數」為41.5%，較第2季微幅上揚了0.13%。市場維持北冷南熱第4 季旺季量能增永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋提到，今年8月整體成交量與去年同期持平，但第3季屬較弱的一季，在奢侈稅修法等影響因素淡出之後，第4季為購屋傳統旺季，成交量應該會更加活絡。   從價格表現來看，前8月台灣6大主要都會區房價都較去年同期成長，細看各縣市漲幅表現，依舊是中南部優於北部。根據永慶房屋資料顯示，桃園縣的漲幅居各縣市之冠，達16.7%，而台中市、高雄市、台南市分別都有13.2%、14.8%、14.3% 的漲幅，雙北市則因價格較高，漲幅落後，其中新北市僅小漲3.5%，台北市為9.6%。   中信房屋副總劉天仁也表示，根據台北市政府公布的官方版住宅價格指數，自去年8月截至今年5月，實價登錄所揭露完成的物件中，台北市住宅價格指數達109.29，比去年8月上漲9.29%。   展望第4季房市狀況，葉凌棋提醒消費者，須觀察奢侈稅修法及基本工資與油電雙漲2大重點。目前看來，受到政治紛擾影響，奢侈稅要排入第4季修法議程的可能性低，且財政部也還在修訂研擬當中，因此對房市影響有限，可留待明年第1季再做觀察。而基本工資與油電雙漲則可能促使通膨壓力浮現，買屋抗通膨的需求可以進一步留意。   此外，全球關注的QE 退場影響目前已漸舒緩，美國聯準會（Fed）9月會議宣布QE 續航，資金活水仍會停留在市場，而中長期利率則會維持偏低走勢。北市交易量好不容易單月出現顯著回升到4千件以上，8月受鬼月影響急劇下滑，建物買賣移轉棟數為2734棟，較7月4043棟減少1309棟，月減32.4%，也較去年同期減少17.58%，交易量最高的前3名分別為中山區416棟、內湖區391棟及大安區254棟。   重要的交易區域量縮更達3成，其中以內湖區月減51.1% 最劇，中山區減少38.6% 居次，文山區減幅也達3成。永慶房產集團經理黃舒衛分析，由於建商與買方多希望7月過戶，避開鬼月禁忌，因而造成8月大幅量縮。然而，大多數區域的價格並未明顯下滑，僅內湖，北投等有微幅反應。而房市的M型化也越趨明顯，大安森林公園「國美森美館」5樓成交總價達2.24億元，打破勤美璞真記錄寫下天價；南港區鉑金苑的實價登錄也已站上百萬元大關。   在台北都會區土地稀少的情況下，房價中長期仍具抗跌效果，劉天仁建議，首購族可考慮捷運站附近低總價的老公寓，能力有限者挑選地段、區位佳的1∼2房小坪數電梯產品，未來仍有機會補漲。   ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年10月號第73期 新北市   新店爆大量 中和穩穩上 新北市8月的狀況同樣呈現下滑趨勢。根據新北市地政局公布最新的8月建物買賣移轉棟數為6959棟，較7月減少1107棟，月減13.7%，減幅較台北市來得輕。從移轉數量來觀察，排名最高的前3個區域分別為新店區1532棟、淡水區728棟以及中和區652棟，新店區及淡水區交易攀升是因為新屋交屋潮所致。   黃舒衛分析，新店區移轉數量異軍突起，成為新北市唯一正成長的區域，是因為日勝生集團的捷運共構大案「美河市」新屋過戶，交屋總數量估計超過千戶，使得新店區單月爆量至1532棟，月成長率達154.5%，不僅如此，租屋市場也因為美河市新屋加入市場而變得相當熱鬧。 在新北市另一端的淡水區也有新屋陸續過戶交屋的情況，使得量能增加，其他行政區的交易量則呈現2∼3成的減幅。   從價格觀察，林口、三峽、淡水等區域雖仍穩步上揚，不過淡江大學教授莊孟瀚提醒，這些地區供給量大，預售屋開價出現不合理情況，挑選產品時須多加比較留意。 桃園  全台需求最強地區 一旦城市房價落差過大時，就會出現居住人口輕移民的情況，而桃園就是雙北市移居人口的首選。   翻開購屋資訊，台北市老公寓動輒50∼60萬元，新北市成交也要3字頭，但桃園還找得到15萬元有找的中古屋，不少預算有限的青壯年購屋族群已經往桃園車站或未來捷運附近等區塊移動，希望能買下一個屬於自己的小窩，也難怪桃園房市成了今年最力挺不倒的區域，不僅成交量逆勢上揚，價格也是節節高升。   桃園近年來擁有機場捷運、桃園航空城、台鐵高架化及五楊高架橋這些題材，吸引不少首購族到此購屋。根據內政部統計，今年上半年有3455人遷入桃園居住，其中從新北市移入就占了1949人，是推升桃園房價的主要動能。   桃園中古屋仍以中壢市、八德市等市區交易最為熱絡，房價漲幅也最高。預售屋則是已經開價喊到40∼50萬元，冠德，新潤，國泰等建商仍持續布局高鐵青埔站周遭，陸續推出預售屋來吸引大台北地區移民。 台中  推案量創20年新高 建築開發公會估計，今年台中房地產總推案量可望達到2千億元，創下20年來新高。而國際居家大品牌IKEA9月在台中開設全台最大的旗艦店，都為房市增溫不少。   根據永慶房屋的統計資料顯示，除了豐原、烏日等邊緣地區的公寓型產品小幅下跌外，市中心大樓型產品依舊搶搶滾，台中市8月建物買賣移轉棟數為4477棟，較7月下滑13.9%，但仍較去年同期成長21.6%，各行政區中以西屯區移轉量709棟居各區之冠。   值得留意的是，首購族與換屋族群目前對於南區、太平新光等地指名度最高，主要是這2區的大樓平均價格還有10萬出頭物件。而在地建商也嗅到了這項商機，包括富宇、惠國、裕國、惠昇、大毅、大城等都陸續有新建案進場。   除了桃園外，台中也是台北客看好的地點之一。內政部統計資料發現今年前7月有高達2.8萬人遷入台中市，來自雙北市的有5120人，與桃園移入人口以首購為主不同，台中以置產目的為主。 高雄  地價漲 交易熱度趨緩 根據高雄市地政局所公布買賣移轉棟數來看，高雄8月移轉總量為3439件，較7月4353件減少幅度高達21%，以排名來看，三民、鼓山及鳳山仍是傳統的交易熱區，不過地處較偏的楠梓區竟然超越了左營區，也讓外界頗為意外。住商不動產高屏澎區經理林祺博分析，楠梓區價格較左營區低，近年來又有學區，捷運等題材加持，不少首購族群都會指名此區物件。   中古屋市場中，三民、鼓山、左營是傳統房市熱區，地處高雄重點區域，包括美術館、農16等地新建案最多，北高雄房市比南高雄來得熱絡，同時有不少新建案持續推出。不過，高雄已經不再是低價代言人，北部建商南下獵地，土地價格高漲，同樣使得新屋開價提高，過去低價優勢已經逐漸消失。   高雄也開始出現外移現象，外圍的鳳山、仁武、楠梓等地因為價格仍低，因此吸引了首購族群進駐，像楠梓土庫地區或是高雄大學特定區周邊等地，現在都有不少首購案推出，也讓在地買方趨之若鶩，應是交易量穩定的重要因素。 ◎ 更多精采內容請看Money錢2013年10月號第73期