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一般人聽到凶宅就發毛，卻有一群喜愛現金流收入的人會買凶宅來投資，因為房價可以便宜到5折，租金收入卻相同，投入成本低，報酬率自然也高，不失一門好生意。去年底某單親媽媽買了法拍屋，卻因買到凶宅而無法貸款，被迫棄標，再度引起社會關注凶宅議題。台灣有99% 的人聞凶宅色變，但卻也有那1% 的人聽到凶宅要賣而感到興奮，因為房價可以談到市價的5成，這群人熱愛買進凶宅後出租，收取現金流報酬。今年29歲的Ben 投資房地產超過7年，最近剛斡旋一間位於新北市的凶宅公寓，出價550萬元，大約只有周遭行情的54折，相當便宜。他直說：「就算加一點錢，也差不多只有市價的6成，如果可以用這個價格買到就賺到了！」究竟眾人避之唯恐不及的凶宅，為何像Ben這樣的投資人會熱愛購買？其實買凶宅並不會影響貸款，反而因取得成本便宜，買下整理後用來出租，每個月收取現金流，租金報酬率可達7% 以上，對Ben 來說，真是一門好生意。曾買過3間凶宅的他分析投資優勢有以下3點。優勢1 自備款低減少近1 倍銀行針對房子做貸款估價時，評估的條件是房子本身座落的地點、周遭環境、附近成交價格、屋況等，上海銀行提到，若買方未主動告知，銀行在鑑價的過程中又未查詢到是否為凶宅，就可以依正常貸款承貸，但凶宅的成交價格是市價的5折起跳，因此需要準備的自備款相對較少。以Ben 最近斡旋的公寓來說，該房子的權狀是30.55坪，若以總價550萬元成交，每坪單價為18萬元，2成自備款只需要110萬元。然而，相同條件的一般住宅，當地成交行情每坪可到33萬元，總價要到1010萬元，自備款就拉高到202萬元，增加快1倍。事實上，早期有投資客專門鎖定凶宅，就是因為貸款條件有機會可以不受影響，並以低於市價5成的價格買到，在早年沒有限制貸款成數的環境下還可以全貸，可說是零成本生意。上海銀行放款部門也說，銀行在承辦貸款的過程中，會外包給估價公司去查証，而這些估價公司也是從網站資料等管道去查詢，如果查到是凶宅，當然銀行會拒絕承貸，通常購買凶宅又可以正常貸款的案例，都是買方沒有告知銀行，由此可見，資訊上有一定程度落差。優勢2 自有資金回收迅速凶宅投資人的目的在賺租金，評估條件是以3年能回收自有資金為標準。以Ben這間出價550萬元的公寓來說，前一手屋主已經將房子分成4個套房出租，目前每月租金收入是2.8萬元，1年租金總計33.6萬元，租金報酬率約為6.1%（＝33.6萬元÷550萬元），以目前收租型產品4%標準來看，已經超標，屬於值得投資的物件。但是，Ben 的如意算盤可不只如此，他打算花10萬元整修，拉高房子品質，如此可加價5千元，將每月租金提高到3.3萬元，一整年租金收入也增加到39.6萬元，總成本只增加10萬元，租金報酬率卻可拉高至7%（＝39.6萬元÷560萬元），且租金提高後，110萬元自備款也能提早在第2.7年時就回收。去年Ben 與一間凶宅失之交臂，該房是5樓加6樓的頂樓加蓋公寓，那時開價已是市價6成多，原因是非自然死亡發生的地點是在頂樓加蓋的外頭，屬於公共空間，所以對價格影響性相對小。Ben 說：「即使不算頂加樓層，只計算5樓的價格，也低於周遭行情，為何不能買？」正因為其他有投資意願的人都明白這一點，後來大家拼命追價，最後以市價7成多賣出，可以說是很「高貴」的凶宅。優勢3 出租不必告知出售才要根據台灣的法律，凶宅出售時才須盡告知義務，出租時並不需要。Ben說：「因為不告知房客並不會觸法，所以很多想有現金流的人，都會買凶宅來收租。」但是若房客知道該如何是好？ Ben表示雖然自己沒有宗教信仰，但以過去經驗，通常在招租前他都會先做宗教儀式，即使房客後來知道了，也會如實告知做了哪些儀式，讓房客自行選擇。 Ben 還另外分享一個觀察，有些人以為鄰居會大嘴巴告知租客凶宅，事實上鄰居也害怕自己的房價受到波及，並不是人人都會主動透露，因此，他投資凶宅以來都是穩穩收租金。看完Ben 的經驗可能會有些心動，然而投資凶宅並不是人人可做，以台灣人敬鬼神的習慣，光是心理關卡就過不了，更遑論後面的投資。有些仲介在帶看時本身都相當害怕，Ben 就遇過仲介叫他自己進去看屋，仲介在外面等的狀況。而Ben 本身是無神論者，因此凶宅對他來說跟一般住宅無異，他還會拿著自己拍的照片跟仲介討論事故發生地點在何處，把仲介嚇得半死，也曾在半夜畫設計圖，突然想到某處的大小沒有測量，半夜1點多自己開總電源進凶宅測量，而不感覺有任何問題。然而，持有凶宅最終要如何處理？ Ben 說：「如果不打算繼續收租，就是壓低價格賣出。」將時間拉長來看，再過個10年，房價或許仍會微幅上揚，到時他打6折賣，一樣有獲利空間，而這10年間，每年還可賺取租金收入，可說是穩賺不賠的生意。 @更精彩文章詳見Money錢月刊,各大超市及書店皆有販售