× 首頁 保險獎 精選頻道 購物車(0) 序號開通 影音課程 登入/註冊
金融業出身的吳夢綺從沒想過自己會踏進不動產,2003年起抱著換屋心態買進預售屋,期間又靠著股票配發的股利繼續投入資金,房子從一間滾成七間,且把觸角拓展至海外不動產。   二○○三年台灣仍籠罩在SARS不安的氣氛下,看屋的人冷冷清清。那一年,也是我誤打誤撞跨入房地產領域的關鍵年。我一九七九年出社會,一開始是在會計師事務所工作,後來至傳統產業負責財務管理;一九九四年跨入金融業。跟先生結婚至今二十六年,婚後與婆婆、大姑及陸續報到的二個女兒,一家六口三代同堂,住在台北市中山區四十多坪的中古華廈。先生在電子業超過二十年,我們個性互補、充滿默契,通常先生決定家裡開支方向,我則擔任「財務長」負責調度資金。   以會養會存頭期款 第一間自住屋慘賠   財務背景出身的我,一直抱著「存資本,才能創造更多收益」的觀念,夫妻月收入不到十萬元,我卻大膽「以會養會」,每月高達二十萬元會款;幸運地,從未被人倒過會,先生直嘆不可思議。多年下來,很快就存了一筆頭期款,一九九六年,我第一次出現買房的念頭。   我們看中東帝士集團在汐止山坡上推出的景觀社區白雲山莊,社區規畫地下六層樓由建設公司獨立經營,健身館、各式球場、標準游泳池一應俱全,對長期在都會區工作的人來說,這樣的環境十分誘人。   最後以每坪二十三萬元,總價約一千三百七十萬元買進。沒想到,一九九七年發生林肯大郡擋土牆倒塌事件,加上汐止「逢雨必淹水」的印象,讓每坪二十三萬元房價瞬間掉到十萬元以下。當時我們抱著「手上有房子、心中無房價」的心情繳完房貸,把它當成「第二個家」,至今未脫手。   再次動念購屋已相隔六年。二○○三年底,房地產一片低迷,陸續在中山及松山看屋,卻有「精華區好房子,價格都跌不下來」的感覺,自此開啟了年的房地產投資人生。   換屋自住  精挑細選買好宅   跟其他投資客相較,我是單純的換屋客,因為自用,所以價格不是唯一的考量。當時二個女兒都已上小學,在接送小孩上下課的途中,看到力麒建設在吉林路及四平街口的預售廣告,在孩子需要獨立空間、精算付款能力等評估後,我們決定捨棄中古屋,購買能「量身訂做」的一手預售屋。   最後我以每坪約四十萬元、買進六十多坪、總價三千萬元的房子,附近的中古屋也不過二、三十萬元,「在地」朋友笑我:「價格那麼貴,妳怎麼買得下去!」其實,我的算盤很簡單:「只要訂、簽、開的頭期款沒問題,計算未來二、三年的配股、配息足以支應工程款,我們收入很穩定,交屋後,每月房貸對生活也不致造成影響。」   只是,在委請設計師規畫裝潢時才發現,雖然坪數比原本住的房子大,但公設卻吃掉三至四成,整體室內空間並未比舊家大很多,對家人貼心的先生決定「再看更大的房子」。   股票盈餘當資金 以房養房賺價差   二○○四年,深耕中山區的力麒在長春路推出新預售案,地點是熟悉的生活圈,位於頂樓的樓中樓加上露台,權狀達一百二十多坪,大面窗的景觀視野良好,天氣佳時還能遠眺淡水觀音山及圓山飯店,心想「這是中山區稀有的物件。」因為是老客戶,最後以每坪四十多萬元,總價五千多萬元買進。身邊朋友笑說:「房子只要一間就夠了,為什麼買那麼多間?」   其實決定再加碼重要的關鍵是「資產配置」。因為一九九四年進入金融業的我,看盡幾次股市漲跌波動,新手老手死在股市戰場上,先生任職的公司剛上櫃不久,每年有固定的現金股利加股票股利,幾番討論後,決定在不動「母股」的前提下,將股票與現金股利轉進房地產。   買預售屋的好處是,能挑到自己喜歡的房型及付款相對輕鬆。因為把每一間房屋當作是自己要住,所以特別重視採光、通風、視野及格局等,多數人第一眼就喜歡。而在第一間預售屋交屋後,我以每坪五十萬元脫手,賺了快五成價差,加上原先支付的工程款,資金足夠再買二間首購需求的預售屋。二○○六年,我又跟著力麒在中山區吉林路及南港重劃區,分別購入三房、約四十坪的預售屋。   跟前二間自住邏輯相較,後來購置的房子心態上偏向投資,在挑選產品上,除了基本格局、採光、通風外,我更重視未來的潛力。以二○○六年同時購入吉林路與南港房產為例,在財務規畫下,交屋後決定脫手,但選擇先賣掉吉林路巷弄內、樓層較低的房子,而留下較具發展潛力的南港。   台灣高點轉折 前進上海不動產   如同股市「漲多必跌」的邏輯,當房價從二○○三起上漲至二○一○年,住家周邊新推個案價格飆至每坪七十萬∼八十萬元,從低檔起算幾乎快一倍,驚覺心態應該保守因應。於是把租不出去起家厝趁好價賣出,轉入汐止一間帶租約商辦大樓,每月有四%收益。後來我的投資重心放在海外,包括日本及中國。   當市中心房價越漲越高,房地產出現「外溢現象」,外圍跟著補漲,就在汐止不再淹水、人口也進駐及建商財團陸續推案,預期比價效應。果然,每坪十七萬元買進的辦公室,至今已漲到二十五萬元,算是不錯的投資成績。相較投資股票,可能紙上富貴一場空,但房地產看得見、摸得著,只要是自住,房價變動對居住的影響不大,重點是如何挑到具有競爭力的產品及地點,一旦賣出,才不易出現虧損。   二〇一三年離開職場重心轉到事業,除了專注代理事業及不動產投資,跟著己處半退休的先生過著「逆齡慢活」的日子。回想起來,若非出社會努力工作存錢,快速累積資本,就算趨勢來臨時,也無法跟著賺趨勢財,失去富足退休的大好機會。 投資房地產的常勝法除了解「投資」與「自住」的評估標準差異,在策略上又可分4種行動,包括非經濟因素的危機入市、用租金償還貸款養房子,中長期持有等待增值利益而非短期買賣賺價差,以及設定投資停利點,市場出現高點時領先轉進其他區域。從結果論來看,吳小姐精準掌握這一波全球不動產的轉折,包括台灣及上海。   展望未來,台灣房市的黃金期已過去,建議汐止的商辦大樓物件優先考慮出脫,原因在於估算該物件的租金年報酬率約3.4%,若扣除成本,只剩不到2%,加上銀行利率看升,實質報酬率變更低,願意接手者將會越來越少。再者,若不考慮其他成本,該物件處分後利益已高達47%,也算不錯的投資。   海外不動產方面,隨著美國經濟逐漸復甦,美元必然再度成為霸主,短期內美元對台幣持續看升,從資產配置角度,不妨建立美元資產部位,包括現金與美國房產都是不錯的投資選項。    

吳夢綺用股利換屋 從一間滾到七間

2015/09/25
投資 , 房地產 , 股利

金融業出身的吳夢綺從沒想過自己會踏進不動產,2003年起抱著換屋心態買進預售屋,期間又靠著股票配發的股利繼續投入資金,房子從一間滾成七間,且把觸角拓展至海外不動產。
 

二○○三年台灣仍籠罩在SARS不安的氣氛下,看屋的人冷冷清清。那一年,也是我誤打誤撞跨入房地產領域的關鍵年。我一九七九年出社會,一開始是在會計師事務所工作,後來至傳統產業負責財務管理;一九九四年跨入金融業。跟先生結婚至今二十六年,婚後與婆婆、大姑及陸續報到的二個女兒,一家六口三代同堂,住在台北市中山區四十多坪的中古華廈。先生在電子業超過二十年,我們個性互補、充滿默契,通常先生決定家裡開支方向,我則擔任「財務長」負責調度資金。
 

以會養會存頭期款
第一間自住屋慘賠

 
財務背景出身的我,一直抱著「存資本,才能創造更多收益」的觀念,夫妻月收入不到十萬元,我卻大膽「以會養會」,每月高達二十萬元會款;幸運地,從未被人倒過會,先生直嘆不可思議。多年下來,很快就存了一筆頭期款,一九九六年,我第一次出現買房的念頭。
 
我們看中東帝士集團在汐止山坡上推出的景觀社區白雲山莊,社區規畫地下六層樓由建設公司獨立經營,健身館、各式球場、標準游泳池一應俱全,對長期在都會區工作的人來說,這樣的環境十分誘人。
 
最後以每坪二十三萬元,總價約一千三百七十萬元買進。沒想到,一九九七年發生林肯大郡擋土牆倒塌事件,加上汐止「逢雨必淹水」的印象,讓每坪二十三萬元房價瞬間掉到十萬元以下。當時我們抱著「手上有房子、心中無房價」的心情繳完房貸,把它當成「第二個家」,至今未脫手。
 
再次動念購屋已相隔六年。二○○三年底,房地產一片低迷,陸續在中山及松山看屋,卻有「精華區好房子,價格都跌不下來」的感覺,自此開啟了年的房地產投資人生。
 

換屋自住  精挑細選買好宅
 
跟其他投資客相較,我是單純的換屋客,因為自用,所以價格不是唯一的考量。當時二個女兒都已上小學,在接送小孩上下課的途中,看到力麒建設在吉林路及四平街口的預售廣告,在孩子需要獨立空間、精算付款能力等評估後,我們決定捨棄中古屋,購買能「量身訂做」的一手預售屋。
 
最後我以每坪約四十萬元、買進六十多坪、總價三千萬元的房子,附近的中古屋也不過二、三十萬元,「在地」朋友笑我:「價格那麼貴,妳怎麼買得下去!」其實,我的算盤很簡單:「只要訂、簽、開的頭期款沒問題,計算未來二、三年的配股、配息足以支應工程款,我們收入很穩定,交屋後,每月房貸對生活也不致造成影響。」
 
只是,在委請設計師規畫裝潢時才發現,雖然坪數比原本住的房子大,但公設卻吃掉三至四成,整體室內空間並未比舊家大很多,對家人貼心的先生決定「再看更大的房子」。
 

股票盈餘當資金
以房養房賺價差

 
二○○四年,深耕中山區的力麒在長春路推出新預售案,地點是熟悉的生活圈,位於頂樓的樓中樓加上露台,權狀達一百二十多坪,大面窗的景觀視野良好,天氣佳時還能遠眺淡水觀音山及圓山飯店,心想「這是中山區稀有的物件。」因為是老客戶,最後以每坪四十多萬元,總價五千多萬元買進。身邊朋友笑說:「房子只要一間就夠了,為什麼買那麼多間?」
 
其實決定再加碼重要的關鍵是「資產配置」。因為一九九四年進入金融業的我,看盡幾次股市漲跌波動,新手老手死在股市戰場上,先生任職的公司剛上櫃不久,每年有固定的現金股利加股票股利,幾番討論後,決定在不動「母股」的前提下,將股票與現金股利轉進房地產。
 
買預售屋的好處是,能挑到自己喜歡的房型及付款相對輕鬆。因為把每一間房屋當作是自己要住,所以特別重視採光、通風、視野及格局等,多數人第一眼就喜歡。而在第一間預售屋交屋後,我以每坪五十萬元脫手,賺了快五成價差,加上原先支付的工程款,資金足夠再買二間首購需求的預售屋。二○○六年,我又跟著力麒在中山區吉林路及南港重劃區,分別購入三房、約四十坪的預售屋。
 
跟前二間自住邏輯相較,後來購置的房子心態上偏向投資,在挑選產品上,除了基本格局、採光、通風外,我更重視未來的潛力。以二○○六年同時購入吉林路與南港房產為例,在財務規畫下,交屋後決定脫手,但選擇先賣掉吉林路巷弄內、樓層較低的房子,而留下較具發展潛力的南港。
 

台灣高點轉折
前進上海不動產

 
如同股市「漲多必跌」的邏輯,當房價從二○○三起上漲至二○一○年,住家周邊新推個案價格飆至每坪七十萬∼八十萬元,從低檔起算幾乎快一倍,驚覺心態應該保守因應。於是把租不出去起家厝趁好價賣出,轉入汐止一間帶租約商辦大樓,每月有四%收益。後來我的投資重心放在海外,包括日本及中國。
 
當市中心房價越漲越高,房地產出現「外溢現象」,外圍跟著補漲,就在汐止不再淹水、人口也進駐及建商財團陸續推案,預期比價效應。果然,每坪十七萬元買進的辦公室,至今已漲到二十五萬元,算是不錯的投資成績。相較投資股票,可能紙上富貴一場空,但房地產看得見、摸得著,只要是自住,房價變動對居住的影響不大,重點是如何挑到具有競爭力的產品及地點,一旦賣出,才不易出現虧損。
 
二〇一三年離開職場重心轉到事業,除了專注代理事業及不動產投資,跟著己處半退休的先生過著「逆齡慢活」的日子。回想起來,若非出社會努力工作存錢,快速累積資本,就算趨勢來臨時,也無法跟著賺趨勢財,失去富足退休的大好機會。



投資房地產的常勝法除了解「投資」與「自住」的評估標準差異,在策略上又可分4種行動,包括非經濟因素的危機入市、用租金償還貸款養房子,中長期持有等待增值利益而非短期買賣賺價差,以及設定投資停利點,市場出現高點時領先轉進其他區域。從結果論來看,吳小姐精準掌握這一波全球不動產的轉折,包括台灣及上海。
 
展望未來,台灣房市的黃金期已過去,建議汐止的商辦大樓物件優先考慮出脫,原因在於估算該物件的租金年報酬率約3.4%,若扣除成本,只剩不到2%,加上銀行利率看升,實質報酬率變更低,願意接手者將會越來越少。再者,若不考慮其他成本,該物件處分後利益已高達47%,也算不錯的投資。
 
海外不動產方面,隨著美國經濟逐漸復甦,美元必然再度成為霸主,短期內美元對台幣持續看升,從資產配置角度,不妨建立美元資產部位,包括現金與美國房產都是不錯的投資選項。
 


 

bnmoney-640x250.jpg


理財工具推薦

下載Money錢 - 理財知識隨身讀APP

提供最優質的財經文章、影音

1.股市、保險、房地產,掌握最新財經動態
2.專家、名人駐站,提供深度產業分析
3.課程、影音專區,讓動手深度學習

下載【Money錢 - 理財知識隨身讀】,提前預約財富自由!