到海外置產，不須大費周章出國看屋，只要挑對一檔REITs基金，就能輕鬆當房東，從全球貨幣持續寬鬆的趨勢來看，REITs基金還有二年好光景。 最近不動產市場掀起一股海外投資熱，廣告上打著「馬來西亞包租三年，年年賺六％」、「到東京六本目，穩收租金」等，吸引不少貴婦團競相投入。其實，海外置產門檻高、手續繁複、管理成本高，加上距離遠，萬一急需變現，脫手時間恐怕不如國內來得快。 對小資美人來說，想到海外買屋，還不如買一檔投資標的直接鎖定在海外房地產的不動產證券化（REITs）基金，一樣能達到賺「租金」與「價差」的目的。此外，投資REITs基金還有一個最大優點，只要三千元就能定期定額申購。 稍稍留意新聞的妳可能都有一大疑問：「為什麼政府頻頻打房，但不動產價格跌不下來，甚至扮演領頭羊角色？」答案是，因為各國都在進行量化寬鬆的印鈔政策，市場資金越來越多，收益穩定的不動產自然成為當紅炸子雞。 海嘯過後 REITs漲幅逾1倍 這也是二○○九年後美國REITs起漲主因之一，當市場資金多到無處可去時，二○一○年及二○一一年中國及新加坡REITs接棒演出；今年開始，日本政府加入貨幣寬鬆行列，日本地產股領軍大漲。由此可看出，房地產雖然是金融海嘯的元凶，但統計年初，各區域REITs指數都已反彈超過一倍。 從國內核備基金來看，也能看出耀眼的好成績。根據理柏（Lipper）統計，今年以來，全球REITs基金平均上漲十五％，就連今年經濟成長率只能維持平盤的歐洲REITs，也交出七％報酬率，一點都不輸過去的金磚四國股票基金。 為什麼全球景氣溫和成長，REITs表現如此優異？「因為REITs有攻守皆備的特性。」元大寶來基金經理李文孝以發展最成熟的美國為例，今年以來，美國S&P 500指數已經創下海嘯前後的新高，但去年美國REITs指數已領先突破高點，進一步統計，過去十年美國REITs平均每年都能交出十二％報酬率，十分優異。   穩定配息又能賺價差 適合穩健型投資人 REITs的主要獲利來源是租金，而租金一定要等到景氣復甦後，企業賺錢能力變佳，租金才有往上調整空間，「因此，REITs具備落後景氣循環的特性。」但他強調說，目前全球景氣雖然復甦，但卻很溫和，啟動REITs上漲的另一個關鍵是：低利率。 根據統計，全球REITs的平均股利率四％左右，今年以來，每周淨流入五至十億美金，它們相中的是穩定「配息」；倘若當景氣進入主升段時，市場預期租金上漲，REITs股價也將水漲船高，也能賺到資本利得，這種股、債兼備的特性，適合穩健型的投資美女。 從大方向來看，買REITs是符合趨勢潮流，只是，面對國內核備二十多檔基金，究竟該如何挑選？ 群益投信基金經理李運婷表示，美國房市需求依然樂觀，就業及房市數據表現穩健，二○○九年至二○一○年美國住宅型的REITs表現較佳，直到二○一一年後，因景氣溫和復甦，表現較佳的是購物中心、旅館、醫療、工業等，目前美國REITs平均有三％股利率。 美星評價穩、賺租金 中港折價多、賺價差 至於今年投資市場的大黑馬──日本，表現更是一枝獨秀。統計至五月中，J-REIT基金已上漲三成多，若自去年中的低點算起，漲幅超過五成，但市場目前對日本租金的獲利成長預期，估計只有五至十％，換句話說，日本REITs用「天價」形容一點都不為過。 但李文孝強調，日本REITs走的是轉機題材，過去很多基金投資日本的比重不高，這波因日圓急貶，導致基金回補壓力大。但是當題材發酵結束後，接下來就要檢視日本地產股股價、交易量價、經濟復甦、消費力及租金是否慢慢提升，否則日本只是「本夢比」題材。 至於亞洲部分，中國和香港房地產受房市緊縮政策影響，出現交易量下滑情況，短線股價難有表現；走勢相對較穩健的是新加坡，受惠東協內需消費成長，新加坡的REITs相對穩定，股利率五％左右。 基金教母蕭碧燕表示，買產業型基金一定要獲利了結，否則一旦套牢，就要等下次景氣循環。李文孝提醒，景氣復甦到末升段，政府會大幅升息以壓抑過熱景氣，因為不動產槓桿比重高，升息將提高負債成本，影響獲利。以美國為例，聯準會自二○○四至二○○八年進入升息循環，但REITs股價在二○○七年就見高點。 ◎更多精采內容請看：《女人變有錢》2013年5~6月號NO.27