評估Covid-19肺炎對房地產股票市場的影響
基金
駿利亨德森產業觀點
2020年2月
駿利亨德森全球房地產股票團隊成員Xin Yan Low, Guy Barnard 與 Tim Gibson討論冠狀病毒爆發的衝擊以及它如何對不動產股票領域造成影響
關鍵要點
• 自COVID-19肺炎爆發以來，房地產股票展現韌性，表現優於一般股票
• 毫不意外，與零售及旅遊有關的市場或產業受到最大衝擊
• 間接造成的結果是對靈活工作區與改善的聯結性需求增加
COVID-19病毒已在全球造成超過75,000人次受感染，使得中國與亞洲其他國家幾乎處於停滯狀態。雖然我們對於疫情將如何演變無特別見解，但我們已見到它的衝擊透過商業與消費者活動乃至於全球供應鏈嚴重破壞需求。
COVID-19病毒帶來意想不到的結果或許只有在事後才能看得清楚。然而目前關注的重點並不一定是其嚴重性，而是在於持續多久- 這是對全球經濟造成最大影響之處。
目前衝擊房地產產業為何？
股票市場於元月份中轉向了 “風險趨避”模式；COVID-19病毒的爆發減弱了全球總體經濟成長回復的希望。自爆發以來，房地產股票的防禦特性幫助了該產業的表現超越一般全球與亞洲股市*。由於為風暴中心，亞洲整體股市落後其它市場，特別是香港首當其衝，遭受市場拋售。
(*資料來源：Refinitiv Datastream，統計FTSE EPRA NAREIT Pure Asia Total Return 指數 (global property equities), FTSEWorld Asia Pacific Total Return 指數 (broader equities), FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return 指數 (global REITs), FTSE World Asia Pacific Total Return Index (global equities)，美元計算，自2019年12月31日至2020年2月18日。)
當下與零售及旅遊有關的市場或產業已見到受最大衝擊。下圖凸顯了在貿易與旅遊上，中國對亞洲鄰國的重要性。
擁有高比重業務來自中國或商務旅客的飯店旅館其入住率或預定量已見大幅下滑。已發生社區感染的國家，人們則待家中避免去擁擠的地方，這導致零售購物中心客流量減少；而偏向奢侈品消費的零售商其銷售額出現明顯滑落。一些房東也面臨壓力得承受部分房客的收入損失，並提供各式的租金優惠。
推升靈活工作區與改善連結之需求
除了以上對旅館飯店與零售業更為明顯直接的衝擊外，對房地產業中長期也有隱義。在整個亞洲，肺炎的爆發已導致許多公司推出了不同形式的遠端工作計劃，這凸顯了靈活工作區解決方案的可行性，並且可能改變企業未來對實體辦公區需求的看法。於此期間人們在家中工作，線上購物和數據連接的激增也支持了對基礎設施（如物流空間和數據中心）的持續需求。
為當前與未來布局
駿利亨德森房地產股票相關的投資組合定位於我們認為受益於結構性順風的產業，擁抱科技進步和人口統計改變帶來的顛覆性趨勢。其中包括加碼於物流/工業產業，對零售和辦公室業主採高度選擇性，並投資於“非核心”特殊領域，例如數據中心，手機信號基地台和活動住房社區等。雖然我們通常以中立立場管理國家風險但我們最大的國家(或地區)減碼對象是基本面偏弱的香港。香港去年下半年大部分時間的抗議活動影響了商業和消費者信心，隨著病毒爆發，等於提供了“雙重打擊”，延長了多數房地產業的疲軟。
結論
評估Covid-19病毒對全球經濟和房地產產業的全面影響需要時間。各國政府與央行可能採取的因應政策將使情勢易變，並可能造成波動。
Covid-19爆發加劇了科技進步與生活方式改變帶來的不斷變化的潮流，因而也對房地產業造成一些間接性的結果，這些潮流正在改變房地產的需求和用途。鑑於許多不確定性存在，房地產資產類別於歷史上與一般股票和債券的相關性較低，以及相對於一般股票的貝它值較低**，因而在平衡多元的投資組合中配置房地產股票可能對投資是有益的。
(**資料來源：EPRA, 月統計公告，截至2019年12月31日，比較相對於全球債券與全球股票總報酬相關性。Factset, FTSE EPRA NAREIT Developed Total Return Index相對於 MSCI World Index貝它值，自2010年12月至2019年12月。)
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