擁有高學歷的楊尚諭，曾經過著不愁沒錢的安逸生活，卻因家人負債，陷入金錢恐慌，努力尋找各種快速致富的方法，終於在房地產裡找到穩定獲利的模式。   靠房地產賺錢，是有錢人專屬的遊戲嗎？71年次的楊尚諭，是成大研究所畢業的高材生，他在學生時期就不靠任何資助，憑著自己的力量買房收租，甚至找出房地產的穩定獲利公式。現在，他則是管理上百間物件、擁有自己公司的專業二房東。 而這些故事的開端，其實是一場家庭財務風暴。   家庭負債激發賺錢欲望靠投資房產賺第一桶金 大三以前，楊尚諭一直過著不必為錢擔心的生活，爸爸是公務員，媽媽經商，每個月他都有1萬5千元的零用金可以花用。因為安逸慣了，對金錢沒有危機意識，消費的時候他經常不看價錢，甚至動不動就掏錢請客。 沒想到，大三下學期，媽媽的生意失敗，瞬間負債千萬，家中無法再供應楊尚諭生活費。失去了爸媽羽翼的保護，他除了要設法自立，也想幫忙家裡填補錢坑，原本畢業後考公務員、安穩度日的規劃，已經不是可以考慮的選項，他需要找到「離錢更近的方法」。 「我在保險公司接觸到現金流遊戲，了解到《富爸爸，窮爸爸》4個象限裡富人和窮人的差別，也學到想要變有錢，就是要花很少的時間把錢放大。」為了賺錢，楊尚諭踏入保險業，也讓自己的金錢觀念轉彎。 後來，他考上成大土木研究所，在台南和朋友合租房子，他發現成大學生多，在當地出租房屋是一門好生意。正好一位朋友買了房子，他幫忙出租代管，學會了如何管理租屋。 接著，他用賣保險和當家教的收入支付頭期款，買下一間35坪、總價280萬元的電梯大樓物件，隔成2間套房、3間雅房出租，再用租金支付房貸。持有2年之後，房屋增值，他將房子出脫，替媽媽還了一部分的債務，這也是他第一次體驗當包租公的美好。 研究所快畢業時，指導教授原想推薦楊尚諭到半導體封測大廠日月光工作，然而當時他一心想創業或從事金融行業，便婉拒了教授的好意。   土法煉鋼當二房東以創造雙贏為誘因 退伍之後，楊尚諭回到台北，和朋友合資創業，做起二房東生意。因為當時沒有相關人脈，只好「土法煉鋼」，從591房屋網上找案源。他依循過去的成功經驗，鎖定學區附近的出租公寓，承租時與房東協商，請對方降低租金，若需要裝修或添購家具，則由楊尚諭的團隊來負擔。 「一開始我們就會表明來意，讓房東知道委託包租代管的好處，強調我們是為彼此創造價值，有些房東年紀大了，已經無心管理租屋，或是手上房子太多，就會很樂意和我們合作。」 楊尚諭進一步解釋，雖然房東降租，看起來好像是損失，但是因為一次簽約長達3～5年，房東不只可以省下招租的麻煩，還能確保穩定收租，再加上整修都是無償的，對於屋況老舊又捨不得花錢整理的房東來說，有很大的誘因。 楊尚諭舉他包租的第一間公寓為例，當時他花了大約15萬元來裝修和隔間，每個月可以賺到1萬5千元的租金價差，所以不到一年的時間，就可以回收裝潢成本。   轉攻日租市場獲利竟被成本吃光 隨著包租的間數慢慢增加，楊尚諭發現部分客人有日租的需求，於是開始轉攻日租市場。由於他選擇的物件大多位在黃金地點，容易受到旅客青睞，來客數非常高，全盛時期一個月甚至有數百萬元租金進帳，不過令人訝異的是，賺的錢反而變少了。 「日租套房的管理成本更高！每天都要有人接待、打掃、補充備品，當時房務人員加工讀生共有30位，但因為套房地點分散，無法做到有效率的管理，有一次跨年，我們打掃了100多間套房，連我都要跳下去幫忙！」楊尚諭回憶道。 更慘的是，因為日租生意影響到2星、3星的旅館業者，讓他屢屢遭到檢舉，甚至有數次被開罰。他無奈地說，其實自己並不是不想遵守法律，而是當時法規對於日租套房還沒有明確的規範，讓他想遵循也無從遵循。再加上市場上有競爭者複製相同模式，搶食大餅，讓他在30歲那年黯然決定結束日租事業。（註：《發展觀光條例》已於2015年修法，將日租套房經營模式納管，定義為「旅館業」，須符合相關規範，且須經登記始得營業。） 30歲之後，楊尚諭和一起創業的朋友拆夥，轉為獨立經營租賃事業，同時，也跟著一些合作過的房東到處看房、認識房仲，培養投資眼光。當他發現便宜物件時，就找朋友合資買下，再轉手賣出獲利。 楊尚諭不諱言，投資房地產的報酬率高，但比較像是「投機錢」，而且是一次性的收入，和當職業二房東比起來，反而少了踏實的感覺。 也許是上天捉弄人，就在楊尚諭和老婆新婚，想著再過幾年就能退休的時候，他傾全力投入主打生態養殖的水產事業，不僅把過去賺的大筆資產全部賠光，甚至和他的母親一樣，走上了負債之路。 這次事件讓楊尚諭消沉了一段時間，也讓他領悟到「不熟悉的產業不能做」，更不該在不了解一項產業的全貌時，就一股腦兒跳下去。   重回最熟悉的租賃業用「月短租」開拓新市場 5年前，楊尚諭回到租賃業，繼續經營包租代管，不同的是，他這次不做長租，也不做日租，而是選擇市場上少見的「月短租」模式。 楊尚諭分析道，大部分房東都喜歡出租1年以上，但市場上有一些短期租屋的需求無法被滿足，像是出差、學語言、搬家、就醫……等，這些人可能無法負擔每天住在旅館的費用，就可以選擇月短租套房。從經營面來看，月短租不像日租需要耗費那麼多的人力，管理成本相對較低，所以能拉高淨利，再加上月短租和長租一樣，會收取押金，萬一設備遭到破壞，也不擔心會有損失。 「目前我們有一半租約的租期是半年，另一半則是1～3個月，租客有來自國外的，也有台灣人，入住率大約是9成到9成5。」楊尚諭說，這幾年他和團隊努力開發客源，才能有現在的成果。 不怕租期短、租客多，會讓租屋品質變差嗎？楊尚諭表示，當租客上門時，其實他們就已經做過篩選！「我們會先了解租客的背景和來源，如果覺得有疑慮，就不會租給對方，同時會用合約來規範租客的行為。」   樂見二房東有法可管租客、業者都獲保障 楊尚諭還分享道，租屋市場其實也有淡旺季，不同客群的循環週期也不同，例如外籍學生和外商公司社員來台的時間，就不太一樣。所以他在尋找租屋物件時，會盡量選擇有多重客群的區域，而且最好能接近捷運的轉乘樞紐，就能降低租屋的空置率。 2018年，租賃專法上路，讓從事包租代管和代租代管的業者，從此有法律能夠依循，這讓楊尚諭十分開心。 「都要感謝惡房東張淑晶，讓政府看到租賃市場的問題，並且立法解決。」楊尚諭欣慰地說，以往因為有少數像張淑晶這樣坑殺房客，或是隱瞞房東、採地下經營的業者，讓「二房東」3個字被汙名化。現在法令實施，讓他終於能光明正大當個政府認證的專業二房東，他認為這對業者和租客都是好事一樁。 他也提醒想加入包租代管或代租代管事業的人，一定要注意相關法令，依法辦理公司登記和加入同業公會，並且參考內政部的公版租賃契約來簽訂合約，以避免觸法。    想看文中圖表和更多精彩內容，請鎖定 2020年3月號《Money錢》