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工業住宅是房市中的特殊產品,儘管存在違規事實與開罰疑慮,但仍有不少消費者趨之若鶩,究竟未來工業宅將走向末日,還是有就地合法轉機?想撿便宜的民眾,真的能出手嗎? 台灣的工業宅問題存在已久,儘管過去許多專家疾呼購買風險高,台北市政府也自去(2019)年展開大動作稽查,但全台仍有大量工業宅在地方政府的默許下繼續被「住好住滿」,同時能在市場上自由流通,甚至還有新建的工業宅通過主管機關審查,取得建造執照與使用執照。 從歷史脈絡來看,由於數十年前人口較少,都市計劃範圍尚未擴大,因此北部不少工業地座落在現今的市中心。隨著產業外移,部分工廠歇業,閒置的工業地就被建商購入,用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許,但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度,無形中助長了工業宅的開發,台北市甚至出現「工業豪宅」聚落,還成為名人自住投資的標的。 既然工業宅有違法疑慮,為何 還能大行其道,在市場上受到歡迎呢?House123執行長、知名房產作家邱愛莉指出,工業用地的土地取得成本較低,其土地價值相較商業區或住宅區也會較低,因此工業宅的售價通常是一般住宅的6~7折,但房屋品質卻沒有多大差異,想撿便宜的民眾便會覺得物超所值,進而購屋。 此外,也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求,所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅,並且真的將房屋當成辦公室使用。 雙北工業宅大行其道不乏品牌建商個案 雙北市有不少知名的工業住宅,以台北市來說,較多集中在北投、士林、內湖、南港等區域,而內湖的五期重劃區,更是赫赫有名的「工業豪宅」大本營,該區建案「新潤峰哲」,就是前高雄市長韓國瑜先前被揭露曾經入手過的投資標的,其他如「合康捷境」、「興富發領袖」、「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」等,清一色都是指標建商所興建的個案。 至於新北市,則以中和區戶數高達1,300多戶的「元氣大鎮」最廣為人知,該案完工後曾因無法取得使用執照,遲遲無法交屋,後來在建商與住戶共同繳交1.5億元的捐地代金(即用捐錢取代捐地,又稱異地捐贈)之後,才順利取得使用執照。其他如淡水「南加州」,戶數更高達1,500多戶,新莊的「鈴木華城」和「峰景鳳翔」也分別有1,200多戶和將近1,000戶,量體都相當大。 除了雙北市,桃園市的既存工業宅也有不少,但因政府稽查強度相對較弱,房價也較雙北市低廉許多,因此受到關切的建案並不多。其他縣市其實也不乏零星的工業住宅,但相較北部仍屬少見。 可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑,邱愛莉表示,最簡單的判定方式,就是查詢建案基地的「土地使用分區」,除了台北市以外,其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」;而台北市則因法規不同,使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」,或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。 另外,工業宅建物謄本和使用執照的用途,通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等,而不像住宅區或商業區,作為住家使用時用途可登記為「住宅」。 邱愛莉也指出,早期有不少工業宅銷售時並沒有特別標明土地使用分區,連樣品屋或實品屋都按照一般住家的家具配置來打造,容易讓買方誤以為可以作為住家使用,因此衍生出許多交易糾紛,不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰,政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。 有鑑於此,近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。 不過,有時銷售人員會暗示買方可以作為「住辦混合」使用,並且會在簽約時,要求買方簽立切結書,表明知悉建案基地為工業用地,僅能作一般事務所、零售業等用途,未來如自行作為住宅使用,責任歸屬在於買方,與建商無涉,將風險完全轉嫁給買方。 北市祭出鐵腕開罰就地合法難度仍高 那麼,購買工業宅被裁罰的機率到底高不高呢?以現況來說,台北市執法最為嚴格,除了去年針對內湖五期大規模稽查,要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用,並對持續違規者開罰,今年又宣布將分5階段處理全市2,240戶工業宅,若住戶未於期限內改善,或不願意配合主管機關會勘,將祭出6萬~30萬元罰單。換句話說,若建物座落於工業區,卻以自用住宅稅率繳納房屋稅,都會被主管機關「盯上」,稅金也會因此暴增。 至於其他縣市,主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰,若為既存個案,新北市政府的做法為加以列管,並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等程序合法化(註),其餘縣市目前則未提出相關措施。不過,這並不代表台北市以外的工業宅能夠永遠倖免於外,若將來政策轉彎,或各縣市嚴格執行稽查,仍有可能成為開鍘對象。 工業宅3缺點須注意小心買了恐套牢 除了上述風險,邱愛莉也特別提醒,工業宅還有以下3個缺點: ➊ 貸款條件較差: 一般住宅的貸款成數通常為總價的7~8成,但工業宅價值較低,貸款成數通常僅有6成左右,甚至更低,除非建案座落地點佳,才有機會談到7成,同時貸款利率也可能較一般住宅高,且無法申請政府的政策性優惠房貸。 ➋ 增值性相對不佳:由於工業住宅土地價值低,週遭又可能有工廠環繞,環境不如住宅區單純,房價增值性通常會較一般住宅來得低,轉手性也可能較差。 ➌ 稅率有可能較高:雖然只要有居住事實,工業宅仍可設戶籍,並申請自住用稅率,但如前所述,若政府嚴格執法,稅率就必須調整為營業用。 房屋稅部分,自住用稅率為1.2%(限3戶以內),營業用則為3%,是自住用稅率的2.5倍;而地價稅部分,自用住宅用地稅率為0.2%,一般用地(含營業用)稅率則為1%,是自用住宅用地的5倍。其他如賣屋時繳納的土地增值稅、房地合一稅等,稅率也都有差異。 至於自來水費,目前一般用戶和營業用戶的計價方式相同,因此工業宅住戶不論用哪種類別申請,費用都會是一樣的。而電費部分,「營業用」較「非營業用」貴,但台電公司並不會查核建物登記用途,只要實際上未做營業使用,都可以申請以「非營業用」電費來計價。  新工業宅採毛胚交屋裝潢成本高、工期長 最後還須提醒,近幾年新建的工業宅為了規避責任,通常採毛胚交屋,亦即未施做隔間(開放式格局),也未粉刷牆面和鋪貼地磚、壁磚,且通常不會附加衛浴設備與廚具,不像早期工業宅多是在取得使用執照後進行二次施工,因此,購買者須付出的裝潢成本較一般住宅更高,而且交屋後的裝潢施工期也更長,整體核算下來,或許根本和一般住宅的購屋成本差不了多少。 另外,工業宅可依照登記用途,設為辦公室甚至是工廠,這也代表社區內出入的人員可能較為複雜,甚至會影響居住安寧。 除了工業宅問題難解,不少商業區甚至旅館區也有違規住宅疑慮,例如某些商業區建案採住商混合,部分樓層登記用途為「一般事務所」,是不能作為住家使用的;而風景區週邊訴求自然景觀與渡假氛圍的「假住宅」,更是明顯違規。 民眾購屋前務必仔細查明,只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣,不論銷售人員如何掛保證,建議還是少碰為妙。 更多精彩內容,請鎖定2020年7月號《Money錢》  
為省錢買工業宅 專家:小心恐多繳5倍稅
2020/07/14
工業宅 , 住宅 , 買房 , 貸款

工業住宅是房市中的特殊產品,儘管存在違規事實與開罰疑慮,但仍有不少消費者趨之若鶩,究竟未來工業宅將走向末日,還是有就地合法轉機?想撿便宜的民眾,真的能出手嗎?

台灣的工業宅問題存在已久,儘管過去許多專家疾呼購買風險高,台北市政府也自去(2019)年展開大動作稽查,但全台仍有大量工業宅在地方政府的默許下繼續被「住好住滿」,同時能在市場上自由流通,甚至還有新建的工業宅通過主管機關審查,取得建造執照與使用執照。

從歷史脈絡來看,由於數十年前人口較少,都市計劃範圍尚未擴大,因此北部不少工業地座落在現今的市中心。隨著產業外移,部分工廠歇業,閒置的工業地就被建商購入,用來興建住宅。雖然這種做法不被法規所允許,但過去地方政府睜一隻眼、閉一隻眼的態度,無形中助長了工業宅的開發,台北市甚至出現「工業豪宅」聚落,還成為名人自住投資的標的。

既然工業宅有違法疑慮,為何 還能大行其道,在市場上受到歡迎呢?House123執行長、知名房產作家邱愛莉指出,工業用地的土地取得成本較低,其土地價值相較商業區或住宅區也會較低,因此工業宅的售價通常是一般住宅的6~7折,但房屋品質卻沒有多大差異,想撿便宜的民眾便會覺得物超所值,進而購屋。

此外,也有部分民眾是因為有設立公司行號的需求,所以才會選擇能夠辦理營業登記的工業宅,並且真的將房屋當成辦公室使用。

雙北工業宅大行其道
不乏品牌建商個案

雙北市有不少知名的工業住宅,以台北市來說,較多集中在北投、士林、內湖、南港等區域,而內湖的五期重劃區,更是赫赫有名的「工業豪宅」大本營,該區建案「新潤峰哲」,就是前高雄市長韓國瑜先前被揭露曾經入手過的投資標的,其他如「合康捷境」、「興富發領袖」、「維多利亞嘉醴」、「忠泰恆美」、「遠雄藝朗」等,清一色都是指標建商所興建的個案。

至於新北市,則以中和區戶數高達1,300多戶的「元氣大鎮」最廣為人知,該案完工後曾因無法取得使用執照,遲遲無法交屋,後來在建商與住戶共同繳交1.5億元的捐地代金(即用捐錢取代捐地,又稱異地捐贈)之後,才順利取得使用執照。其他如淡水「南加州」,戶數更高達1,500多戶,新莊的「鈴木華城」和「峰景鳳翔」也分別有1,200多戶和將近1,000戶,量體都相當大。

除了雙北市,桃園市的既存工業宅也有不少,但因政府稽查強度相對較弱,房價也較雙北市低廉許多,因此受到關切的建案並不多。其他縣市其實也不乏零星的工業住宅,但相較北部仍屬少見。

可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑,邱愛莉表示,最簡單的判定方式,就是查詢建案基地的「土地使用分區」,除了台北市以外,其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」;而台北市則因法規不同,使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」,或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。

另外,工業宅建物謄本和使用執照的用途,通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等,而不像住宅區或商業區,作為住家使用時用途可登記為「住宅」。

邱愛莉也指出,早期有不少工業宅銷售時並沒有特別標明土地使用分區,連樣品屋或實品屋都按照一般住家的家具配置來打造,容易讓買方誤以為可以作為住家使用,因此衍生出許多交易糾紛,不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰,政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。

有鑑於此,近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。

不過,有時銷售人員會暗示買方可以作為「住辦混合」使用,並且會在簽約時,要求買方簽立切結書,表明知悉建案基地為工業用地,僅能作一般事務所、零售業等用途,未來如自行作為住宅使用,責任歸屬在於買方,與建商無涉,將風險完全轉嫁給買方。

北市祭出鐵腕開罰
就地合法難度仍高

那麼,購買工業宅被裁罰的機率到底高不高呢?以現況來說,台北市執法最為嚴格,除了去年針對內湖五期大規模稽查,要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用,並對持續違規者開罰,今年又宣布將分5階段處理全市2,240戶工業宅,若住戶未於期限內改善,或不願意配合主管機關會勘,將祭出6萬~30萬元罰單。換句話說,若建物座落於工業區,卻以自用住宅稅率繳納房屋稅,都會被主管機關「盯上」,稅金也會因此暴增。

至於其他縣市,主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰,若為既存個案,新北市政府的做法為加以列管,並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等程序合法化(註),其餘縣市目前則未提出相關措施。不過,這並不代表台北市以外的工業宅能夠永遠倖免於外,若將來政策轉彎,或各縣市嚴格執行稽查,仍有可能成為開鍘對象。

工業宅3缺點須注意
小心買了恐套牢

除了上述風險,邱愛莉也特別提醒,工業宅還有以下3個缺點:

➊ 貸款條件較差: 一般住宅的貸款成數通常為總價的7~8成,但工業宅價值較低,貸款成數通常僅有6成左右,甚至更低,除非建案座落地點佳,才有機會談到7成,同時貸款利率也可能較一般住宅高,且無法申請政府的政策性優惠房貸。

➋ 增值性相對不佳:由於工業住宅土地價值低,週遭又可能有工廠環繞,環境不如住宅區單純,房價增值性通常會較一般住宅來得低,轉手性也可能較差。

➌ 稅率有可能較高:雖然只要有居住事實,工業宅仍可設戶籍,並申請自住用稅率,但如前所述,若政府嚴格執法,稅率就必須調整為營業用。

房屋稅部分,自住用稅率為1.2%(限3戶以內),營業用則為3%,是自住用稅率的2.5倍;而地價稅部分,自用住宅用地稅率為0.2%,一般用地(含營業用)稅率則為1%,是自用住宅用地的5倍。其他如賣屋時繳納的土地增值稅、房地合一稅等,稅率也都有差異。

至於自來水費,目前一般用戶和營業用戶的計價方式相同,因此工業宅住戶不論用哪種類別申請,費用都會是一樣的。而電費部分,「營業用」較「非營業用」貴,但台電公司並不會查核建物登記用途,只要實際上未做營業使用,都可以申請以「非營業用」電費來計價。 

新工業宅採毛胚交屋
裝潢成本高、工期長

最後還須提醒,近幾年新建的工業宅為了規避責任,通常採毛胚交屋,亦即未施做隔間(開放式格局),也未粉刷牆面和鋪貼地磚、壁磚,且通常不會附加衛浴設備與廚具,不像早期工業宅多是在取得使用執照後進行二次施工,因此,購買者須付出的裝潢成本較一般住宅更高,而且交屋後的裝潢施工期也更長,整體核算下來,或許根本和一般住宅的購屋成本差不了多少。

另外,工業宅可依照登記用途,設為辦公室甚至是工廠,這也代表社區內出入的人員可能較為複雜,甚至會影響居住安寧。

除了工業宅問題難解,不少商業區甚至旅館區也有違規住宅疑慮,例如某些商業區建案採住商混合,部分樓層登記用途為「一般事務所」,是不能作為住家使用的;而風景區週邊訴求自然景觀與渡假氛圍的「假住宅」,更是明顯違規。

民眾購屋前務必仔細查明,只要建物登記用途不含「住」或「住宅」等字樣,不論銷售人員如何掛保證,建議還是少碰為妙。

更多精彩內容,請鎖定2020年7月號《Money錢》

 

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