PGIM新視野【房地產影響剖析】誰還需要實體辦公室？
疫情改變了經濟走勢、商務新趨勢、以及人類生活行為的變化，這些皆可能導致商業房地產出現結構性變化，其變動範圍遠比之前任何病毒風暴（如依波拉病毒、SARS、MERS，H1N1和Zika）來得更深更廣，對房產相關投資抱持興趣者，更應緊密觀察這些趨勢變化。
隨著物流、倉儲、冷藏需求、手機訊號基地台、資料中心、遠端辦公室和住房等需求持續增加，將影響房地產長期的發展趨勢，包括百貨公司和購物中心等。由於企業和員工在解封之後將需重新調整生活，將影響共享辦公室、密集辦公區域的需求、以及將辦公室搬回市中心的意願。投資人應密切觀察這些重要變化對房地產所帶來的影響。PGIM資產管理公司認為，當下應觀察的趨勢有三大重點：
1. 辦公室需求雖有變化、但不會消失
如果說封城期間，民眾的躁動不安證明了什麼事，那就是人類是社交動物，需要人際之間的互動，尤其是自身的認同不僅限於家庭和社區，更與我們的工作場所息息相關。在工作場所內，人們可以進行互動、合作創新、保持社交。儘管全球經濟將面臨急劇衰退的可能，這將對辦公大樓需求的成長形成阻力，但人們對辦公空間長期的需求依然強烈。儘管如此，辦公空間的發展趨勢將會與以往大不相同，關注房地產的投資人應密切留意下述三個潛在的重大變化。
「遠端辦公」盛行，辦公室與員工依存度降低：封城之後，大家對遠端辦公室的接受度明顯提升，遠端辦公室的做法已愈來愈普遍。根據最近一項來自96家各行業公司、調查18,000名員工的研究發現，有70%的員工每周會有一日在辦公室以外的地點工作，而有53%的人每周有一半以上的時間在辦公室以外的地點工作(註１)。可以預期未來，民眾在辦公室以外地點工作的趨勢將會加速；此外，企業認為辦公室（或辦公桌）與員工的依存關係度降低，有些企業開始為輪班辦公的員工提供旅館、和輪用辦公桌的安排，這類做法將會愈來愈普遍、且更加流行。
「共享辦公空間」吸引力大減：隨著個人空間和衛生工作環境的概念變得更重要，開放式辦公空間設計、和豪華共用設施的吸引力將會下降，無論辦公室的卡布奇諾咖啡機有多麼豪華，與陌生人共用工作空間和其他設施這件事情，對於員工而言都將變得難以接受。因此，為了維護勞工健康安全，對雇主而言，共享辦公室的這種想法也將難以維持。
辦公空間規劃將更富彈性：曾幾何時，在科技應用進步和設計創新的推動下，辦公空間變得愈來愈窄小。如今這種趨勢將會因疫情影響而停滯（見圖表5）。由於以前的病毒感染並未因辦公室密集而產生重大變化，但受到此次新冠肺炎疫情影響，某些轄區的公共衛生官員可能將修改建築法規，以降低建築物的人口集中密度。無論建築法規是否會更改，企業都應優先調整辦公室規劃，使其密度降低，以保護員工衛生安全，並滿足員工在個人空間上的需求。雖然其中一些改變可能僅是暫時性的規劃、以增加員工之間安全距離，例如辦公室間隔重新規劃，電梯、洗手間和會議室等公共空間內張貼提醒民眾保持距離標識等(註2)；不過，有一種改變可能是永久性的，那就是，未來辦公室空間規劃將更具彈性，以便在需要時迅速部署這些措施。
2. 電商蓬勃成長，物流倉儲需求同步攀升
自封城以來，全球需求急遽驟降，使得房地產投資人面臨極大壓力。封城期間，全球經濟活動降低、且貨物運輸受到限制，影響經濟急遽衰退，長期投資人應密切關注市場結構性的變化。
首先，在封城之後創造出新的網購群眾，民眾可於線上隨時購買雜貨和其他生鮮食品，即使日後隔離解除了，恐怕也很少會有顧客會堅持要自己親手感受番茄的質地是否新鮮，這意味著近十年蓬勃發展的電商產業將再度爆發成長，同時帶動倉儲、物流和分銷的需求，特別是人口聚集中心附近會需要更多冷藏倉儲設備。事實上，倉儲和物流產業對網購訂單和庫藏準備的微幅變化極為敏感，一些已經具備了冷藏和冷凍功能的超市，甚至有可能將演變成純粹的配送中心。
其次，全球供應鏈所承受的壓力錯綜複雜，極可能導致國內和海外製造業活動出現永久性成長；同時，部份企業也因維持安全庫存彈性與考量，將會選擇更多的倉儲準備。此外，如果政府認定某些產業具有「戰略重要地位」，將可能會出台一些新規範，要求這些產業將生產線遷回國內、或大量增加庫存準備，那麼，對於戰略產業而言，預料將會吹起國內生產風潮。這些因素，也將會讓整個歐盟與美國（尤其是美國東海岸的港口地區）對倉儲配送設施的長期需求增加，特別是在服務於歐盟市場的東歐地區，或靠近美國市場的墨西哥和加拿大的需求成長會格外明顯。
3. 民用住宅將更注重「安全性」和「寬敞度」
封城期間讓遠端辦公愈加頻繁，此趨勢或許會帶動民眾對個人安全空間的需求，或許會對住宅區域產生一些影響。首先，市中心的「社區住宅」（社區住宅有大型公共設施，如游泳池和室內電影院設備等）趨勢將發生轉變，愈來愈多民眾將開始青睞大型公寓與露天公共空間，而社區住宅的吸引力將會降低。
其次，過去民眾偏好「生活、工作、娛樂」結合的生活方式，因此，住宅區域會傾向往市中心靠攏，但這樣的生活方式也將會出現逆轉，近來回歸郊區、追尋寬敞度與安全感的風潮開始流行。對於千禧世代而言，新冠肺炎讓郊區城鎮變得更有吸引力，特別是隨著遠端辦公室愈來愈普遍，通勤時間短不再是吸引人的訴求，無殼蝸牛也不急於往市中心住；此外，民眾對家庭成員的健康更加重視，也開始希望擁有自家獨立後院，這對獨棟住宅的需求將會有所增加，這類住宅也將逐漸演變成機構投資人希望加碼投資的房地產類別。當然，上述變化也將因地區差異而有所不同，主要差異在於新冠肺炎疫情對該區域的影響程度，以及該城市對遊客的依賴程度（如拉斯維加斯或澳門）。
總言之，經歷此波疫情的衝擊與洗禮後，市場將會重新思考以「生活、工作、娛樂」結合一體的市中心居住模式是否適合自己，共享辦公室風潮也將有所改變，電商和線上零售需要的物流和倉儲空間需求也將浮上檯面，預料各國房地產發展將以前所未有的新風貌呈現。
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