都市居大不易，再加上年輕族群「喜新厭舊」，跨縣市的「輕移民」風潮持續升溫，不少首購與換屋族紛紛前進新興重劃區買房，但重劃區的建設亮點，真的是穩賺不賠的保證嗎？ 提到重劃區，不少人會聯想到「鬼城」、「炒房投資客」、「野狗比人多」……等負面詞彙，然而事實上，近年不少重劃區人口明顯增長，例如早期被封為3大鬼城的「林三淡」，隨著地方建設與生活機能逐漸到位，早已不是當初空蕩蕩的樣貌，反而因為雙語學校和商場、影城等亮點，磁吸了更多居民移入。 其實，移居重劃區本就有利有弊，若有耐性熬過發展的等待期，未嘗不是一個好選擇，甚至還有機會享受到房價增值的好處。   案例1 Sophia入住三峽北大特區多年見證鬼城大變身 ● 家庭成員：4人● 居住區域：三峽北大特區大義路● 房屋坪數：41坪● 房屋格局：3房2廳2衛● 入手價：約630萬元● 現今行情：約1,400萬元 13年前移居三峽北大特區的Sophia，就親眼見證了北大特區從荒涼到繁榮的變遷。 回憶起當初買房的經過，Sophia說，當時和先生在外租屋已4、5年，而且住的是舊公寓，屋內不僅有許多壁癌，甚至還有管線堵塞的問題，因此一直希望能夠買一間屬於自己的新房子。不過，舊市區的新房動輒數千萬，根本高不可攀，剛好那時Sophia的妹妹看中三峽北大特區的物件，又聽說當地正在籌備新的中小學（桃子腳中小學），因為女兒再過1、2年就要上小學了，當時便想，若能進入新穎的學校相當不錯。 「我們特別和銷售人員確認了學區，也從地圖上發現學勤路是主要幹道，而我們社區距離主要幹道非常近，又臨16米道路，社區旁規劃的是公立停車場，不會有入住後景觀被擋住的風險，最後便用630萬元左右的價格買下。」Sophia說道。 不過，剛入住時，她和家人還是有些不適應。「那時我們社區裡只有十幾戶遷入，整個北大社區也只有學勤路上遠雄建設的建案，和其他幾個零星的社區有人入住，其他地方大多是長滿雜草的空地，或是正在施工的工地，白天待在家裡，到處都是打樁、鑽牆……各種機具的噪音，一開始覺得超崩潰。」 另外，讓Sophia覺得不方便的，還有交通和採買。「原本區域內公車只有通往捷運永寧站和板橋等地的幾條路線，買東西只能去便利商店，吃飯也只有幾家小餐館可以選擇，還好後來家樂福進駐了，讓北大特區的生活機能改善不少，也帶動了區域的發展。」 經過13年的時間，如今北大特區已和從前大不相同，不僅公車路線繁多，全聯、台糖、頂好、Jasons等超市一間跟著一間開，各式診所、餐廳也如雨後春筍般冒出來，而且當地不僅有多處公園和寬敞的人行道，還有台北大學的校園可以運動、野餐，讓Sophia形容這裡是「住進來就不想搬走」的地方。 有趣的是，Sophia的女兒去年幸運地考上了北大高中，不僅能繼續走路上學，距離還比從前更近，而目前就讀桃子腳國小的兒子，也將在明年直升桃子腳國中。Sophia說，因為好奇查看了自家社區的實價登錄價格，發現相同坪數的物件竟已漲到1,400多萬元，和當初相比，已比翻倍還要更多，不過要是賣房，也買不回坪數更大的物件，因此她暫時不打算換屋。 案例2 Andy為通勤入住青埔期待生活機能大躍進 ● 家庭成員：2人● 居住區域：青埔高鐵站周邊● 房屋坪數：37坪● 房屋格局：3房2廳2衛● 入手價：約1,160萬元● 現今行情：約1,300萬元  Andy則是和相戀多年的女友選在青埔重劃區買房，原因是，他在竹科工作，而女友則是在台北上班，為了兩人都方便，便選擇中間點，兩人每天搭高鐵通勤，如今已經兩年。 Andy相當坦白地說，青埔發展了這麼多年，到現在還是很荒涼，想買個吃的，非得騎車或開車不可，不然就只能在高鐵站、Outlet，或是便利商店覓食，近期雖然終於有外送業者進駐，但可選擇的店家依然不多，平價餐飲更是少，因此他和女友平日最常吃的就是高鐵和台鐵便當。 「撇開吃的，其實青埔還是有一些別人沒有的優點。」Andy的女友Joyce說道。「坐高鐵不管要去哪都很方便，想出國，搭機捷一下就能到機場，而且這裡有Outlet、有IKEA、有影城，街道寬闊整齊，很有美式住宅區的氛圍，再加上入住的人少，夜晚相當寧靜，這些都是市區裡感受不到的。」 問起挑房的經過，Andy說，青埔橫跨3個捷運站，範圍其實相當大，所以當初看房時有點摸不著頭緒，只要看到接待中心就進去參觀，甚至也看了不少中古屋，但卻越看越亂。直到後來，經過某位銷售人員的提醒，他們才發現學區是個大問題。 「青埔區內只有一間青埔國小，但它年年額滿，並不是所有區內的小孩都可以就讀，某些里被劃分在區外的小學，接送上較為麻煩，就算設籍在青埔國小學區內，也得看入籍先後順序，來決定能不能入學。」Andy解釋。 因為和女友有結婚生子的打算，Andy便以學區來篩選建案，最後以1,100多萬元買下高鐵站附近的3房新成屋，算下來每坪大約28萬元。「當時我一直覺得買貴了，因為區域內還有1字頭的建案，每坪25萬以下的案子也不少，但考量到每天往返高鐵站的需求，還是選擇了步行到高鐵只需10分鐘的社區。」 Andy接著說：「從2018年中開始，青埔連續幾個小坪數建案都大賣，很明顯感受到房市變熱了，房價也不斷攀升，1字頭的建案已經完全消失，2字頭的案子大多離高鐵和捷運很遠，現在想買到距離高鐵10分鐘路程的建案，沒有3字頭是不可能的。」 如今Andy和Joyce居住的社區，每坪房價也已有30萬元之譜，但是他們卻對於房價持續上漲感到憂心。「雖然區域內大型建設一樣樣啟用，但是最基本的生活機能，包括餐飲店、診所、生活百貨等，卻仍然相當缺乏，假日外來遊客湧入，又會造成車輛回堵，對於當地人來說反而是一種困擾。」 現在Andy和Joyce最希望的，就是青埔房價別再過度飆漲，以免重蹈當年房價崩盤的覆轍，同時也能讓租金維持平穩，吸引更多商家進駐。   重劃區未來潛力用4點簡單判斷 從上述兩個案例可以發現，重劃區發展初期，都有機能欠缺的問題，而且大型建設雖然能助漲房價，對居民來說卻不見得是真正的利多。 大家房屋企研室主任郎美囡分析，判斷重劃區的發展未來，有以下幾個重點： 重點① 重劃區面積大小 面積小的重劃區發展較快速，生活機能可以很快到位，面積大的重劃區則需要漫長的發展期。 重點② 是否有鄰近商圈 某些重劃區鄰近舊市區，可就近享有舊商圈的機能，反之若離舊商圈遙遠，生活就會較為不便。 重點③ 建設議題是否實現 重劃區的建設議題在還未真正動工或有明確進度之前，都只能當作「參考」，對於銷售人員的說詞不可盡信，例如捷運路線須等到行政院核定，未來才會真的興建。 重點④ 周邊工作機會多寡 周邊工作機會多，才會有較多的就業人口移入，房價也才能有較高的支撐力道，例如台南市近期熱門的LM重劃區，就是因為鄰近南科，且有台積電進駐，因此成為當地科技業喜愛的購屋區域。   重劃區非穩漲不跌理性購屋避免追價 至於如何挑選適合自己的重劃區，郎美囡建議，要考慮以下幾個條件： 條件① 價格是否合理 有時重劃區會因炒作造成超漲，偏離了合理價格，消費者可利用實價登錄網站，多查詢周邊區域的行情，了解房價是否在合理點，避免過度追價。 條件② 通勤時間勿過長 一般而言，單趟通勤時間勿超過40分鐘，會是較為合適的距離。此外，購屋前最好實際走一趟通勤路線，確認所需時間，某些重劃區，如林口、淡水等，在尖峰時間容易塞車，通勤時間可能會比預想的長。 條件③ 採買便利性 騎車15分鐘內可至採買地點，是一般人較能接受的距離，若超過就得審慎考量。 條件④ 留意周邊土地用途 購屋前應特別留意周邊空地用途，建議自行比對公家網站的使用分區圖或相關公告，避免受銷售人員或文宣誤導。此外，若建案開價相對較低，就得留意周邊是否有嫌惡設施，如垃圾處理場、大型物流公司、殯儀館……等。 最後郎美囡也提醒，重劃區並非穩漲不跌，若建設議題遲遲未落實，價格有可能不升反降，例如新莊副都心便是一例，因此購屋者必須多用理性判斷，找出真正值得入手的區域。\ 更多精彩內容，請鎖定2020年9月號《Money錢》