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到外地工作或讀書如果沒有配置宿舍,通常只能選擇租房子,不過有些學生會選擇在寒暑假返鄉時,將宿舍短期轉租給其他人;或是有些租屋者,因為有多餘的空間及房間,而選擇分租出去,這些情形會有什麼法律問題嗎?還是一切都會基於契約自由的原則而成為合法租屋呢? 最近有位大學生因為到外地讀書,第一次租房,結果在與房東簽約完要搬進去時,才發現租屋處已經有人在住了,經過詢問和比對,發現雙方的租屋時間和地點竟然一模一樣,這才驚覺被房東騙了;原來這名所謂的房東其實也只是租客,沒經過原屋主同意,利用轉租方式欺騙多人來斂財。 當然這樣詐欺的行為絕對是違法的,不過這位房客轉租房間給其他人的行為也是違法的嗎? 其實民法第443條規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約」 從這個規定可以發現幾個重點: ●房屋可以分租但不能轉租 ●需原房東未反對才能分租房屋 ●如果違反約定轉租,房東可終止租約 因此,像是一開始所說的,學生因為寒暑假的空白期間把房子轉租給其他學生,這樣的行為其實是不合法的,除非是只有將房子的一部份空間租出去,像是將多餘房間租出去,或是將一個空間租給他人,否則將整個房屋在租給他人的行為都是不行的。 假如今天屋子的原房東並沒有強制反對分租,而租客選擇將其中一間房間分租給第三人,那第三人與原房東會有任何契約上的關係嗎? 其實是沒有的,因為第三人是與租客簽訂租約,而原房東是與租客簽訂租約,因此原房東與第三人是不會有契約關係的,假如第三人所租房間裡的燈泡壞了需要修理,他就必須去找租客而非原房東,因為原房東並不需要對他負責,而是租客要對第三人負責;然而,如果今天這個第三人不小心把房間的家具弄壞了,原房東要找誰求償呢? 答案是要找與原房東簽約的租客,因為租客才與原房東有契約關係,因此第三人毀壞的家具,就需要由租客來負責賠償給原房東,而租客在與第三人商討賠償的問題,如此一來才會符合契約的關係。 本文經黃靖芸律師。生活法律沙龍授權轉載,更多內容請看粉專https://www.facebook.com/LifeLawSalonTW
搬進新租屋處發現有人住了,原來簽約的人不是房東,竟是房客!
2020/09/14
租屋 , 轉租 , 房東

到外地工作或讀書如果沒有配置宿舍,通常只能選擇租房子,不過有些學生會選擇在寒暑假返鄉時,將宿舍短期轉租給其他人;或是有些租屋者,因為有多餘的空間及房間,而選擇分租出去,這些情形會有什麼法律問題嗎?還是一切都會基於契約自由的原則而成為合法租屋呢?

最近有位大學生因為到外地讀書,第一次租房,結果在與房東簽約完要搬進去時,才發現租屋處已經有人在住了,經過詢問和比對,發現雙方的租屋時間和地點竟然一模一樣,這才驚覺被房東騙了;原來這名所謂的房東其實也只是租客,沒經過原屋主同意,利用轉租方式欺騙多人來斂財。

當然這樣詐欺的行為絕對是違法的,不過這位房客轉租房間給其他人的行為也是違法的嗎?

其實民法第443條規定:「承租人非經出租人承諾,不得將租賃物轉租於他人。但租賃物為房屋者,除有反對之約定外,承租人得將其一部分轉租於他人。承租人違反前項規定,將租賃物轉租於他人者,出租人得終止契約」

從這個規定可以發現幾個重點:

●房屋可以分租但不能轉租

●需原房東未反對才能分租房屋

●如果違反約定轉租,房東可終止租約

因此,像是一開始所說的,學生因為寒暑假的空白期間把房子轉租給其他學生,這樣的行為其實是不合法的,除非是只有將房子的一部份空間租出去,像是將多餘房間租出去,或是將一個空間租給他人,否則將整個房屋在租給他人的行為都是不行的。

假如今天屋子的原房東並沒有強制反對分租,而租客選擇將其中一間房間分租給第三人,那第三人與原房東會有任何契約上的關係嗎?

其實是沒有的,因為第三人是與租客簽訂租約,而原房東是與租客簽訂租約,因此原房東與第三人是不會有契約關係的,假如第三人所租房間裡的燈泡壞了需要修理,他就必須去找租客而非原房東,因為原房東並不需要對他負責,而是租客要對第三人負責;然而,如果今天這個第三人不小心把房間的家具弄壞了,原房東要找誰求償呢?

答案是要找與原房東簽約的租客,因為租客才與原房東有契約關係,因此第三人毀壞的家具,就需要由租客來負責賠償給原房東,而租客在與第三人商討賠償的問題,如此一來才會符合契約的關係。

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