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好房網News記者戴鈺純/綜合報導   預售屋因為在交易的流程當中,充滿了不確定性以及諸多的陷阱與風險,因此大多會讓人退卻,不敢冒險,專家提醒,預售屋的交易糾紛與消費權益受損的案例,可說是不勝枚舉,而根據官方的調查統計,預售屋銷售不符合規範的問題,近年來雖然已有所改善,但是就比例上來看,問題還是頗為嚴重,因此提醒購屋消費者在買預售屋時還是要睜大雙眼,深思熟慮後再做決定。   房產專家張欣民表示,根據今年第一季台北市地政局針對「預售屋買賣定型化契約」該項業務最新的查核結果,合格率僅只有46%,跟2015年的94%相比,雖然數據有所改善,但還是不及格,對於消費者購買預售屋,仍然充滿了許許多多的陷阱與風險。   專家提醒,購屋人很容易掉入樣品屋的陷阱中,等到完工交屋後,才驚覺空間大小與當初樣品屋之間有很大的落差。   張欣民表示,長期以來,預售屋之所以能夠廣為流行,最主要它對於購屋人有諸多優點,譬如付款輕鬆、屋況全新、可供選擇的房子較多、可按客戶需求變更格局(客變)、還可揪團當鄰居,加上它具有槓桿作用,在景氣多頭環境下是一項不錯的投資工具,因此才能廣泛吸引自住型及投資型買盤,成為建商整批房屋銷售的重要模式。   但張欣民提醒,預售屋雖然具有這麼多的優點,但也因為這樣讓大家常常忽略了它本身所潛藏的一些陷阱與風險:   一、設有條件的契約審閱期   第一步就是要對契約書先有完整的了解,根據《消費者保護法》第11條之1:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。其中有關於購買預售屋,至少要給消費者5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱,但實務上常見代銷業者或是建商,要求民眾要下一定金額之小定(5~10萬元不等),才能將契約書攜回審閱,或是找藉口要民眾放棄契約審閱權,這都是違反公平交易原則,可逕行跟公平會檢舉。   二、不真實的樣品屋 預售屋就是還未興建的房子,因此關於空間配置都只能以書面或是樣品屋來呈現,但是囿於民眾本身的空間感,以及樣品屋如魔術空間般的裝修表現,購屋人很容易就掉入樣品屋的陷阱當中,等到完工交屋後,才驚覺根本不是那麼一回事,空間大小與當初樣品屋之間有很大很大的落差。   三、少得可憐的交屋保留款 交屋保留款是房屋總價款的5%,假設房屋總價是1000萬元,交屋保留款就是50萬元。但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3%,甚至是更低的水準。這邊就要特別提醒購屋消費者,若建商使用的定型化契約條款違反上述規定,則該條款將視為無效,而且主管機關可以對建商違反的部分限期改善,如果屆期不改正則可處以3萬元以上至30萬元以下罰鍰,而第2次限期再不改正最高則可處以5萬元以上50萬元以下罰鍰。   四、誇大不實的廣告 為了把房子賣掉,業者在廣告用語上往往是隱惡揚善、加油添醋,甚至是誇大不實,譬如廣告上打出:「10分鐘到台北車站」,建案卻是遠在汐止;或有廣告宣稱只要「交30萬訂金,獲贈免費裝潢」,實際卻只限「廣告戶」一戶;也有廣告說「擁有專屬室內泳池」,結果是屬大違建會被拆除;更有建商將「機車車位」規劃為「KTV麻將招待所」。因此,若是你非買預售屋不可,記得一定要將這些書面廣告、海報等資料都留下來,因為這些都被視為是買賣契約的一部分,具有十足的證據力。   五、徒具形式的履約保證 買預售屋最怕的就是建商倒了、建商跑了,留下爛攤子,留下爛尾樓,購屋人最後下場是「錢去樓空」損失慘重。主管機關內政部也知其中嚴重性,雖然有設下履約保證機制,但從實務面來看,大家都知道,現行履約保證只是徒具形式,業者還是可以輕易地呼嚨消費者,真正碰到房子蓋不下去時,已交出去的錢,恐怕就如肉包子打狗,購屋人仍然得不到該有的救濟。   六、預售屋價格透明度不如中古屋 除了上述的陷阱跟風險之外,預售屋的成交行情不夠透明,也是民眾買房常常受騙上當的地方。政府在2012年正式實施實價登錄機制,預售屋也涵蓋在裡面,但是預售屋如果是建商自售是不用去實價登錄的,若是委託代銷業者銷售,其登錄的時間落差更是遠遠落後於中古屋之後,讓購買預售屋的民眾還是處於明顯資訊不對稱的狀態。   張欣民最後提醒,就交易實務面來看,購買預售屋的陷阱與風險絕不止於這些,只是民眾普遍有喜新厭舊的心理,加上業者嫻熟的包裝技巧與銷售手法,預售屋制度存在這麼長的時間,絲毫沒有式微的情形。所以站在保護消費者的立場,除了呼籲並提醒民眾注意這些陷阱與風險之外,只能期盼政府主管機關,早日制定一套完整的預售屋銷售法令規範,提高保護購屋消費者的法令位階,這樣才有保障。   本文轉載自好房網,原文點此
購屋人的迷思,樣品屋就是未來家的樣子,專家提醒6大陷阱勿碰!
2020/10/15
預售屋 , 建商 , 買房 , 定型化契約
好房網News記者戴鈺純/綜合報導
 
預售屋因為在交易的流程當中,充滿了不確定性以及諸多的陷阱與風險,因此大多會讓人退卻,不敢冒險,專家提醒,預售屋的交易糾紛與消費權益受損的案例,可說是不勝枚舉,而根據官方的調查統計,預售屋銷售不符合規範的問題,近年來雖然已有所改善,但是就比例上來看,問題還是頗為嚴重,因此提醒購屋消費者在買預售屋時還是要睜大雙眼,深思熟慮後再做決定。
 
房產專家張欣民表示,根據今年第一季台北市地政局針對「預售屋買賣定型化契約」該項業務最新的查核結果,合格率僅只有46%,跟2015年的94%相比,雖然數據有所改善,但還是不及格,對於消費者購買預售屋,仍然充滿了許許多多的陷阱與風險。
 
專家提醒,購屋人很容易掉入樣品屋的陷阱中,等到完工交屋後,才驚覺空間大小與當初樣品屋之間有很大的落差。
 
張欣民表示,長期以來,預售屋之所以能夠廣為流行,最主要它對於購屋人有諸多優點,譬如付款輕鬆、屋況全新、可供選擇的房子較多、可按客戶需求變更格局(客變)、還可揪團當鄰居,加上它具有槓桿作用,在景氣多頭環境下是一項不錯的投資工具,因此才能廣泛吸引自住型及投資型買盤,成為建商整批房屋銷售的重要模式。
 
但張欣民提醒,預售屋雖然具有這麼多的優點,但也因為這樣讓大家常常忽略了它本身所潛藏的一些陷阱與風險:
 
一、設有條件的契約審閱期
 
第一步就是要對契約書先有完整的了解,根據《消費者保護法》第11條之1:「企業經營者與消費者訂立定型化契約前,應有30日以內之合理期間,供消費者審閱全部條款內容。其中有關於購買預售屋,至少要給消費者5天的契約審閱期,而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱,但實務上常見代銷業者或是建商,要求民眾要下一定金額之小定(5~10萬元不等),才能將契約書攜回審閱,或是找藉口要民眾放棄契約審閱權,這都是違反公平交易原則,可逕行跟公平會檢舉。
 
二、不真實的樣品屋
預售屋就是還未興建的房子,因此關於空間配置都只能以書面或是樣品屋來呈現,但是囿於民眾本身的空間感,以及樣品屋如魔術空間般的裝修表現,購屋人很容易就掉入樣品屋的陷阱當中,等到完工交屋後,才驚覺根本不是那麼一回事,空間大小與當初樣品屋之間有很大很大的落差。
 
三、少得可憐的交屋保留款
交屋保留款是房屋總價款的5%,假設房屋總價是1000萬元,交屋保留款就是50萬元。但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3%,甚至是更低的水準。這邊就要特別提醒購屋消費者,若建商使用的定型化契約條款違反上述規定,則該條款將視為無效,而且主管機關可以對建商違反的部分限期改善,如果屆期不改正則可處以3萬元以上至30萬元以下罰鍰,而第2次限期再不改正最高則可處以5萬元以上50萬元以下罰鍰。
 
四、誇大不實的廣告
為了把房子賣掉,業者在廣告用語上往往是隱惡揚善、加油添醋,甚至是誇大不實,譬如廣告上打出:「10分鐘到台北車站」,建案卻是遠在汐止;或有廣告宣稱只要「交30萬訂金,獲贈免費裝潢」,實際卻只限「廣告戶」一戶;也有廣告說「擁有專屬室內泳池」,結果是屬大違建會被拆除;更有建商將「機車車位」規劃為「KTV麻將招待所」。因此,若是你非買預售屋不可,記得一定要將這些書面廣告、海報等資料都留下來,因為這些都被視為是買賣契約的一部分,具有十足的證據力。
 
五、徒具形式的履約保證
買預售屋最怕的就是建商倒了、建商跑了,留下爛攤子,留下爛尾樓,購屋人最後下場是「錢去樓空」損失慘重。主管機關內政部也知其中嚴重性,雖然有設下履約保證機制,但從實務面來看,大家都知道,現行履約保證只是徒具形式,業者還是可以輕易地呼嚨消費者,真正碰到房子蓋不下去時,已交出去的錢,恐怕就如肉包子打狗,購屋人仍然得不到該有的救濟。
 
六、預售屋價格透明度不如中古屋
除了上述的陷阱跟風險之外,預售屋的成交行情不夠透明,也是民眾買房常常受騙上當的地方。政府在2012年正式實施實價登錄機制,預售屋也涵蓋在裡面,但是預售屋如果是建商自售是不用去實價登錄的,若是委託代銷業者銷售,其登錄的時間落差更是遠遠落後於中古屋之後,讓購買預售屋的民眾還是處於明顯資訊不對稱的狀態。
 
張欣民最後提醒,就交易實務面來看,購買預售屋的陷阱與風險絕不止於這些,只是民眾普遍有喜新厭舊的心理,加上業者嫻熟的包裝技巧與銷售手法,預售屋制度存在這麼長的時間,絲毫沒有式微的情形。所以站在保護消費者的立場,除了呼籲並提醒民眾注意這些陷阱與風險之外,只能期盼政府主管機關,早日制定一套完整的預售屋銷售法令規範,提高保護購屋消費者的法令位階,這樣才有保障。
 
本文轉載自好房網,原文點此

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