購屋人的迷思，樣品屋就是未來家的樣子，專家提醒6大陷阱勿碰！
2020/10/15
預售屋
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建商
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買房
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定型化契約
好房網News記者戴鈺純／綜合報導
預售屋因為在交易的流程當中，充滿了不確定性以及諸多的陷阱與風險，因此大多會讓人退卻，不敢冒險，專家提醒，預售屋的交易糾紛與消費權益受損的案例，可說是不勝枚舉，而根據官方的調查統計，預售屋銷售不符合規範的問題，近年來雖然已有所改善，但是就比例上來看，問題還是頗為嚴重，因此提醒購屋消費者在買預售屋時還是要睜大雙眼，深思熟慮後再做決定。
房產專家張欣民表示，根據今年第一季台北市地政局針對「預售屋買賣定型化契約」該項業務最新的查核結果，合格率僅只有46％，跟2015年的94％相比，雖然數據有所改善，但還是不及格，對於消費者購買預售屋，仍然充滿了許許多多的陷阱與風險。
專家提醒，購屋人很容易掉入樣品屋的陷阱中，等到完工交屋後，才驚覺空間大小與當初樣品屋之間有很大的落差。
張欣民表示，長期以來，預售屋之所以能夠廣為流行，最主要它對於購屋人有諸多優點，譬如付款輕鬆、屋況全新、可供選擇的房子較多、可按客戶需求變更格局（客變）、還可揪團當鄰居，加上它具有槓桿作用，在景氣多頭環境下是一項不錯的投資工具，因此才能廣泛吸引自住型及投資型買盤，成為建商整批房屋銷售的重要模式。
但張欣民提醒，預售屋雖然具有這麼多的優點，但也因為這樣讓大家常常忽略了它本身所潛藏的一些陷阱與風險：
一、設有條件的契約審閱期
第一步就是要對契約書先有完整的了解，根據《消費者保護法》第11條之1：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。其中有關於購買預售屋，至少要給消費者5天的契約審閱期，而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱，但實務上常見代銷業者或是建商，要求民眾要下一定金額之小定（5～10萬元不等），才能將契約書攜回審閱，或是找藉口要民眾放棄契約審閱權，這都是違反公平交易原則，可逕行跟公平會檢舉。
二、不真實的樣品屋
預售屋就是還未興建的房子，因此關於空間配置都只能以書面或是樣品屋來呈現，但是囿於民眾本身的空間感，以及樣品屋如魔術空間般的裝修表現，購屋人很容易就掉入樣品屋的陷阱當中，等到完工交屋後，才驚覺根本不是那麼一回事，空間大小與當初樣品屋之間有很大很大的落差。
三、少得可憐的交屋保留款
交屋保留款是房屋總價款的5％，假設房屋總價是1000萬元，交屋保留款就是50萬元。但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3％，甚至是更低的水準。這邊就要特別提醒購屋消費者，若建商使用的定型化契約條款違反上述規定，則該條款將視為無效，而且主管機關可以對建商違反的部分限期改善，如果屆期不改正則可處以3萬元以上至30萬元以下罰鍰，而第2次限期再不改正最高則可處以5萬元以上50萬元以下罰鍰。
四、誇大不實的廣告
為了把房子賣掉，業者在廣告用語上往往是隱惡揚善、加油添醋，甚至是誇大不實，譬如廣告上打出：「10分鐘到台北車站」，建案卻是遠在汐止；或有廣告宣稱只要「交30萬訂金，獲贈免費裝潢」，實際卻只限「廣告戶」一戶；也有廣告說「擁有專屬室內泳池」，結果是屬大違建會被拆除；更有建商將「機車車位」規劃為「KTV麻將招待所」。因此，若是你非買預售屋不可，記得一定要將這些書面廣告、海報等資料都留下來，因為這些都被視為是買賣契約的一部分，具有十足的證據力。
五、徒具形式的履約保證
買預售屋最怕的就是建商倒了、建商跑了，留下爛攤子，留下爛尾樓，購屋人最後下場是「錢去樓空」損失慘重。主管機關內政部也知其中嚴重性，雖然有設下履約保證機制，但從實務面來看，大家都知道，現行履約保證只是徒具形式，業者還是可以輕易地呼嚨消費者，真正碰到房子蓋不下去時，已交出去的錢，恐怕就如肉包子打狗，購屋人仍然得不到該有的救濟。
六、預售屋價格透明度不如中古屋
除了上述的陷阱跟風險之外，預售屋的成交行情不夠透明，也是民眾買房常常受騙上當的地方。政府在2012年正式實施實價登錄機制，預售屋也涵蓋在裡面，但是預售屋如果是建商自售是不用去實價登錄的，若是委託代銷業者銷售，其登錄的時間落差更是遠遠落後於中古屋之後，讓購買預售屋的民眾還是處於明顯資訊不對稱的狀態。
張欣民最後提醒，就交易實務面來看，購買預售屋的陷阱與風險絕不止於這些，只是民眾普遍有喜新厭舊的心理，加上業者嫻熟的包裝技巧與銷售手法，預售屋制度存在這麼長的時間，絲毫沒有式微的情形。所以站在保護消費者的立場，除了呼籲並提醒民眾注意這些陷阱與風險之外，只能期盼政府主管機關，早日制定一套完整的預售屋銷售法令規範，提高保護購屋消費者的法令位階，這樣才有保障。
本文轉載自好房網，原文點此
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